Mietminderung bei verzogene Fenster & Terrassentür, defekte Außenwasserleitung?
Hallo,
ich wohne seid drei Jahren in einem Holzhaus.
Mein Vermieter hat seit meines Einzuges nichts mehr am haus gemacht.
Im folgenden geht es um zwei bzw. drei Ereignisse.
1. Im Winter von 2016 - 2017 ist die Wasserleitung außen am Haus für die Bewässerung des Gartens auf Grund der Witterung kaputt gegangen. Diesen Schaden musste ich auf eigene Kosten von einem entsprechenden Fachmann reparieren lassen, was vollkommen gerechtfertigt war. Die Reparatur fand im Sommer 2017 statt.
Im März diesen Jahres ging diese Leitung erneut kaputt, was in diesem Fall aber nicht auf den Winter und damit auf das gefrorene Wasser in der Leitung zurück zu führen sei. Hierüber informierte ich umgehend den Vermieter, der sich um die Angelegenheit kümmern wollte und einen Fachmann zur ersten Begutachtung des Schadens schicken wollte. Seid her kann die Wasserleitung nicht mehr genuzt werden. Dies ist mittlerweile etwas mehr wie vier Monate her. Auf Nachfrage heißt es, das er niemanden finden würde, der derzeit Zeit für die Begutachtung und/oder Reparatur hat. Frage: Bin ich als Mieterin in der Pflicht mich nun darum zu kümmern obwohl sich der Vermieter der Sache schriftlich angenommen hat? & kann ich in hier eine Mietminderung geltend machen, wenn ja in welcher Höhe?
2. Im Winter 2017 - 2018 viel mir auf, dass die Fenster im Erdgeschoss so wie im Obergeschoss undicht sind, und immer ein kalter Luftzug hin durch kommt. Bei vier Fenstern deutlich spürbar und bei zwei Fenstern nur leicht spürbar. Auch hierüber ist mein Vermieter umgehen Informiert worden. Er hat damit schon gerechnet, da bei einem Holzhaus die Fenster regelmäßig nachgezogen werden müssten, so seine Aussage. Er wollte sich um einen Fachmann kümmern, der die Fenster neu einstellt. Dies ist mittlerweile etwas über fünf Monate her. Auch hier die Aussage, nach mehrmaligem Nachfragen, er finde keinen Fachmann der Zeit hätte die Reparatur vorzunehmen. Er kümmere sich aber. Hier ebenfalls die Frage wie bei der Wasserleitung für den Garten.
3. Zum Winter 2017 hin fing die Terrassentür an zu schleifen. Dies war am Anfang nicht störend und kaum auffällig, doch desto wärmer es im Jahr 2018 wurde, wurde das Schleifen immer auffälliger. Zeitgleich mit den Fenstern informierte ich den Vermieter auch über die schleifende Tür. Dies wollte er über den gleichen Fachmann abwickeln lassen, da er der Ansicht ist das die Tür nur nachgezogen bzw. neu justiert werden müsse. Mittlerweile kann man diese Tür seid April 2018 nur noch mit einem immensen Kraftaufwand des ganzen Körpers öffnen. Hier ebenfalls die Frage wie bei 1. & 2. .
Ich bedanke mich im Voraus schon einmal für die Rückmeldung und die Mühe
4 Antworten
Mietminderungen im geringen Bereich sorgen nicht für die Mangelbeseitigung, die Ausflüchte des Vermieters sind nicht hinzunehmen.
Setze eine angemessene Frist mit Datum und Uhrzeit für die Mängelbesetigung und kündige an, dass du auf dem Weg der Ersatzvornahme die Mängel beseitigen wirst, wenn die Frist fruchtlos verstreichen sollte. Du trägst zwar zunächst die Kosten, kannst diese aber durch Aufrechnung gegen die Miete im übernächsten Monat nach der Ersatzvornahme wieder kompensieren.
Die Kosten für den Mieterbund kannst du zunächst sparen.
Eine Begutachtung der defekten Wasserleitung ist witzlos. Was defekt ist, muss durch den Vermieter instand gesetzt werden (§ 535 BGB). Das trifft auch für Fenster und Tür zu. Vermutlich müssen Dichtungen gewechselt und die Fenster nebst Tür justiert werden.
