Muss die Hausverwaltung im Besitz der Baugenehmigung sein?
Hallo,
folgender Sachverhalt:
Ich habe vor 4 Jahren eine Wohnung gekauft. Nun benötige ich (wegen Fenster-Erneuerung und Fluglärmreduktion)eine Baugenehmigung.
Meine Hausverwaltung sagte mir, sie besitzen keine also rief ich beim zuständigen Bauamt an. Dort liegen die Unterlagen vor, allerdings kosten eine Kopie zirka 50 - 70 Euro, je nach Seitenanzahl.
Meine Hausverwaltung sagte mir, dass ich das selbst bezahlen muss, weil ich es ja brauche.
Wie ist das rechtlich geregelt?
Nach meinem Sachverstand muss die Hausverwaltung alle Dokumente betreffend des Hauses besitzen muss und jedem Eigentümer bei Kauf eine Kopie oder PDF zusenden muss.
Als ich die Wohnung kaufte, erhielt ich nichts derartiges von der Hausverwaltung.
Danke.
4 Antworten
Dire Hausverwaltung muss dafür sorgen, dass die Baugenehmigung eingehalten wird. z.B. können dort Auflagen für wiederkehrende Prüfungen, Wartungsbelege, Vorschriften zur Fenstergestaltung und zum Immissionsschutz etc. vorgeschrieben sein. Die notwendigen Kopien kann die Hausverwaltung bei der Bauaufsicht anfordern, die Gebühren dafür muss die Gemeinschaft zahlen.
Den meisten Bauherren bzw. deren Vertretungen wie die Hausverwalter nach WEG kümmern sich jedoch nicht darum.
Im übrigen: Die Fenster gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum; neue Fenster müssen also von der Gemeinschaft bezahlt werden.
Siehe auch meinen Tipp:https://www.gutefrage.net/tipp/baugenehmigungen-beim-kauf-bestehender-gebaeude
Der Hausverwalter nach WEG ist für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verantwortlich und kann sich dieser gesetzlichen Verpflichtung nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung entziehen, sondern nur durch Niederlegung seiner Verwaltung. Er kann deshalb sogar Adressat bauaufsichtlicher Verfügungen sein.
Bauherr im Sinne dieser öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist auch bei bestehenden Gebäuden immer der Eigentümer der baulichen Anlage, der bei Wohnungseigentum durch den Verwalter vertreten wird. Erst wenn kein Verwalter vorhanden ist sind alle Eigentümer verantwortlich, dafür gibt es dann den "zustellungsberechtigten Eigentümer" nach § 43 WEG.
Der Hausverwalter nach WEG ist für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verantwortlich...
Nein, ist er nicht. Die Verantwortung bleibt beim Eigentümer. Anderfalls müsstest du schon belegen, woher du glaubst diese Pflicht des Verwalters ableiten zu können.
Adressat bauaufsichtlicher Verfügungen ist nie der Verwalter, sondern der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (Letzteres ist eine Folge der Teilrechtsfähigkeit). Der Verwalter ist lediglich für die Wohnungseigentümer (gem. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und die Wohnungseigentümergemeinschaft (gem. § 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG) Zustellungsbevollmächtigt, aber nicht Adressat.
In allen übrigen Fällen ist der Verwalter gem. § 45 Abs. 1 Zustellungsbevollmächtigt. Wenn kein Verwalter vorhanden kann die WE-Versammlung durch Beschluss einen Empfangsbevollmächtigten Wohnungseigentümer für die WEg bestimmen (§ 45 Abs. 2 WEG).
Und natürlich hat der Verwalter nach WEG in Vertretung der Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung übernommen, die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften durchzusetzen. Dieser Pflicht kann er sich nur entziehen, indem er die Verwaltung niederlegt; er kann sich nicht hinter Beschlüssen der EV verstecken. Wozu ist sonst die "Zustellungsvollmacht" eingeführt? (Richtig: nicht § 43 WEG, sondern § 45 WEG).
Anders ist das nur bei der Verwaltung von Mietshäusern.
Die Zustellungsvollmacht gem. § 45 Abs. 2 kann durch Beschluss auf einen WE übertragen werden, damit ein Gericht wirkungsvoll an die Wohnungseigentümer zustellen kann. Ist kein Zustellungsbevollmächtigter beschlossen worden kann das Gericht auch gem. § 45 Abs. 3 einen WE als Zustellungsbevollmächtigten bestimmen. Die Zustellungsvollmacht aus § 27 beinhaltet lediglich eine Unterrichtungspflicht des Verwalters. Damit wird die Zustellung von Bescheiden, Verfügungen oder Urteilen erleichtet, weil der Verwalter damit auch zum Zustellungsvertreter wird.
Die Einhaltung der Bauvorschriften fällt ebenfalls unter die Unterrichtungspflicht des Verwalters bei Verstößen. Unterrichtungspflicht bedeutet aber eben nicht, dass er hier eigenmächtig handelt, sondern die Wohnungseigentümer informiert und eine Beschlussfassung herbeiführt, indem er eine WE-Versammlung einberuft. Die Entscheidung und damit die Verwantwortung obliegt nach wie vor den Wohnungseigentümern, bzw. der WE-Versammlung.
Jas eben. Und um die Eigentümer über Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften oder Auflagen unterrichten zu können muss er die Baugenehmigungen mit allen Auflagen kennen und umsetzen. Einzelne Eigentümer können, müssen aber nicht die Baugenehmigung haben.
Richtig ist, dass diese Pflichten den meisten, nur auf Gewinnmaximierung bedachten Hausverwaltern nicht bewusst ist.
