Nebenkostenabrechnung zwingend zu erstellen?
Muss ich eine Nebenkostenabrechnung ZWINGEND für das Finanzamt erstellen, wenn die Wohneinheiten an Verwandte vermietet sind, die seit Jahren eine feste Miete zahlen, die sich zu 70 % aus der Wohnmiete und zu 30 % aus Umlagen zusammensetzt? Das Finanzamt hat mich aufgefordert, bis zum 31.12. für das Jahr 2014 rückwirkend eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Bisher habe ich selber alle Kosten getragen, die über diesen Satz hinaus gehen. Es wurde nie etwas nachberechnet oder erstattet. Vielen Dank für Ihre Hilfe!
4 Antworten
Inwieweit dich das FA zu einer Abrechnung zwingen kann weiß ich nicht.
Zunächst mal ist es zwingend eine NK-Abrechnung für die Mieter zu erstellen, wenn im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart sind.
Werden die Wohnungen mittels Zentralheizung mit Wärme und Warmwasser versorgt bist Du, wenn vertraglich eine Pauschale vereinbart sein sollte, diese Kosten gemäß Heizkostenverordnung abzurechnen.
Bisher habe ich selber alle Kosten getragen, die über diesen Satz hinaus gehen.
Entschuldigung, das ist ziemlich unklug. Auch wenn die Mieter Verwandtschaft ist.
Hast Du mit den Mietern im Vertrag pauschale Zahlung aller Nebenkosten vereinbart?
Wenn nicht, dann rufe Deinen Sachbearbeiter beim FA an und behaupte das einfach. Schlimmstenfalls wirst Du es nachweisen müssen.
Ja klar. Du hast durch diese Vermietung Ennahmen, die versteuert werden müssen.
Dazu gehören auch die Nebenkosten.
Dann musst du es nur in den Anträgen mit angeben.
Erstelle eine Nebenkostenabrechnung, wo du die Ausgaben und die 30 % Einnahmen gegenüberstellst.
Anschließend legst du eine Kopie des Vertrage bei und gut ist es.
Es geht darum, dass das Finanzamt feststellen will, wieviel von den Einnahmen tatsächlich Miete sind. Du musst also auflisten, wieviele Einnahmen Du hast und wieviele Kosten.
Angenommen, Du hast eine Wohnung für 300 € vermietet, die normalweise auf dem Markt 400 € bringt, dann liegst Du mit der Miethöhe bei 75 %, was durchaus in Ordnung ist. Wenn aber die Pauschale für Nebenkosten mit 100 € angesetzt ist und sie betragen anteilig für die vermietete Fläche jedoch 200 €, dann hast Du Deiner/Deinem Verwandten 100 € je Monat geschenkt. Das ziehen die dann von der Miete ab und kommen somit nur noch auf 200 €. Somit würdest Du zu günstig vermieten und das will Dir das Finanzamt nicht glauben. Es geht dann davon aus, dass Du einen Teil der Miete nicht in der Steuererklärung angibst und würde deshalb eine Mindestmiete von 60 bis 66 Prozent der marktüblichen Miete veranschlagen. Somit also übers ganze Jahr gerechnet 480 € mehr als Mieteinnahmen ansetzen, als Du angegeben hast. (Immer bezogen auf dieses Beispiel.)
Das Finanzamt will mit dieser Nebenkostenaufstellung also ganz konkret wissen, wieviel Du "verschenkst".
Das tue ich doch auch. Mehr als die pauschlen 30 % erhalte ich nicht, den Rest zahle ich.