Modernisierungskosten in Eigenleistung für 15% Abschreibungs-Grenze relevant?
Hallo,
ich habe mir dieses Jahr eine vermietete ETW gekauft und wollte nun ein wenig modernisieren (neue Heizung, Bad befliesen). Mir ist bekannt, daß ich es nur auf einen Schlag absetzen kann, wenn ich unter den 15% des Einkaufspreises bleibe, damit es nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gilt.
Nun ist es aber so, daß ich einen Teil der Maßnahmen (das Fliesen) in Eigenleistung machen möchte. Diese Kosten kann ich natürlich steuerlich nicht absetzen, ABER meine Frage, zählen sie trotzdem zur 15% Grenze? Falls also die Heizung 10% ausmacht und die Eigenleistung 10%, bin ich dann über der 15% Grenze, obwohl ich die 10% Eigenleistung nicht absetzen kann? Bei der Mietanpassung wegen Modernisierung kann ich ja schließlich sehr wohl die vollen 20% geltend machen.
Zwei kurze weitere Fragen:
- Die Kosten ohne die Umsatzsteuer einzubeziehen dürfen nicht 15% überschreiten, oder?
- Ich habe hier und da gelesen, daß man den Modernisierungsaufwand auch auf 2 bis 5 Jahre absetzen kann statt sofort. Gelten hierfür andere Bedingungen?
Gruß
ETWasFraglos
3 Antworten
Du darfst Instandhaltung nicht mit Modernisierung verwechseln.
Das Bad neu zu fliesen ist keine Modernisierung, sondern eine Instandhaltung. Siehe hierzu auch § 559 BGB. Davon abgesehen kannst du nur 11% der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen und keine 20%.
Die eigentliche Fragen hat dir @HelmuthK bereits korrekt beantwortet, weshalb ich mir eine Wiederholung hier erspare.
Für die Grenze gelten nur die tatsächlichen Kosten. Die eigene Arbeitskraft wird nicht erfasst. Die Kosten sind brutto, also einschließlich Umsatzsteuer, zu erfassen, wenn Du im Zusammenhang mit der Wohnung nicht zum Abzug von Vorsteuern berechtigt bist. Größere Erhaltungsaufwendungen können nach § 82b Einkommensteuerdurchführungsverordnung gleichmäßig auf 2 - 5 Jahre verteilt werden. Das gilt nicht nur für Modernisierungsaufwand. Allerdings ist Voraussetzung, das die Wohnung vermietet ist und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erbringt. Bei Eigennutzung sind Reparaturkosten nicht abziehbar.
Hierzu sollstest Du Deinen Steuerberater befragen und mit ihm die für Dich bestmögliche Vorgehensweise wählen.