Nebenkostenvorauszahlung zurückhalten ab wann?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

... es gibt eine Abrechnung und somit hat eine Mieter dem Vermieter die Fehlerchen zu benennen oder eben selber umzurechen.

Was ist denn nicht ordnungsgemäß?

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Hi, es fehlt der gesamte Verteilerschlüssel (z.B. Gesamtsummen, Gesamtpersonen, Gesamt-m²), Zwischenablesung wurde z.T. nicht durchgeführt, Positionen, die nicht vereinbart wurden, werden abgerechnet, einfach quasi alles, sodass ich nicht einmal die Berechnungen prüfen kann.

@fx8350

... verstanden, die AR soll nicht verstanden werden. Rückwärtsrechnen geht auch nicht, glaube ich nun wirklich nicht.

Unzulässige Kostenstellen abziehen ebenso nicht? Also bitte!

@schleudermaxe

Doch geht nicht, da nicht die Gesamtsummen angegeben wurden. Glaub mir. Zwischenablesung wurde nicht durchgeführt (vor Leeerstand, Leerstand nicht rausgerechnet). Wir haben einen Mietvertrag und einen Anhang. Auf den Anhang wird verwiesen, bezüglich Abrechnungsposten. Und auf der Abrechnung sind zusätzliche Posten, die nicht aufgeführt wurden. Unter Anderem bezahlen wir nun Nutzerwechsel-Gebühren, was an sich Verwaltungskosten sind, die aber nun auch nicht auf uns übertragen wurden. Es werden 3 Wasseruhren mit je 8,- € verrechnet, auf dem Anhang war von zwei Wasseruhren die rede. Es steht aber nicht da, was das für Kosten sind. Sind das gemietete Zähler?

Ich habe noch nie so eine Abrechnung gesehen...

Ich würde sie ja gerne zeigen, aber ist das möglich?

@fx8350

PS: Umso mehr ich mir die Abrechnung ansehe, um so unschlüssiger wird das. Ich kann aber erst inhaltlich alles bewerten, wenn die Abrechnung formell einwandfrei ist...

Jetzt wird uns ja eh erst einmal das Guthaben nicht ausgezahlt und die Abrechnung wird (hoffentlich) vom Vermieter geprüft und überarbeitet/korrigiert.

@fx8350

... ich komme immer mehr zu dem Ergebnis, dass gar keine Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus abgerechnet wird.

@schleudermaxe

Das könnte sogar sein. Denn das alles hier war Betriebsgelände. Die Firma vom Vermieter (große Gärtnerei) wurde geschlossen. Die Wohnungen sind zum Teil im ehemaligen Verwaltungsgebäude. Und am Haus ist direkt eine große Halle, wo wir nicht überprüfen können, ob diese Fläche nicht durch die Mieter (Gruvdsteuer, Versicherung, etc.) bezahlt wird. Denn die nutzt der Vermieter und seine Freunde hier in der Siedlung, privat.

Der Anspruch auf Abrechnung ist erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes gegeben. In den folgen 12 Monaten (Abrechnungsfrist) muss die Abrechnung dem Mieter zugestellt werden. Danach wäre sie verfristet. Die dir zugestellte Abrechnung ist auf Grund formeller Mängel unwirksam (hast du berichtet). Dem zufolge existiert jetzt keine Abrechnung gegen welche Einspruch erfolgen könnte.

Wenn nun die Abrechnungsfrist bereits überschritten ist, fordere den Vermieter schriftlich (Einwurfeinschreiben) auf, dir eine korrekte Abrechnung bis zum 28. Februar zuzustellen und kündige gleich mit an, dass du ab Monat März die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zurückbehalten wirst bis ordentlich abgerechnet wurde. Der Zurückbehalt ist später nach korrekter Abrechnung nachzuzahlen.

Danke erstmal, da ich unterschiedliche Angaben genau zu diesem Punkt gelesen habe, muss ich nun doch die Antwort vom Anwalt abwarten. Kann ja mal berichten, was er mir gesagt hat :-).

So nicht ganz richtig, zumal die Ausgangslage eine andere ist. Die Abrechnung ergibt ein Guthaben zu Gunsten des Mieters.

Eine formell gemängelte Abrechnung (Verfristung) ist nicht generell unwirksam; sie ist unwirksam für Nachzahlungsforderungen seitens des VM. Bzgl. des Mieterguthabens entfaltet sie sehr wohl Wirksamkeit; ein Mieter kann sehr wohl auf Basis einer formell mangelhafte Abrechnung seinen Anspruch begründen.

