Mietrecht: verstorbener Vermieter, Erben im Ausland, Nachlassverwalter strebt Hausverkauf an. Welche Rechte habe ich?
Hallo zusammen,
unser Vermieter ist Anfang diesen Jahres leider verstorben. Es gibt mehrere Erben, die aber alle im Ausland leben (ich glaube 11 Stk; wohnhaft in Spanien und Frankreich).
Aktuell wird das Ganze vom Nachlassverwalter verwaltet, der wohl, wie ich das verstanden habe, auch Testamentsvollstrecker ist (sofern dies hier eine Rolle spielen sollte).
Testamentarisch wurde der Verkauf des Hauses (freistehendes Zweifamilienhaus, Fertigbauweise, ca. 60er Baujahr) verfügt, in dem wir aktuell noch wohnen und früher auch unser Vermieter, der im Sutterain gewohnt hat. Es war vor Kurzem auch eine Gutachterin vor Ort; der Verkehrswert wird auf ca. 85000€ geschätzt.
Heute steht eine Besichtigung mit Interessenten an und dabei fiel dann so der Satz: "Die Kündigung spricht dann der Nachlassverwalter VOR dem Verkauf aus, dann haben die neuen Eigentümer nicht das Problem" (sinngemäße Wiedergabe).
Meine Frage nun: - Ist dies überhaupt rechtens und möglich? Denn Kauf bricht ja nicht Miete, soweit ich mich nun belesen habe.
Wir (Familie mit 1 Kind (10 Jahre)) haben bis dato unsere Miete immer pünktlich auf das alte Konto des Vermieters bezahlt und haben uns auch sonst nichts zu Schulden kommen lassen.
Einen Kauf schließen wir eigtl aus, da wir nicht wissen, ob es uns nächstes Jahr vllt nicht in ein anderes Land verschlägt. Daher ist ein Umzug zu Überbrückungszwecken eigentlich von unserer Seite auch ausgeschlossen, da viel zu aufwändig. Hinzu kommt, dass nichts vergleichbares in unserer Umgebung frei ist. Deswegen würden wir hier gerne wohnen bleiben.
Von den Interessenten vermute ich, dass sie das evtl zu erwerbende Eigentum selbst nutzen wollen (Familie mit Kind(ern) und mit Eltern).
Ich habe nächste Woche einen Termin beim Mieterschutzbund, will aber nur ungern so lange auf heißen Kohlen sitzen.
Was muss ich mir rechtlich gesehen, gefallen lassen und wogegen kann ich angehen? Welche Rechte oder Möglichkeiten habe ich?
Danke für Eure Hilfe!
8 Antworten
Im Moment mußt Du dir lediglich Besichtigungen mit Kaufinteressenten gefallen lassen.
Aber nicht wann und so oft der Nachlassverwalter das will.
1 Termin a 1 Stunde pro Woche. Mehr mußt Du nicht dulden.
Am besten legst Du selbst die Termine für einige Wochen im Voraus fest und teilst sie dem Nachlassverwalter nachweisbar mit.
Sollte das Haus nach 3 Monaten nicht verkauft sein, darfst Du die Termine auf 1 - 2 pro Monat reduzieren.
Im Moment brauchst Du vor einer Kündigung keine Angst zu haben.
Denn eine Kündigung wegen dem Verkauf wäre unwirksam.
Kauf bricht nicht Miete, auch nicht Erbe. Für dich bleibt alles beim Alten. Eine Kündigung wäre unter Umständen seitens eines neuen Eigentümers (nachdem er im Grundbuch eingetragen ist) wegen Eigenbedarf möglich. Früher erkenne ich keine Berechtigung.
Der Nachlassverwalter kann nicht kündigen, auch nicht nach 573a BGB. Das könnte evtl. der neue Eigentümer, insofern er selbst in dieses Haus in die Wohnung des Vrstorbenen einziehen sollte.