Die Baugenehmigung zur Errichtung des Gebäudes ist für die WEG und den Verwalter vollkommen irrelevant, weil das Gebäude ja schon errichtet ist. Hier hat der Verwalter auch keine Unterrichtungspflicht, sondern der Erstkäufer hat sich beim Verkäufer (i. d. R. Bauträger) zu informieren.
Lediglich dann, wenn neue Auflagen hinzukommen, oder Bestehendes geändert werden soll, bedarf es ggf. im Bereich der Planung einiger Informationen, zu denen dann auch ggf. die bestehende Baugenehmigung zählen könnte. Das ist aber keine Bringschuld der Verwaltung, wie du das hier darstellst, sondern ebenfalls eine Frage der Beschlussfassung derjenigen, welche etwas verändern wollen oder müssen.
Da wir nicht im Kommunismus leben und Verwaltungen zu den Kaufleuten gehören, ist mir nicht klar, was gegen eine Gewinnmaximierung sprechen sollten. Dachtest du Verwaltungen arbeiten für Gottes Lohn?
Das verkennt leider völlig die Verpflichtungen aus öffentlichem Baurecht. Insbesondere bei größeren Anlagen z.B. mit Tiefgaragen und Gewerbe ist die Beachtung der Auflagen aus der Baugenehmigung, die Erfüllung von Brandschutzvorschriften und die Einhaltung der Bescheinigungsfristen von großer Bedeutung. Ohne Zweifel gehört es zu den Aufgaben eines Verwalters nach WEG, dafür zu sorgen, dass die öffentlich-rechtlichen Auflagen und Vorschriften laufend und ordnungsgemäß erfüllt werden. Offenbar verwaltest Du nur kleine Wohngebäude; bevor Du Dich an größere herantraust erkundige Dich lieber nach Deinen Pflichten aus dem öffentlichen Baurecht!
So schlicht wie Du Dir das denkst ist die Praxis der Hausverwaltung nicht!
Nein.
Die Hausverwaltung ist nur im Besitz derjenigen Unterlagen, welche Sie vom Vorverwalter erhalten hat. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mehr Unterlagen haben will, muss sie dies beschließen und letztlich auch bezahlen.
Will nur ein Eigentümer diese Unterlagen haben, muss er alleine bezahlen. Der Grund ist, weil der erste Käufer einen Anspruch auf Herausgabe der Bauunterlagen gegen den Bauträger hatte. Diese Unterlagen hat er an einen Käufer seiner Wohnung weiter zu geben. Insofern ist der Verkäufer deiner Wohnung dein Ansprechpartner und nicht der Verwalter.
So einfach kann sich ein Verwalter nach WEG nicht aus der Verantwortung stehlen! Siehe meine Antwort!
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p>Ich habe deine Antwort gelesen, weshalb ich mich ja veranlaßt sah, hier etwas richtig zu stellen. Denn aus § 27 kannst du deine steile These nicht ableiten. Alles andere ist nur durch Beschluss der WE-Versammlun möglich.
PS: Das hat nichts mit sich aus der Verantwortung stehlen, sondern mit Recht zu tun.
Nicht von der Hausverwaltung sondern vom Vorbesitzer. Der muß dir alle Unterlagen übergeben. Die Fenster darfst du nur mit Genehmigung der Hausverwaltung bzw. der anderen Eigentümer austauschen.
Ich habe vor 4 Jahren eine Wohnung gekauft. Nun benötige ich (wegen Fenster-Erneuerung und Fluglärmreduktion)eine Baugenehmigung.
Die muss in Deinen Unterlagen vom Vorbesitzer zu finden sein. Falls nicht, wende Dich an diesen.
Meine Hausverwaltung sagte mir, sie besitzen keine
Das ist eher die Regel als die Ausnahme.
also rief ich beim zuständigen Bauamt an. Dort liegen die Unterlagen vor, allerdings kosten eine Kopie zirka 50 - 70 Euro, je nach Seitenanzahl.
Durchschnitt.
Meine Hausverwaltung sagte mir, dass ich das selbst bezahlen muss, weil ich es ja brauche.
Korrekt.
Nach meinem Sachverstand muss die Hausverwaltung alle Dokumente betreffend des Hauses besitzen muss und jedem Eigentümer bei Kauf eine Kopie oder PDF zusenden muss.
Die HV kann auch nur weitergeben, was ihr selbst vorliegt. Der Verwalter wird ganz sicher nicht auf eigene Kosten von jedem Objekt, dessen Verwaltung er übernommen hat, erstmal die behördlichen Genehmigungen in Kopie anfordern, sonder er kann dies ggfs. bei der WEG-Versammlung beantragen. Ob die allerdings zustimmt, weiss niemand. Nachdem zudem die meisten Verwalter vom Baurecht bestenfalls marginale Ahnung haben, sind sie meiner Erfahrung nach ohnehin in keinster Weise qualifiziert, aus den behördlichen Genehmigungsunterlagen samt Auflagen irgendwelche triftigen Sachverhalte zu schlussfolgern. Das erledigt in entsprechend großen WEG dann der Architekt oder RA.
Nachdem Du in einer WEG sowieso die Außenfenster nicht ohne Beschluss der WEG ändern respektive erneuern lassen kannst (und die WEG das bezahlen muss, da Gemeeinachaftseigentum), setze es auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
Das liegt schlicht daran, dass es hierfür keine rechtliche Befugnis Seitens des Verwalters gibt. Diese könnte nur von der Wohnungseigentümerversammlung mittels Beschluss erfolgen. Davon abgesehen ist der Verwalter nicht der Vertreter der Bauherren, sondern lediglich des teilrechtsfähigen Verbands der Wohnungseigentümer.