Fristsetzung Wasserleitung und Tür 25.08.2018 18:00 h
Fristsetzung Fenster 15.09.2018.
Einwurfeinschreiben an den Vermieter sofort.
Mietminderung würde ich nicht mehr empfehlen.
- nein, ist seine pflicht, mitminderung ist äußerst gering hierfür, 5% vielleicht.
- ja, mehr %, weiß nicht, 10-15 so aus der hüfte
- ja, auch wenig
aber das addiert sich, also 25% könnte man versuchen
stark undichte fenster, nutzung des gartens stark eingeschränkt, versuche 25%
er kann dich dann erst kündigen, wenn du das 8 monate durchziehst
ab 2 vollen fehlenden mieten kann er kündigen, 8x25%=2
Ich könnte in den Garten leider auch durch die Haustür muss dafür nur einmal um das haus herum laufen um auf die Terrasse und in die Schuppen zu kommen.
Es ist nur so ärgerlich, denn es Interessiert Ihn nicht. Ich würde das ja auch in Eigenleistung reparieren oder mich darum kümmern einen Fachmann zu organisieren, aber er hat da seine Vertrauten Fachmänner, nur die können seid Ewigkeiten nicht. Leider fängt auch Balt wieder die etwas kältere Jahreszeit an und ich Heize ja nunmal nicht für Draußen und keinem gefällt ein kalter Nacken beim TV Abend auf dem Sofa.
Muss ich oder sollte ich lieber das Ganze vom Mieterbund prüfen lassen? Muss für eine Mietminderung ein Gutachten erstellt werden? & kann der Vermieter nachträglich % von der Mietminderung einfordern, wenn sie seines Erachtens und nach einer Prüfung zu hoch sind?
Wenn du unberechtigt zu viel kürzt kann der Vermieter natürlich zurück fordern.
Das Firmen im Baugewerbe derzeit volle Auftragsbücher haben, kann ich bestätigen. 2-3 Monate ist es bei uns. 5 Monate halte Ich aber doch für etwas lang. Die Mietminderung wird aber trotzdem nicht sehr hoch anzusetzen sein. Ich würde jedenfals erstmal schriftlich auffordern mindestens innerhalb von 1 Monat die Auftragsbestätigungen für einen Handwerker vorzulegen , da du ansonsten die Miete um 10 Prozent mindern würdest. Fals du dann tatsächlich mindern musst weil er sich nicht bewegt, bitte die 10 Prozent nicht als Maßstab nehmen, ob das zu viel ist, kann ich nicht beurteilen.
Ich habe Ihn nun leider schon mehrfach aufgefordert sich zu kümmern. Keine Frage jetzt im Sommer und die Gewerke haben zu tun. Ich komme selber aus dem Messebau & wir brauchen immer alle Gewerke. Aber selbst ich bin in der Lage mit null Komma nichts einen Fachmann zu organisieren. Dies lehnt der Vermieter aber ab. & es ist sogar von außen ersichtlich das der Vermieter sich um sein Haus nicht viel schert, da das haus seid fast 10 Jahren von außen nicht mehr Instant gehalten wurde & wir reden hier von einem Holzhaus. Das Holz ist mittlerweile so weich, das man eine Schraube einfach so hinein drücken kann. Das hat mein Nachbar jetzt festgestellt als er sich eine Terassenüberdachung gebaut hat. (Doppelhaushalte beide Parteien Miete). Auch bei den Nachbarn kümmert er sich um nichts, kann also schon mal nicht an meiner Person liegen.
zu 1.: Hatte die fehlende Möglichkeit der Gartenbewässerung für Dich negative Folgen? Zum Beispiel, dass Deine Pflanzen vertrocknet sind? Oder waren es Pflanzen + Rasen des Vermieters, die nun kaputt sind? Oder musstest Du auf ganz umständlichen Weg das Wasser irgendwo anders herbei schaffen?
Je nach Umständlickeit würde ich den Vermieter darum bitten, Dir hier einen Ausgleich zu spendieren. Also bar auf die Hand und nicht via Mietminderung.
