Mietvertrag ohne Einzugsdatum
mein Sohn hat am 28. September 2013 einen Mietvertrag unterschrieben, der folgende Klausel enthält: Wohnungsübernahme bleibt terminlich noch offen. Ziel war Einzug zum 1. November. Der vorherige Mieter ist aber nach wie vor in der Wohnung. Es sieht auch nicht so aus, als ob er in diesem Jahr noch ausziehen würde. Mit welcher Frist kann der Mietvertrag von meinem Sohn gekündigt werden.
6 Antworten
Ziemlich eindeutige Sache: Der Einzugstermin kann sich noch um Monate hinziehen. Wenn Dein Sohn nicht so lange warten will, kann er mit normaler Frist den Vertrag kündigen. Also ab jetzt spätestens bis zum 6. oder 7. Januar (je nach Feiertag) zu Ende März und das sollte er auch tun.
Kann er bis dahin einziehen, ist es ok. Kann er nicht bis dahin einziehen, ist er von jeglicher weiterer Verpflichtung, auch finanziell, frei.
Sucht er zwischenzeitlich eine andere Wohnung und findet beispielsweise eine ab 1. Januar und der jetzige Vermieter meldet, dass die Wohnung ab Januar frei bezogen werden kann, muss er aber Miete bezahlen, auch wenn er die Wohnung dann nicht nutzt. Insofern muss er hier sehr vorsichtig sein und am besten keinen neuen Mietvertrag mit Mietbeginn vor dem 1.4. abschließen, um auf jeden Fall doppelte Mietzahlung zu vermeiden.
Danke für die wichtige Korrektur. Natürlich zählt der Samstag auch als Werktag, wenn es um die Kündigung geht. Und somit ist der späteste Tag der 4. Januar, wo die Kündigung beim Vermieter zugestellt werden muss.
Aber: Ich würde die Kündigung bereits jetzt zustellen. Der Vermieter braucht sie u. U. als Druckmittel gegenüber den jetzigen Mieter, der offenbar zu Unrecht die Wohnung blockiert. Verliert er nämlich den neuen Mieter und muss er sich einen neuen suchen, was u. U. im Winter länger dauern kann und aufwändiger ist, hat er ggf. auch noch Mietausfälle und der Schadensersatz dafür könnte ein zusätzliches Druckmittel gegenüber dem jetzigen Bewohner sein.
Der Vertrag ist zu 100% nichtig. Wenn der Einzugstermin im Vertrag festgehalten ist, muss die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bezugsfertig sein. Der Vermieter erhält mit Vertragsabschluss nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Zivilrechtlich ist der Fall ein Witz. Das geht ohne Zweifel zu Ihren Gunsten aus. Zahlen Sie auf keinen Fall auch nur einen Cent. Im Normalfall ist der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig. Was sagt der denn dazu? Wenden Sie sich am besten direkt an einen Schiedsmann wenn der Wohnungsbesitzer nicht einsichtig ist.
Der Vertrag ist zu 100% nichtig. Wenn der Einzugstermin im Vertrag festgehalten ist, muss die Wohnung zu diesem Zeitpunkt bezugsfertig sein.
Es wurde aber ausdruecklich kein verbindlicher Einzugstermin vereinbart sondern lediglich ein angestrebter. Der tasaechliche Uebergabetermin sollte also erst nach dem Eintritt eines bislang nicht eingetretenen Ereignisses erfolgen.
Warum sollte eine solche Vereinbarung zu 100% nichtig sein? Beispielsweise bei Neubauten, bei denen die Bezugsfaehigkeit noch nicht verbindlich vereinbart werden kann (Fertigstellung kann sich verzoegern), sind solche Vertraege nicht unnormal.
Mangels abweichender vertraglicher Regelung beginnt die Kündigungsfrist eines noch nicht begonnenen Mietverhältnisses bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen und nicht erst mit dem Datum des vereinbarten Mietbeginns, so das LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02
Bemerkung zum o.g. Urteil: Dieses Urteil auch wenn es nicht höchstrichterlich gefällt wurde macht deutlich das wie in unserem Falle nicht auf einen Mietbeginn abgestellt ist oder werden kann schon sehr viel Sinn macht.
Da nicht absehbar ist, ob und wann er tatsächlich seinen Besitz ausüben kann (Vorenthaltung des Besitzrechtes) dürfte er sofort fristlos kündigen. Als Alternative wäre die Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums oder Täuschung. Er wird dadurch so gestellt, als wenn es den MV nicht gibt/gab. Kaution, Provision und evtl. schon gez. Miete wären ihm zu erstatten.
Da hier aber vertraglich ausdruecklich vereinbart wurde, dass der angestrebte Ueberlassungstermin 1. November nicht als verbindlicher Termin sondern vorbehaltlich eines bislang offenbar nicht eingetretenen Ereignisses vereinbart wurde, duerfte eine fristlose Kuendigung nach BGB 543 Abs. 2 Nr. 1 (auf die du hier offensichtlich abzielst) nicht moeglich sein.
Einen Anfechtungsgrund sehe ich hier ebenfalls nicht. Worin soll der bestehen? Es wurde ausdruecklich vereinbart, dass der Beginn des Mietverhaeltnisses nicht festgelegt wird und somit zu einem vorerst unbestimmten und erst zu einem spaeteren Zeitpunkt zu bestimmenden Termin erfolgen soll. Solche Vertraege sind beispielsweise bei Neubauten, bei denen der genaue Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit noch nicht verbindlich vereinbart werden kann, nicht unueblich.
Nach meiner Auffassung kann hier nur ordentlich nach BGB 573c Abs. 1 gekuendigt werden, also mit einer Frist von (knapp) 3 Monaten zum Monatsende.
Fuer den Zeitraum bis zur Bezugsfertigkeit muss aber natuerlich keine Miete gezahlt werden. Im beschriebenen Fall (Mieter will nicht ausziehen) duerfte es somit ziemlich wahrscheinlich sein, dass auch bei einer ordentlichen Kuendigung nach BGB 573c Abs. 1 gar kein Anspruch auf die Miete entstehen wird.
Es besteht keine Aussicht wann und ob der jetzige Mieter auszieht. Die Frage ist, ob diesem überhaupt korrekt gekündigt wurde und er deshalb nicht die Wohnung räumt. Dem neuen Mieter kann nicht zugemutet werden ewig zu warten, möglicherweise hat er seine (alte) Wohnung bereits gekündigt. M. E. darf er nach fruchtloser Fristsetzung (sprich Abmahnung) von nun zwei Wochen fristlos kündigen. Dieses Schreiben unbedingt per Einwurfeinschreiben zustellen lassen).
Die optional angesprochene Anfechtung (insbesondere wenn die Kündigung des Vermieter gegenüber dem (alten) Mieter unwirksam sein sollte, wäre m. E. hier durchaus in Erwägung zu ziehen und als erfolgreich zu betrachten.
mein Sohn hat am 28. September 2013 einen Mietvertrag unterschrieben, der folgende Klausel enthält: Wohnungsübernahme bleibt terminlich noch offen.wie du schon geschrieben hast: der termin bleibt offen. und ziele (auch "einzugs-ziele) kann sich jeder im leben setzten wie er moechte - ob man sie erreicht ist die zweite frage. ich schaetze mal, dein sohn hat wenig rechtliche handhabe, den mietvertrag zu kuendigen / zu stornieren. was sagt denn sein vermieter?
Der 3. Werktag im Januar ist aber doch bereits der 4. Januar und nicht erst der 6. oder 7.