Da es wild durcheinander geht, der FS wie üblich bei solchen Fragen rund um Abrechnungen in etwa so hilfreich wie ein Benzinkanister beim Zimmerbrand ist ... Nicht die ganze Herde, sondern Kuh für Kuh vom Eis holen.

  1. Die Erstattung des ausgewiesenen Guthabens fordern, für den Fall, dass dieses nicht eingeht, den Einbehalt der aktuellen NK-Vorauszahlungen erklären, bis das Guthaben ausgewiesen ist.
  2. Ein Aufforderung auf Guthabensauszahlung ist kein Anerkenntnis der Abrechnung, sondern bezieht sich nur auf den beiderseitig akzeptierten Betrag
  3. Eine zeitnahe Belegprüfung fordern. Weiteres Vorgehen dann davon abhängig, was diese ergibt.
  4. Da ein Guthaben ausgewiesen wurde, ein Anpassung der NK-Vorauszahlungen fordern.

Und abgesehen davon möchte ich wissen, wie hoch der strittige Betrag ist ... damit ich, wenn es um 200€ geht, dem FS zum Geburtstag noch ein paar Klappdübel zwecks Fixierung des Brettes vorm Kopf schenken kann.

@Majorie22

Ist die Abrechnung formell inkorrekt, ist sie unwirksam, sie existiert nicht, es wurde quasi nicht abgerechnet. Das ist die rechtliche Konsequenz. Da bedarf es keiner Einsichtnahme, nur der Zurückweisung wegen formeller Mängel. Danach folgt die Fristsetzung zur Abrechnung und bei Verfristung der  angekündigte Zurückbehalt, so wie von mir erläutert und begründet.

... wurde denn überhaupt schon Einsicht genommen? Wenn nicht, ist doch die Rüge des Mieters in der Tonne!

Wegen einer fehlerhaften Abrechnung dürft ihr die Vorauszahlungen nicht zurückbehalten.

Das Guthaben könnt ihr per Mahnbescheid einfordern oder, einfacher, mit der/den nächsten Vorauszahlung(en) verrechnen.

Der Vermieter muß aber darüber nachweisbar informiert bzw. zuvor aufgefordert werden das Guthaben zu erstatten.

Wann ist Euch denn die Abrechnung zugegangen?

Quelle, dass es nicht geht? Ich lese überall, dass es sehr wohl zulässig ist und sogar gemacht werden muss, bevor der Klageweg bestritten werden muss. Das Guthaben werden wir verrechnen, das geht aber erst nach Verzugssetzung. Die Frage war, ab wann wir wegen der Abrechnung zurückbehalten können und nicht ob wir das dürfen. :-)

Rechtspflicht des VM ist, das Guthaben binnen 30 Tagen auszukehren. Danach kann man mit Ankündigung die laufenden NK-Vorauszahlungen verrechnen.

@Majorie22

Aber auch nur, wenn eine korrekte Abrechnung vorliegt, was hier nicht der Fall ist. Da praktisch keine Abrechnung vorliegt, gibt es auch kein Guthaben.

@bwhoch2

Da der VM ein Guthaben in der Abrechnung ausweist, ist dieses erst mal unstrittig. Des weiteren ist es Rechtspflicht .. Also ... "Die Abrechnung weist 200€ Guthaben auf, aber du bestreitest, deswegen bleiben die 200€ erst mal bei mir!" funktioniert nicht

@Majorie22

Dadurch, dass die Abrechnung offenbar komplett fehlerhaft ist, kann sich bei der Neuausstellung ganz was anderes ergeben. Also auch weniger Guthaben oder gar Nachzahlung. Aber, wie auch immer, der FS kann durchaus mal was zurück halten und es dürfte zunächst einmal unerheblich sein, ob er dazu berechtigt ist oder nicht.

@bwhoch2

Das Guthaben ist unstrittig, da der Vermieter vor Erstellung der Abrechnung prüfen muss, ob diese stimmt. Für seinen Teil ist sie korrekt und er muss zunächst zahlen. Das steht zumindest auf den ganzen Internetseiten zu diesem Thema. Unabhängig davon, ob die Abrechnung strittig gemacht wurde. Vielleicht liegt ich falsch, aber mir geht es aktuell nicht um die ausstehende Nachzahlung. Ich habe eine Abrechnung erhalten und die war formell und vorab schon erkennbar, auch inhaltlich nicht korrekt. Ein Widerspruch wurde eingelegt.