Dass hier womöglich ein Garantiefall vorliegt, ist Sache des Vermieters. Selbst schuld, wenn er sich nicht rechtzeitig kümmert, obwohl er Bescheid wußte.
Übrigens: Trotz schwieriger Situation bei Handwerkeraufträgen. Unseren Installateur hatten wir immer in kurzer Zeit im Haus und wir brauchten ihn gerade in diesem Jahr schon relativ oft aus verschiedenen Gründen und an verschiedenen Stellen. Er gibt sich eben Mühe und mag uns wohl als Kunden, weil wir immer sehr nett sind zu ihm. Das macht auch was aus.
zu 2.: Es macht wenig Sinn, Fenster und Türen im heissen Sommer nachzustellen, um für den Winter gut vorbereitet zu sein. Tatsächlich ist der beste Zeitpunkt dafür, wenn sich die Temperaturen wieder irgendwo im normalen, herbstlichen Bereich zwischen 10 und 20 °C eingependelt haben. Teile Deinem Vermieter mit, dass er das Nachstellen im September, also vor Beginn der nächsten Heizperiode vornehmen lassen soll. Andernfalls wirst Du selbst einen Handwerker damit beauftragen.
zu 3.: Hier gilt das Gleiche, wie für 2.
Ersatzvornahme ist hier eindeutig besser, als Mietminderung.
Das mit dem Ausgleich ist eine schöne Idee, doch mein vermieter ist ohne es böse zu meinen sehr auf sein Geld bedacht. Ich habe Ihm schon angeboten vieles am Haus selbst zu machen und das dann mit einer Mietminderung für den Aufwand zu "entlohnen", doch das hat er abgelehnt. Er kümmere sich schon darum. Leider passiert nur nichts. Das mit den Temperaturen ist nachzuvollziehen, jedoch hatten wir diese Temperaturen dieses Jahr schon, wo er sich darum hätte kümmern können. Alles sehr schwierig, man möchte gerne sein recht zugesprochen bekommen und weniger Miete zahlen, denn jeder Cent ist Bares Geld, jedoch möchte man eigentlich auch nur ein schönes Heim egal wie.
Ich danke dir trotzdem für deine Antwort. :)
Um deine Frage zu beantworten, den rasen habe ich damals nach dem Einzug gesät, dieser ist nun durch die wirklich heißen Temperaturen vollkommen vertrocknet und ich kann dann in 1-2 Monaten neuen rasen sähen. Derzeit, da ich bei dem Wetter auch Arbeiten in Garten verrichte, habe ich schon damit begonnen meine abgebrannt Rasenfläche für alles neue vorzubereiten und habe jetzt einen eigenen Acker vor der Terrasse. Bewässerung meiner Blumen war nur möglich mit einer Gießkanne und der Badewanne im OG.
Danke für deine Antwort.
Ist eine Frist von zwei Wochen angemessen? Also nicht für die Reparaturen als solche, sondern zumindest für eine schriftliche Bestätigung eines Fachmannes zur Reparatur. Denn wer in einem halben Jahr keinen Termin zu Stande bekommt wird es in zwei Wochen sicherlich nicht schaffen.
Sollte er dies auch nicht schaffen, Mindere ich die Miete und besorge selber einen Fachmann für die beseitigung der Mängel. Habe ich das so richtig verstanden? Aber wie weiß ich um wie viel Prozent ich die Miete mindern darf? Mal eben einfach 10% oder 20% zu mindern ohne einen Nachweis der Berechtigung diesen Prozentsatz so zu wählen, steht mir das Ganze eigentlich zu wackelig. Es muss doch etwas geben, was nicht nur auf Urteilen beruht, die in vielen Fällen ja auch unterschiedlich ausfallen trotz der gleichen Mängel. Wenn kann man da Fragen, oder es Begutachten lassen? Muss ich die Kosten für so eine Maßnahme tragen oder der Vermieter? Schließlich hat er es ja zu dem Zustand kommen lassen bzw. diesen Zustand einfach so hingenommen.
Ein Gutachter bei einer feuchten Wohnung ist in erster Linie vom Vermieter zu tragen, außer es wird nachgewiesen, das der Mieter an der Feuchtigkeit und oder Schimmel schuld trägt. Ist das hier auch so?