Nein, das könnten nur alle Erben gemeinsam. Dafür sehe ich rein rechtlich keinerlei Grund. Weder Eigenbedarf noch mittels 573a BGB (erleichterte Kündigung).
... dann sind ja die Erben im Grundbuch eingeschrieben worden und somit können auch nur die kündigen.
Eigenbedarf werden die sicherlich nicht benötigen und somit: Für mich alles im grünen Bereich.
Prüfe Deine Mietzahlungen, denn die sind ja nun an die Erben zu richten und nicht auf das alte Konto des ehem. Vermieters.
also in Zweifamilienhäusern gibt es ja prinzipiell die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für den Vermieter, wenn dieser im selben Haus wohnt- mit Tod des Vermieters sollte diese Möglichkeit aber nicht mehr gegeben sein - so dass der Nachlassverwalter auch nicht kündigen kann. Ein neuer Käufer könnte natürlich Eigenbedarf anmelden, nachdem er gekauft hat- unter Einhaltung der entsprechenden Kündigungsfristen. Dabei müsste der neue Eigentümer zunächst begründen, warum ihm die Sutterainwohnung zum eigenen Wohnen nicht ausreicht- die Gesamtgröße des Hauses bzw. beider Wohnungen hat somit auch noch ein gewisse Relevanz. Die Rechtsprechung ist diesbezüglich aber nicht ganz einheitlich- grundsätzlich haben Käufer aber ziemlich gute Aussichten, mit ihrem Eigenbedarf durchzukommen.
Mich würde interessieren, in welchem Gesetz das steht mit der erleichterten Kündigungsmöglichkeit? Im Mietrecht ist mir dazu nichts bekannt.
§ 573a Abs.1 S.1 BGB - sollte mit Tod des Vermieters aber wie gesagt hinfällig sein- das große Problem ist Eigenbedarf.
Das gälte, wie ich schrieb, für einen neuen Eigentümer der das Haus also gekauft hat und erst dann, wenn er in die Wohnung des Verstorbenen eingezogen ist. Vorher ginge das nicht.
Das war nur so ein Verkäuferspruch, der allein dazu dienen sollte, die Interessenten bei Laune zu halten.
Mag sein, dass 85000 € ein gerechter Verkehrswert für ein Haus dieser Größe und Lage bei Euch ist, aber ich gehe mal von folgendem aus:
Fertighaus 60er Jahre in einer nicht sehr gefragten Lage:
Renovierungsstau? Energieausweis jenseits von 250? (also Stufe H)? Nicht das einzige Verkaufsobjekt in der Gegend?
Wenn der Makler schon mal mit so einem Spruch kommen muss, hört sich das nicht so an, als ob sich die Kaufinteressenten die Klinke in die Hand kommen. Das Haus wird irgendwo im Internet oder in Anzeigenblättchen angepriesen, die Leute kommen, erfahren näheres, lassen sich allerhand erzählen und winken dann ab.
Selbst wenn sich in relativ kurzer Zeit ein Käufer findet, der dann das Haus auch komplett beziehen will, kann erst dieser auf Eigenbedarf kündigen. Schließlich ist womöglich auch noch eine längere Kündigungsfrist einzuhalten und so sind Eure Überlegungen, evtl. im nächsten Jahr in ein anderes Land zu ziehen, erst einmal nicht in Gefahr. Sie könnten sogar noch dadurch gefördert werden, dass ihr nach einem evtl. Verkauf mit dem neuen Eigentümer über eine Verkürzung des Mietverhältnisses sprecht, wenn er im Gegenzug ein paar Euros locker macht, die Euch den früheren Auszug leichter ermöglichen. Verhandlungssache!
Lasst es einfach auf Euch zukommen.
Achtung: Nicht die Verkaufsbemühungen behindern. Dass könnte im schlimmsten Fall Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
d.h. der Nachlasspfleger/verwalter hat kein Recht, eine Kündigung auszusprechen?