@bwhoch2

Nein, das werde ich nicht machen, ich war nur daran interessiert, ob ich sofort zurückbehalten muss, um nicht doch später quasi still zu akzeptieren, was er falsch gemacht hat. Bis zum Anwaltstermin dauert es noch etwas.

Wir würden bis zum Erhalt der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen.

Nur das dürfte Euch in diesem Zusammenhang eher nicht zustehen.

https://www.mietrecht.org/nebenkosten/fehlerhafte-nebenkostenabrechnung/

Eher könnt ihr das angekündigte Guthaben verrechnen.

Den Link kenne ich und demnach steht uns das Zurückbehaltungsrecht bis zum Zeitraum zu, für den abgerechnet wurde. Das wären bei uns 6 Monate.

@fx8350

In dem Link ist doch ziemlich genau erklärt, dass Du ein Zurückbehaltungsrecht nur in ganz bestimmten Fällen hast. Beide unter V. genannten Fälle sehe ich bei Dir aber nicht gegeben.

Dennoch kannst Du Dich natürlich auf den Standpunkt stellen, dass Du das Recht zur Zurückbehaltung hast und dementsprechend schon mal Geld zurück halten. Da Du sowieso zum Anwalt gehst, wird dieser Dir schon erklären, was nun richtig oder falsch ist.

Zu Deiner Frage: Wenn Ihr schon zurück behalten wollt, dann natürlich jetzt ankündigen und sofort, also mit nächster Mietzahlung damit anfangen.

Als Vermieter weißt Du, dass dem Vermieter dadurch erst einmal kein Schaden entsteht, denn immerhin hat er im schlimmsten Fall noch die Kaution. Wenn er zügig die Abrechnung in Ordnung bringt, wird sich der richtige Betrag schon ergeben und dann wird man das alles ausgleichen.

Selbst, wenn das Verhältnis zum Vermieter dadurch belastet wird, kann man das Risiko eingehen und wenn alles geregelt ist, sich wieder vertragen. Dass Dich der Vermieter bei einem Betrag unterhalb von einer Monatsmiete nicht gleich kündigen kann, ist Dir auch bekannt.

@bwhoch2

2. Rechte des Mieters

Wenn der Vermieter keine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt, kann der Mieter verschiedene Recht geltend machen:

a) Forderung einer neuen wirksamen Abrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter hat einen Anspruch auf eine formell ordnungsgemäße Abrechnung und das unabhängig von dem Ablauf der Abrechnungsfrist, da diese allein den Verlust der Nebenkostennachforderung bewirkt. Der Abrechnungsanspruch des Mieters hingegen wird nur mit der Vorlage einer formell einwandfreien Nebenkostenabrechnung erfüllt. Das bedeutet der Mieter kann fordern, dass der Vermieter eine neue Abrechnung erstellt oder die bisherige korrigiert, bis ihm tatsächlich eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.Zur Durchsetzung dieses Anspruchs kann und sollte sich der Mieter seines Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen bedienen. Das heißt, solange der Vermieter keine neue oder korrigierte Abrechnung erstellt, ist der Mieter berechtigt die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen einzubehalten. Insoweit gibt es auch keine Einschränkung. Selbst wenn nur ein Teil der Nebenkostenpostionen fehlerhaft ist (beziehungsweise die Abrechnung nur teilweise unwirksam ist), kann der Mieter die vollen Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 552, 552 a).

Verstehe ich nun den Text falsch? Und habe ich kein Recht auf Zurückbehaltung, bis die formell korrekte Abrechnung vorliegt, weil wir Widerspruch eingelegt haben?

@fx8350

Mach es einfach. Halte das Geld schon bei der nächsten Überweisung zurück. Zum Anwalt gehst Du doch sowieso und der teilt Dir dann schon mit, was seiner Ansicht nach richtig oder falsch ist und darauf kannst Du Dich dann auch verlassen und entsprechend handeln. Wenn Du bei der nächsten Mietfälligkeit, Anfang März zurück hältst, hast Du ab jetzt doch sowieso rund 4 Wochen Zeit, bis sich der Vermieter rührt.

@bwhoch2

Danke. Im Gegensatz zum Vermieter, möchte ich sicherstellen, dass ich mich rechtlich korrekt verhalte. Wäre die Sache nun klar gewesen, dann hätte ich vielleicht so reagiert. Mein Anwalt ist im Urlaub, dann warte ich erst einmal ab. Der Widerspruch ist ja sowieso schon ausgesprochen und da der Vermieter auch das Guthaben zurückhält, gehe ich davon aus, dass er das nun erst einmal prüft.

