Nebenkostenerhöhung rückwirkend zulässig?
Mein Vermieter hat mir die Nebenkostenabrechnung für 2015 vorgelegt, soweit alles okay! Darunter hat er aber schon die Vorankündigung für 2016 gemacht, indem er die Nebenkosten für Grundsteuer (vorher nie berechnet) und diverse Versicherungen hinzugefügt hat! Ist das zulässig, obwohl im Mietvertrag nichts drin steht, er die Kosten rückwirkend berechnen kann?
2 Antworten
obwohl im Mietvertrag nichts drin steht, er die Kosten rückwirkend berechnen kann?
Grundsteuer sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus/Grundstück gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Betriebskostenarten können einzeln im Vertrag aufgelistet sein, müssen aber nicht. Es reicht auch der Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung oder einfach nur der Satz
"Der Mieter trägt die anfallenden Betriebskosten."
oder so ähnlich.
Dann gelten alle Betriebskostenarten als vertraglich vereinbart und dürfen, sofern sie tatsächlich entstehen, umgelegt werden.
Hier hat der Vermieter angekündigt das er ab 2016 Grundsteuer und Versicherungen umlegen wird. Das ist sehr nett von ihm, denn er hätte es nicht tun müssen.
Sollte der Vermieter nach der Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen nicht angepasst haben, solltest Du es selbst machen. Dann wird die Nachzahlung für 2016 nicht so hoch oder es ergibt sich gar keine.
Kurze schriftliche Mitteilung an den Vermieter das Du ab Monat .... xxx € statt yyy € für Betriebskosten monatlich zahlst.
Vorher aber noch mal in den Mietvertrag schauen was genau da zu Betriebskosten steht.
Diese Frage ging bis zum BGH.
Der Vermieter darf nachberechnen nach Vorankündigung.
Das ist keine Vertragsänderung.
Der Mieter hat kein "Gewohnheitsrecht".
Wenn im Mietvertrag die Umlage von Nebenkosten vereinbart ist können alle anerkennenswerten Nebenkosten umgelegt werden.
Auf jeden Fall die Grundsteuer.
Bei den Versicherungen sind private Versicherungen des Vermieters ausgeschlossen. Das ist zu prüfen.
Nebenkosten, wenn also solche im Mietvertrag pauschal bezeichnet und dazu monatliche Vorauszahlungen geleistet und jährlich fristgerecht abgerechnet werden, sind in der ganzen Palette umlagefähiger Kosten zu bezahlen. Wann auch immer dann einzelne Positionen erstmalig neu dazu genommen werden.
Sind im Mietvertrag aber explezit einzelne Positionen ein- bzw. ausgeschlossen, dann gilt die Abrechnug lt. Mietvertrag nur für diese Postionen. Sonst wird das eine Vertragsänderung. Dieser müsstest du erst mal zustimmen.
Aber Achtung, manchmal wird an einer Stelle im Mietvertrag pauschal von Nebenkosten gesprochen, welche abgerechnet werden und an anderer Stelle werden nur für einzelne Positionen Vorauszahlungen verlangt. Dann gilt wieder, alles ist möglich.
Wenn die Grundsteuer im Vertrag explizit ausgeschlossen ist heißt das: Die hat der Vermieter bereits pauschal ohne Abrechnung von Anfang an in die Kaltmiete eingerechnet. Also keine Änderung des Vertrages und der zusätzlichen Abrechnung dieser Position ohne deine Zustimmung möglich.
Dies ist keine Rechtsberatung.
Mieterverein, kostet ca. 60,- - 90,- Euro im Jahr Mitgliedbeitrag, berät kostenlos und gegen kleines Geld auch erstes Rechtsanwaltschreiben. Das lohnt sich bei 800,- Euro zu erwartende Nachzahlung.
Nachzutragen wäre, dass ganz alte, nicht an die neue Rechtsprechnung angepasste Mietvertäge, tatsächlich oft ein Splitting bei den Nebenkosten beinhalten. Früher hat man oft nur die reinen Verbrauchspositionen aufgefürt und abgerechnet.
Gebühren und Steuern und andere Fixkosten wurden nicht abgerechnet. Aber dann eine Mieterhöhung der Kaltmiete herausgelegt, wenn diese sich änderten. Das konnte auch für das laufende Jahr bis zum Eintrittsdatum der Gebürenerhöhung nachberechnet werden.
Diese Verträge haben heute noch Gültigkeit.
Eine Ändrung des Mietvertrages auf aktuelles Recht bei den Nebenkostenabrechnungen muss der Vermieter sich vom Mieter bestätigen lassen.
Dann heißt es aber aufgepasst. Die neu hinzukommenden Nebenkosten waren vorher pauschal in der Kaltmiete enthalten und müssen erst mal haarklein herausgerechnet werden.
Übrigens heißt diese Form der Mietverträge Teilinklusivmiete.
Wenn im Mietvertrag explizit ausgewiesen ist, dass keine Grunsteuer für dich anfällt, darf er auch keine verlangen.
Das kann er erst dann, wenn er dir eine Vorankündigung zukommen lässt in der es heisst, dass zukünftig auch Grundsteuer zu zahlen ist. Grundsteuer ist umlagefähig und zählt zu den Betriebskosten.
Was bedeutet jetzt Vorankündigung in diesem Fall?
Er sagte , dass ich nächstes Jahr 800€ nachzahlen muss !
Im Mietvertrag ist angegeben , dass die Grundsteuer nicht berechnet wird.