Mietverhältnis im Innenverhältnis
In einem Entwurf zu einem Notarvertrag steht: "Der Erwerber übernimmt das Mietverhältnis im Innenverhältnis zum Tag des Besitzübergangs." Was bedeutet diese juristische Formulierung vor allem für den Erwerber?
3 Antworten
Das Mietverhältnis geht in der bestehenden Form auf den Erwerber über. Es findet keine Kündigung oder Aufhebung und kein Neuabschluss des Mietvertrages statt. Wichtig: auch die Kaution geht vom Veräußerer auf den Erwerber über. Zahlt der Veräußerer sie an den Mieter zurück, ist dieser nicht verpflichtet, eine neue Mietsicherheit zu hinterlegen. Alles bestätigen lassen! Vereinbarungen / Veränderungen im Innenverhältnis betreffen das Außenverhältnis, Euren Hauptvertrag (Kaufvertrag) nicht und machen diesen bei strittigen Angelegenheiten des Mietverhältnisses nicht ungültig.
Der Veräußerer erklärt, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem Dritten am Tag des EIGENTUMSÜBERGANGES von ihm an den Erwerber übergeben wird. Das Innenverhältnis besteht dann zwischen Mieter und Erwerber. Der Erwerber darf also erst zu diesem Zeitpunkt die Miete vom Mieter einziehen. Der Veräußerer muss den Mieter über den Eigentumsübergang benachrichtigen.
Der Besitzübergang bezeichnet den Übergang der Grundstücksbewirtschaftung an den Erwerber. Der Eigentumsübergang erfolgt nach Eintraung des Erwerbers im Grundbuch
Diese Antwort (von Gerhart) ist nicht ganz korrekt. Der Übergang von Nutzen (z. B. Einziehen der Miete) und Lasten (z. B. Hausgeldzahlungen) gehen mit dem Tag des Besitzübergangs vom Veräußerer auf den Erwerber über. Dies ist im Normalfall unmittelbar nach Kaufpreiszahlung, die der Veräußerer auch dem Notar zu bestätigen hat. Bei bestehenden Mitverhältnissen macht es Sinn, den Tag des Besitzübergangs auf einen 1. oder 15. eines Monats zu legen (zur Vereinfachung der Abrechung für die Verwaltung). Mieter und Verwaltung sind zu informieren. Manche Teilungserklärungen + Gemeinschaftsordnungen sehen auch eine Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf vor. - Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist und alle anderen vereinbarten Löschungen (etwa Wohnrechte, Wegerechte) erfolgt sind, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und den Eintrag des Erwerbers als EIGENTÜMER. - Dies ist der Sinn in der Formulierung "Zug um Zug"-Umschreibung des Grundbuches.
Das bedeutet, dass alle Rechte (vor allem Einnahme der Mietzahlungen und Aussprechen von Kündigungen) und alle Pflichten, die sich für Dich als künftiger Vermieter ergeben, mit dem Tag des Besitzübergangs auf Dich übergehen, und nicht erst mit der Umschreibung im Grundbuch...
Das dies auch wirklich umgesetzt wird, macht ein neues BGH-Urteil möglich...