Nachzahlung / Erbschaftssteuer für Mietobjekte

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Mit Zahlung der Erbschaftssteuer kannst Du mit dem Erbe machen, was Du willst. Ich habe z.B. Aktien geerbt, Erbschafststeuer bezahlt, dnach stiegen die Aktien erheblich im Wert und ich habe auch telweise mit Gewinn verkauft. Aber die Einnahme aus dem Verkauf des Hauses mußt Du mit der Steuererklärung natürlich angeben und wahrscheinlich Steuern zahlen, keine Anung, wie hoch der Satz ist.

Eigentümer-Recht bei falscher Hausgeldabrechnung

Hallo Zusammen,

folgender Sachverhalt:

Ich habe seid 2004 eine vermietete Eigentumswohnung in Düsseldorf. Habe dem Hausverwalter bis jetzt vertraut. Bei der aktuellen Hausgeldabrechnung hab ich aber festgestellt, dass er den Betrag der Instandhaltungsrücklage/Investitionsrücklage quasi doppelt abrechnet. Es heißt, dass vom monatlichen Hausgeld (bei mir 105 €) automatisch ein Betrag X in die IRL gehen.

Ist schwierig hier darzustellen und zu erklären. Aber ich versuche es mal. Er listet Ausgaben auf (was soweit auch richtig ist). Zum Schluss führt er dann den IRL-Betrag auf und wird dann noch zu den Ausgaben addiert.

Beispiel (meines Anteils): Geäbudeversicherung 80,10 Haftpflichtversicherung 9,77 Allgemeinstrom 19,20 etc. etc. etc. Totalausgaben 1.156,82 Instandhaltunsrücklagen 288 (bei der ersten unkorrekten Aufstellung) Die IRL, die angeblich automatisch monatlich abgeführt werden, addiert er nun auf die Totalausgaben: 1.444,82 Meine eingezahlten Hausgelder belaufen sich auf 1.284 € (3 monate habe ich insgesamt 24 € zuviel bezahlt, daher der komische wert, der ansonsten bei 1.260 € liegen würde).

Lt. seiner Rechnung müsste ich also noch 160,82 € nachzahlen. Aber da er die IRL ja einfach miteinrechnet, obwohl die schon bezahlt sind, müsste der Endbetrag nicht +160,82 (Nachzahlung) sondern -127,18 (Guthaben) bedeuten.

Nun habe ich festgestellt, dass er das seit 2004 so macht. Will ihm jetzt mal keine Absicht unterstellen. Daher meine Fragen: Ist meine Rechnung richtig und kann man rückwirkend noch was geltend machen?

Heute abend habe ich ETV und werde ihn die Sachlage schildern. Mal sehen, wie er darauf reagiert.

Vielen Dank schon mal und ich hoffe, es ist einigermassen verständlich :-)

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Mieterhöhung berechtigt? Modernisierung oder Instandsetzung/-erhaltung?

Hallo, liebe User!

Ich hoffe sehr, dass mir hier weitergeholfen werden kann und bedanke mich schon mal für jede Antwort!

Mein Vermieter hatte Mitte/Ende 2016 das Dach neu decken und die Fassade streichen lassen. Bereits diese Maßnahmen wurden von ihm nicht angekündigt. Bis Dato habe ich mich auch noch nie mit den Unterschieden von Modernisierung und Instandsetzung/-haltung auseinander gesetzt. Ende 2016 fragte ich dann voller Sorge, ob er nun eine Mieterhöhung beabsichtige, was er verneinte.

Im Frühjahr 2017 wurden dann der Gehweg erneuert und eine neue Haustür eingebaut (dabei wurde nicht einmal wenigstens die Klingelanlage auf Gegensprechanlage erneuert!).

Im Sommer 2017 hat er dann den Garten herrichten lassen (Baum wurde gefällt, Sträucher entfernt und neu gepflanzt, sowie Rasenfläche neu ausgesät) und die Terrassen neu gepflastert (ich bewohne eine Terrassenwohnung). Dadurch fiel die eigene und freie Nutzung des Gartens weg, hinzu kommen seitdem aber die Zahlung der Gartenpflege, die er durchführen lässt.

Anfang Dezember 2017 erhielt ich dann einen handschriftlich 3-Zeiler, indem ich mit Hinweis auf Modernisierungsarbeiten und Gartenpflege (mehr stand da wirklich nicht, keine Aufschlüsselung, nix) ab Januar 2018 (also seit letzten Monat) eine Mieterhöhung von 40€ zahlen solle.

Das klingt jetzt erstmal nicht viel. Aber in Anbetracht dessen, dass ich aus gutem Grund eine kleine und ursprünglich mal günstige Wohnung habe und eigentlich an meinem finanziellen Limit bin, macht es für mich schon einen erheblichen Unterschied, erst recht, wenn dieser möglicherweise nicht mal gerechtfertigt ist!

