Muss man sich als Vermieter zwingend am Mietspiegel orientieren bzw. kann ich die Miete so gestalten wie ich sie brauche?
Folgende Lage:
Ich will eine 59qm Wohnung für 33000 € kaufen (exkl. Kaufnebenkosten, welche ich selbst trage).
Hausgeld sind 140 €.
Mietspiegel liegt bei 5,47 €/qm, also könnte ich davon ausgehend 322,73€ Kaltmiete verlangen.
Nun will ich aber keine 140 € Hausgeld blechen und diese auf die Miete umlegen (dürfte ich das überhaupt?).
Außerdem will ich mit den Mieteinnahmen das Darlehen tilgen.
Also im Prinzip will ich bis auf die Kaufnebenkosten eigentlich überhaupt nichts bezahlen^^
Somit wäre man bei einer Miete von 462,73 € kalt bei 59qm.
Ist das zu einfach gedacht? Ich habe da leider (noch) keine Ahnung von, also mich bitte nicht gleich steinigen, wenn ich an irgendeiner Stelle aus Unwissenheit etwas Inkompetentes geschrieben habe.
5 Antworten
Das Hausgeld beinhaltet doch auch Nebenkosten wie z.B. Müllabfuhr und so? Wenn ja, sind das einfach Betriebskosten, die du an den Mieter weitergeben kannst. Das zählt dann zu den Nebenkosten unabhängig von der Kaltmiete.
Solange es bei dir keine Mietpreisbremse gibt, darfst du so viel Kaltmiete verlangen, wie du willst und wie der Mieter bezahlen will.
Nee, die gibts in unserem Kaff meines Wissens nach nicht.
Als Mieter zahlt man zumindest Betriebskosten, lies doch einfach mal nach, was das alles mit einschließen kann. Die Zusammensetzung vom Hausgeld kannst du beim Verkäufer erfragen.
Ich habe gerade mal ein wenig nachgerechnet: Wenn Du die 33000 als Darlehen aufnimmst und (schlecht) mit 1 % Zins finanzierst, sowie 3% Tilgung bezahlst, kostet Dich das pro Monat € 110,-.
Hausgeld € 140, wovon Du rund 2 Drittel, also ca. 100 € auf Mieter umlegen kannst.
Bleiben Dir also rund 40 €. Zzgl. der Finanzierungskosten also 150 € und die derzeitige Miete beträgt 322 €? Somit bleiben Dir rund 170 € pro Monat.
Diese 170 € geben Dir also Spielraum, um die regelmäßige Tilgung noch weiter nach oben zu schrauben oder aber das Geld zur Seite zu legen, um davon auch die Einkommenssteuer aus der Miete zu zahlen und vielleicht auch mal Sondertilgungen zu leisten.
Die Rendite wäre also auch bei 322 € schon ganz enorm und falls Du in einer Stadt wohnst, wo die Immobilienpreise noch steigen können, ergibt sich eine weitere Rendite.
Ich sehe hier, wenn Lage und Gebäude i. O. sind, überhaupt kein Problem, auch wenn Du nur die 5,47 € je m² bekommen solltest.
Noch etwas zur Miete:
Gibt es in Deiner Stadt überhaupt einen qualifizierten Mietspiegel? Also von der Stadt nach den strengen Kriterien erarbeitet und veröffentlicht?
Wenn es keinen gibt und Du Dich nur nach dem sogenannten "Mietspiegel" von Immoscout oder so richtest, kannst Du natürlich auch versuchen, von vornherein mehr Miete zu bekommen. Hier zählen dann eher Vergleichsmieten bei Neuvermietung und die sind nur sehr schwierig zu bekommen. Orientiere Dich dabei an anderen Vermietanzeigen in Deiner näheren Umgebung.
Allerdings: Wenn man besonders teuer vermietet, sorgt man u. U. dafür, dass Mieter häufig wechseln und das geht auch für Vermieter oft ins Geld. Lieber also etwas zurück haltender und dafür Mieter, die länger bleiben und vielleicht auch etwas auf die Wohnung achten.
Vielen Dank für diese äußerst hilfreiche Antwort. Den Mietspiegel habe ich gegoogelt. Es gab auch nur ein Ergebnis. Ob er zu 100% der Realität entspricht, weiß ich nicht. Alle anderen Mietpreise in unserer Gegend gehen aber mehr oder weniger auch in diese Richtung.
Jegliche Rendite soll in die Tilgung des Darlehens fließen.
Der gegoogelte Mietspiegel ist aber dann nicht der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, oder? Sondern etwas, was man im Internet findet, wenn man Mietspiegel und den Namen der Stadt eingibt. Beobachte einfach noch, was im Lauf der nächsten Wochen so an Mietangeboten in der Gegen ist. Stadt, Nachbarstadt oder Gemeinden usw.
Jegliche Rendite soll in die Tilgung des Darlehens fließen.