Ahnungsbefreit & auf Krawall gebürstet, meine Lieblingsfragesteller.

@Majorie22

Nicht Krawall, das ist vielleicht die Auffassung von Deiner Seite aus. Aber sicher nicht so gemeint. Manche Antworten sind aber einfach gar nicht korrekt und dann hilft es nicht weiter, wenn die Frage nicht einmal richtig gelesen wurde.

Ist deine Forderung bestimmt, also in der Höhe exakt? Falls nein, hast du erst mal kein Zurückbehaltungsrecht.

Das Guthaben wird fällig mit Zustellung der Abrechnung, in Verzug gerät der Vermieter gem. BGB nach 30 Tagen. Über diesen Betrag kannst du nach fruchtloser Mahnung ein Zurückbehaltungsrecht nach Ankündigung ausüben.

das ist natürlich völlig falsch, natürlich habe ich das Recht, bis eine korrigierte Abrechnung vorliegt, die fehlerfrei und damit überprüfbar ist. Dann kann ich erst auf inhaltliche Fehler prüfen und eingehen.

@fx8350

Du schmeisst hier die Zurückbehaltung einer möglichen Nachzahlung aufgrund einer bestrittenen NK-Abrechnung durcheinander mit einer Zurückbehaltung der laufenden NK-Vorauszahlungen nur aufgrund des Bestreitens.

Die laufenden NK-Vorauszahlungen kann man mit Ankündigung einbehalten, wenn das vom VM ausgewiesene Guthaben nicht ausgekehrt wird.

Und damit ist meine Hilfe auch beendet, denn jemandem, der ohne Ahnung, aber als Komplettklugscheisser und auf Krawall gebürstet hier Leute anrotzt, die ihm den richtigen Rat geben ... brauch ich nicht.

Wurde denn überhaupt schon eine Belegprüfung vorgenommen?? Klingt ja nicht danach.

@Majorie22

Entschuldigung, vielleicht habe ich mich falsch ausgedrückt: Die Abrechnung ist formell nicht korrekt, es ist nicht überprüfbar, da der Verteilerschlüssel fehlt sowie die Gesamtkosten nicht angegeben sind.

Wie hier beschrieben:

Zurückbehaltungsrecht wegen formell fehlerhafter oder fehlender Betriebskostenabrechnung

Häufig kommt es vor, dass nur eine formell fehlerhafte oder erst gar keine Betriebskostenabrechnung erstellt wird. Formelle Fehler weist die Abrechnung auf, wenn eine der nachstehenden Mindestangaben fehlt:

  • Adressat der Betriebskostenabrechnung (bei Eheleuten genügt es, wenn die Abrechnung an einen adressiert ist), Abrechnungsobjekt sowie Abrechnungszeitraum
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Darstellung und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und
  • Berechnung des Mieteranteils (auch jeweils bei den einzelnen Kostenpositionen)

Darüber hinaus ist die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft, wenn ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich ungeschulter Mieter die Abrechnung aufgrund deren ungeordneten Darstellung gedanklich und rechnerisch nicht nachvollziehen kann. Dazu gehören grundsätzlich auch die einzelnen Rechenschritte.

Ist die Betriebskostenabrechnung danach mit formellen Fehlern behaftet, ist eine etwaige Nachzahlung bis zum Erhalt einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht fällig, die der Vermieter neu zu erstellen hat. Der Mieter kann die Nachzahlung also nach § 273 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurückbehalten. Daneben steht dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses bis zum Erhalt der Abrechnung an den künftigen, in der Regel erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen ebenfalls ein Zurückbehaltungsrecht zu. Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich aber nicht auf die Kaltmiete. Dies gilt ebenso, wenn der Vermieter erst gar keine Betriebskostenabrechnung erstellt hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.03.2006, Az.: VIII ZR 191/05).

Mir fehlt nur die Angabe, ab WANN ich die Nebenkosten einbehalten darf bzw. muss.

PS: Es geht mir nicht um die ausstehende Rückzahlung, das kommt gesondert. Und Belegeinsicht bringt erstmal nichts, wenn wegen formeller Fehler nicht einmal nachzurechnen ist, wie sich die Kosten ermittelt haben. Denn dann kann erst auf weitere inhaltliche Fehler eingegangen werden, was dann auch durch Belegeinsicht sicher nicht verkehrt ist. Übrigens wird das Ganze ein Anwalt regeln. War nur nicht sicher, wann die Nebenkosten generell zurückgehalten werden können.

Was möchtest Du wissen?