Mündlicher Pachtvertrag: Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?
Guten Tag, wir haben folgendes Problem: Wir möchten ein Baugrundstück in einem Wohngebiet kaufen, das der jetzige Eigentümer seit 15 Jahren einer Person überlassen hat. Laut Eigentümer gibt es keine Verbindlichkeiten, auch keine schriftliche Pacht. Er hat lediglich erlaubt, dass sein Grundstück genutzt werden kann und bekommt auch kein Entgelt hierfür (Pacht). Der Nutzer/ Pächter hat hauptsächlich Spermüll auf dem Grundstück gelagert. Es ist verwildert und nur an 2 kleinen Stellen kann man sehen, dass Gemüse angepflanzt wird. Er hat das Grundstück eingezäunt und abgeschlossen. Der Eigentümer hat nun den Pächter darüber informiert, dass das Grundstück verkauft wird und dieser hat ihm zugesichert (auch nur mündlich), dass er dieses in 6-8 Wochen räumen wird. Da unser Notartermin nun nächste Woche stattfindet, wissen wir nicht, ob wir etwas beachten müssen. Muss ein gesonderter Punkt in den Notarvetrag? Evtl, dass der Eigentümer den Pachtvertrag gekündigt und eine Frist gesetzt hat? Wir wussten bisher nichts von einer Pacht, da der Eigentümer nie von Pacht sprach. Handelt es sich überhaupt um eine Pacht, wenn die Nutzung kostenlos ist? Was können wir tun, wenn der Pächter das Grundstück nicht räumt? Haben wir als neue Eigentümer überhaupt Rechte? Können wir erst in 2 Jahren bauen? Wenn überhaupt... Wir würden gerne in Absprache mit dem Pächter das Schloss austauschen, sodass er noch räumen kann und wir mit Vermesser und Baufirma unser Grundstück betreten können. Wir würden ihm auch die Möglichkeit geben, das Gemüse zu ernten, denn unser Bau sollte erst im Herbst starten. Nur leider gelingt und keine Kontaktaufnahme und wir sind so verunsichert, dass wir nicht wissen, ob wir das Grundstück kaufen sollen.
3 Antworten
Das ist relativ einfach. Bei Grundstueckskaeufen zaehlt: Gekauft wie gesehen. Das heisst, das Grundstueck wird incl. Zubehoer uebernommen. Das Zubehoer kann jetzt eine Gartenhuette sein oder ein grosser Haufen Sperrmuell wie bei Euch. Hier lohnt es sich VOR dem Notartermin mit dem Verkaeufer nochmal zu reden und den Kaufpreis zu verhandeln. Wegen der Baufreiheit koennt Ihr auch Eure Baufirma fragen, was das kostet diese herzustellen. Wenn wir mal annehmen, dass die Beseitigung von Unrat und Gestruepp 10.000 Euro kostet, sollte der Verkaeufer mit 5000 Euro vom Kaufpreis runtergehen und die restlichen Kosten tragt Ihr - das waere eine guetliche Einigung. Wegen der Untervermietung braucht Ihr Euch gar keine Gedanken zu machen. Jeder halbwegs faehige Notar wird in seinem Standardvertrag eine Klausel drin haben, dass dass Grundstueck frei von Maengeln, Belastungen und Vermietungen ist. Lasst Euch den Vertragsentwurf vorher zuschicken und lest ihn Euch zu Hause durch. Bei Fragen koennt Ihr einen Rechtsanwalt hinzuziehen oder der Notar muss Euch auch den Vertrag erklaeren. Fuer diese Dienstleistung bezahlt Ihr ja auch Geld.
Hallo,
läßt euch eine Kostenaufstellung geben, für den Fall, daß ihr das Grundstück ausräumen lassen mußt... diese Kostenaufstellung dem Eigentümer zeigen, und ihm sagen, daß ihr das Grundstück nur kaufen werdet, wenn es ausgeräumt worden ist, oder es geht eben nur mit einer entsprechende Preissenkung, welche die Ausräumungskosten deckt.
Der Notar kann eine Klausel im Kaufvertrag einbauen: "Es wurde von den Pateien vereinbart, daß das Ausräumen des Grundstücks zu lasten des Eigentümers geht. Die Freistellung des Grundstückes sollte bis zum Tagx, Monat Y, Jahr Z, geschehen, so daß der Käufer mit dem Bau seines Hauses beginnen kann, sonst greift folgende Regelung: ....Die Ausräumungskosten gehen zu lasten des Eigentümers. Bei Verzögerung wird...pro Tag einen Satz in Höhe von XZ von erhoben. Der Käufer ist berechtigt, die Ausräumungskosten dem Verkäufer jederzeit in Rechnung zu stellen.."
Emmy
Hallo,
alles, was nicht die schriftliche Form bekommen hat, beruht auf einen Gefallen seitens des Verkäufers. Also: wenn das Grundstück euch gehört, könnt ihr damit machen, was ihr wollt.
Da der Garten kaum benutzt wird, quasi als "Mülldeponie" gebraucht wird, kann der Pächter kaum etwas entgegensetzen!!!
Photoaufnahmen machen...
Aber die Frage der Räumungskosten würde ich vorher klären, kann sein,daß der Verkäufer euch dafür preislich entgegenkommt.
Wenn ihr im Grundbuch eingetragen seid, kann der vorherige sog. "Pächter" nichts tun...
Auflassungsvormerkung auf jeden Fall im Grundbuch vom Notar eintragen lassen, so seid ihr abgresichert, weil der Nachweis der Grundbucheintragung einige Zeit braucht (Grundbucheintragung wird vom Grundbuchamt vorgenommen)...
Emmy
Auch ein mündlicher Pachtvertrag unterliegt Kündigungsfristen. Und diese sind laut §594 BGB zwei Jahre. Wenn wir das Grundstück kaufen, gehört es zwar uns, aber wir übernehmen dann auch das Pachtverhältnis. Ganz so einfach ist das also nicht.
Dann, wenn du es weißt, um so besser !!!
Emmy
Welche Rechte hat der Pächter?
Inzwischen habe ich erfahren, dass eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung keinem Pachtvertrag entspricht, sondern eine Leihe. Ist die Dauer der Leihe nicht bestimmt, kann das Grundstück laut §604 BGB Abs. 3 jederzeit ohne Kündigungsfrist zurückgefordert werden. Ist das korrekt?
Danke für Deine Antwort. Das Problem ist, dass wir den Verkäufer nicht vergraulen wollen, da er sonst nicht verkaufen will. Wir möchten das Grundstück aber unbedingt haben. Unsere Hauptsorge ist, dass der vermeintliche Pächter nach unserem Kauf plötzlich um die Ecke kommt und darauf besteht, dass er erst in zwei Jahren (Kündigungsfrist) das Grundstück verlässt. Solange könnten wir nicht darauf bauen. Das wäre der Supergau.