Das ist schon in Ordnung, aber die Bank würde wohl gerne mit Dir einen festen monatlichen Betrag für Zins und Tilgung vereinbaren. Von den Einnahmen sollte soviel übrig bleiben, dass Du Grundsteuern und das Hausgeld zahlen kannst, sowie die Einkommenssteuer aus der Vermietung. Außerdem wird man Dich darauf hinweisen, dass Du sinnvollerweise eine Rücklage bilden solltest, falls aus irgend einem Grund mal eine Sonderumlage von ggf. mehreren Tausend Euro eingefordert wird. Man weiß nie.
Deshalb mein Vorschlag: Mach das Darlehen mit variabler Verzinsung, zahl dafür feste monatliche Beträge und immer, wenn Du das Gefühl hast, dass etwas Geld übrig ist, machst Du eine Sondertilgung. Vielleicht so 1 oder 2x im Jahr. Dafür nimmst Du das Geld her, das Du aus den Mieteinnahmen nicht sofort an die Bank weiter gegeben hast.
Um einen besseren Überblick zu haben, könntest Du vielleicht ein Unterkonto eigens für die Wohnung bei Deiner Bank eröffnen.
Wenn Du Dich ein wenig besser absichern willst, lass die Zinsen für 5 Jahre festschreiben und vereinbare einen möglichen Sondertilgungsbetrag pro Jahr.
Ansonsten könntest Du in diesen 5 Jahren das Geld ansparen, das Du brauchst, um den Rest des Darlehens nach diesen 5 Jahren auf einen Schlag abzubezahlen.
Das Hausgeld darfst Du nicht komplett auf den Mieter umlegen.
Nur die im Hausgeld enthaltenen Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung. Sofern im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist.
Somit wäre man bei einer Miete von 462,73 € kalt bei 59qm.
Ist das zu einfach gedacht?
Ja. Du darfst bei Neuvermietung bestenfalls 10 - 20 % über den Mietspiegel gehen.
Ist die Wohnung schon vermietet darfst Du die Kaltmiete, egal wie gering die ist, um maximal 20 % erhöhen. In manchen Regionen nur um 15 %.
Sofern die letzte Mieterhöhung mindestens 3 Jahre her ist.
Also im Prinzip will ich bis auf die Kaufnebenkosten eigentlich überhaupt nichts bezahlen^^
Vergiß es;-)
Hmm.....vllt selbst einziehen. ...mal schauen....
Der Kauf einer Eigentumswohnung rechnet sich finanziell nicht so gut , um damit Geld zu verdienen, du musst auch immer mit Mietnomaden rechnen
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ,sieht die Bilanz etwas besser aus,
weil man mehr Wohnungen hat und kein Hausgeld zahlt
Man sollte aber einen oder mehrere kleine Bausparverträge anlegen für Renovierungen
Leider sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren ,so stark gestiegen,
dass der Immobilienkauf allgemein , sehr teuer geworden ist, die Preis Spirale geht weiter nach oben
33000 Euro für 59 m2 sind doch nichts. Ich hab schon das 10-fache gesehen in Berlin.
Ja okay, aber ich kann mir ja da reinholen wen ich will. Und wenn ich sehe, dass das Asis sind, dann kommen die eben nicht rein. Stimmt schon, reich würde ich damit nicht werden. Aber bei 33000 habe ich eben nicht so ein finanzielles Risiko wie bei einem Mehrfamilienhaus. Also in dem Sinne, dass es mich finanziell killen könnte.. Da würde ich mich nicht herantrauen.
Warum sollte ein Mieter für eine Wohnung, die er für 320 Euro mieten kann - 460 zahlen?
Angebot und Nachfrage ...
die Gegend scheint im Übrigen nicht sehr gesucht zu sein, sonst wäre die Wohnung nicht so billig .. oder mit der Immobilie stimmt irgendwas nicht ...
Damit ich kein Hausgeld zahlen muss ;) Nein, hast ja Recht.
Wenn Du kein Hausgeld zahlen willst kauf ein Haus statt einer ETW. Aber auch da mußt Du gewisse Kosten allein tragen.
Man kann eben nicht alles haben. Im Prinzip gehts ja nur um ne kleine Mark nebenbei. Vllt ein Haus mit Einliegerwohnung?! Aber da kann man ja auch nicht machen was man will....
Als Vermieter in Deutschland kann man so gut wie gar nicht machen was man will. Aber ein Haus mit ELW ist keine schlechte Idee. Denn da könntest Du, wenn selbst mit in dem Haus wohnst, dem Mieter ohne Grund kündigen.
Es geht ja auch darum, später mal ein Elternteil zu holen, wenn dieses altersbedingt nicht mehr so kann. Vordergründig gehts schon um Geld, aber auch nicht ausschließlich.
Achso, also setzt sich das HG für gewöhnlich aus Rücklagen für Instandsetzungen und Nebenkosten zusammen? Und die Nebenkosten sind quasi definitiv umlegbar?!