Zudem kommt, dass ich bereits seit 2016 20€ mtl. mehr zahle, da ich ständig eine Nachzahlung leisten musste. Für meine Wohnung war mal eine Heizkostenpauschale von 60€ angesetzt, von dem ich mittlerweile denke, die war vom Vermieter zu niedrig angesetzt. Und trotz dessen, dass ich nun 80€ mtl. zahle, mindestens 1/3 des Jahres nicht Zuhause bin und auch sonst nicht übermäßig heize, da ich es lieber kühler mag, musste ich bei der letzten Nebenkostenabrechnung 140€ nachzahlen.

Ich erwarte hier keine rechtsverbindlichen Aussagen. Ich erhoffe mir lediglich eine Einschätzung/Meinung anhand meiner Schilderungen. Ich bin so verunsichert und mache mir große Sorgen über den Erhalt der Wohnung und es würde mir sehr helfen, wenn jemand dazu einen Rat, oder dergleichen, hat! Vielen Dank also an jeden, der sich dazu äußert!

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rechtliche Möglichkeiten: Finanzamt-Forderung trotz Grundstücksüberlassungsvertrag?

Mein Mann hat von seinem Vater Grundbesitz übertragen bekommen und mir im gleichen Zuge die Hälfte übertragen. Nun meint das Finanzamt, ich müsse auf die Schenkung Steuern bezahlen, da ich den Grundbesitz nicht von meinem Mann, sondern meinem Schwiegervater bekommen habe. Im Vertrag steht unter Abs. II: (1) Der Erschienen zu 1 (Vater) übergibt hiermit im Wege der vorweggenommen Erbfolge an den Erschienen zu 2 (mein Mann) zu dessen Alleineigentum, den unter Abs. I dieses Vertrages bezeichneten Grundbesitz... (2) Ehebedingte Zuwendung - Sodann wendet der Erschienen zu 2 von dem soeben erworbenen Grundbesitz der Erschienen zu 3 (Ich) einen Miteigentumsanteil von Einhalb ...im Wege der ehebedingten Zuwendung ... zu... Im Abs. VIII des Vertrages "Grundbucherklärungen" ist dann die Auflassung erklärt. "Die Vertragsparteien sind über den Eigentumsübergang nach Abs. II der Urkunde einig; sie bewilligen und beantragen die Rechtsänderung in das Grundbuch einzutragen. Die Auflassung ist unbedingt erklärt."

Nun meine Fragen: Kann ich gegen den Steuerbescheid Widerspruch einlegen und hätte ich überhaupt eine Chance?? Hat der Notar hier Mist gemacht und kann man ihn hier in die Pflicht nehmen? Immerhin haben wir ihm jede Menge Geld gezahlt, um sowas zu vermeiden. Er selber ist der Meinung, das Finanzamt kann uns gar nichts, aber nun kommt der Bescheid ja trotzdem? Mit der Begründung zwischen der Schenkung von meinem Schwiegervater an meinen Mann hätte bereits eine erste Auflassung erklärt werden müssen. Da mein Mann zu diesem Zeitpunkt kein alleiniger Eigentume gewesen wäre. Der Notar meint aber, mit Abs. VIII wären beide Auflassungen erklärt und das ist ausreichend.

Wenn wir uns einen Anwalt nehmen sollten, in welche Richtung sollte er den spezialisiert sein, Erbrecht, Steuerrecht?

MfG und vielen Dank schon mal im Voraus.

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Kann ich die Leibrente bestimmen statt den tabellarischen Satz verwenden / Steuerrechtlich?

Eine entfernte Verwandte (kein steuerlich relevanter Verwandtschaftsgrad) ist derzeit 73 Jahre alt und möchte ihre Immobilie (Wohnung), Wert ca. 130.000 EUR, per Leibrente an mich verkaufen. Allerdings reichen ihr Einnahmen aus der Leibrente von ca. 300 EUR im Monat aus. Sie möchte weiterhin in der Immobilie wohnen. Über einen Rechner im Internet wurde die Leibrente laut Tabelle auf 822 EUR (Zinssatz 0%, Inflation 1% - Anpassung sicherlich noch nach oben notwendig) berechnet. Eine ortsübliche Miete für die Immobilie wäre ca. bei 450-500 EUR angesetzt.

Fragen:

  • Ist es möglich, die Höhe der Leibrente individuell zu bestimmen oder müssten wir uns an die Berechnungstabelle halten, welche auf Wert der Immobilie, Alter und Lebenserwartung des Verkäufers sowie anzunehmenden Zins- und Inflationssätzen beruht?

  • Kann man den Wert der Mieteinnahmen direkt von der Leibrente mit Wohnrecht abziehen ohne steuerliche Verluste zu machen oder muss ich diesen Wert als Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung versteuern, also im Modell als Verkauf gegen Leibrente ohne Wohnrecht mit anschließender Vermietung an die Verkäuferin?

  • Wenn mein Leibrentensatz deutlich unter dem Satz der Tabelle liegt, muss ich heute oder bei Ableben der Verkäuferin Schenkungssteuer zahlen, bspw. für die Differenz des kalkulatorischen Endwertes (Restwert Schenkung = Lebenserwartung x Leibrente lt. Tabelle - Lebenserwartung x vereinbartem Betrag)?

Über hilfreiche Ansätze zur Beurteilung der oben beschriebenen Situation wäre ich sehr dankbar.

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