Mietkündigung aus Eigenbedarf möglich wegen Familienzuwachs?
Hallo an alle Mietrechtsexperten und Hausbesitzer!
Weil wir im Moment nicht so viel Platz brauchen, überlege ich mir, eine Etage unseres Wohnhauses zu vermieten (54m2 von insgesamt 133,5m2).
Ich frage mich aber, ob es ratsam ist, die Wohnung unbefristet zu vermieten, da ich gerne wieder über den Platz verfügen würde, wenn wir in einigen Jahren vielleicht wieder Nachwuchs bekommen. Zwischenmiete wäre vielleicht eine Lösung aber erstens weiß ich nicht genau, wie lange der zeitraum wäre und zweitens sind normale Mieter leichter zu finden als Zwischenmieter.
Also meine Fragen:
Ist es möglich, einen Mieter in diesem Fall ohne weiteres aus Gründen des Eigenbedarfs zu kündigen? (Natürlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen)
Hat das irgendetwas mit der Anzahl der Quadratmeter zu tun?
Wäre es unter anderen Umständen schwieriger, zB wenn wir irgendwann ausbauen wollten?
Vielen Dank für alle hilfreichen Antworten!
7 Antworten
Eigenbedarf wegen Nachwuchses und dies dann auch noch für 54 m² wird nicht gelingen. Kein Gericht wird für den Nachwuchs weitere 54 m² anerkennen.Es ist auch wenig logisch, denn soll der Nachwuchs tatsächlich in einer anderen Etage sein ?
Also scheidet dies schon aus.
Hier ist wohl nicht klar, was in der Zukunft geschehen soll. Nachwuchs und/oder Umbau.
Nun kann Beides eintreten.
Der VM kann nach § 575 BGB mit dem Mieter einen Zeitmietvertrag abschliessen.
Bei der Befristung muss dann allerdings der Grund der Befristung angegeben werden.
Der Umbau ist einer der Gründe.
Der Säugling natürlich auch, aber dies wird kein Richter anerkennen.
Es muss dann umgebaut werden, sonst haftet der VM für Umzugskosten des Mieters.
Eine kurzfristige Umwandlung, wenn erkennbar kein Umbau, aber Nachwuchs zu erwarten ist, wäre nicht zulässig.
Es gibt daher nur die Möglichkeit, dass sich VM und Mieter auf einen gegenseitigen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf einer bestimmten Zeit einigen, allerdings darf diese nicht mehr als 4 Jahre betragen.
Eine Verlängerung dieser Frist ist nach dem Gesetz unzulässig.
Du wirst daher zwischen Pest und Cholera zu wählen haben, denn egal wie Du es machst, es kann Probleme geben.
Dann wäre hier also der Umbau eher anzusprechen.
Dies würde bedeuten, beide Etagen werden zu einer Wohnung zusammengelegt.
Dies kann man natürlich machen und z.B. Wohn-und Schlafzimmer nach oben legen, Kinderzimmer möglicherweise auch, aber Küche, Bad, Esszimmer in einer Etage tiefer lassen.
Dann müßte aber in den Zeit-Mietvertrag die Begründung "vollständiger Umbau und wesentliche Veränderung ( Eingliederung der Räume in die Hauptwohnung des VM )".
Ich bin nachher für einige Stunden weg. Fragen notfalls erst also heute Abend zu benatworten.
Noch ein Hinweis. Sofern ihr in einem Gebäude wohnt mit nicht mehr als zwei Wohnungen könnt ihr natürlich auch ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen nach § 573a BGB.
Hier wird dann ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen.
Die Kündigungsfrist beträgt dann statt drei Monate eben sechs Monate, muss aber nicht begründet werden und der Mieter hat kein Widerspruchsrecht.
Reicht für den Nachwuchs und den Umbau aus. Wäre eine Überlegung wert !!
Es befinden sich tatsächlich nur zwei Wohnungen in dem Haus, jedoch wurde das Dach ausgebaut. Ist das in dem Zusammenhang relevant?
Wir nutzen dann das ausgebaute Dach und das Erdgeschoss, während die erste Etage vermietet wird.
Das heißt also, daß beide von uns genutzten Etagen nicht direkt zusammenhängernder Wohnraum sind. Da ist ja das Treppenhaus dazwischen.
Die ausgebaute Dachetage hat aber keine Küche. Ein Badezimmer hat sie.
Im Grundbuch steht das Haus als Zweifamilienhaus.
okay, dann ist es klar.
Hier kann das Sonderkündigungsrecht des Vermieters Anwendung finden nach § 573a BGB.
Es muss ein Anschluss für einen Herd oder eine Küche vorhanden sein. Ein Bad reicht nicht aus, um von einer dritten Wohnung zu sprechen.
Solltest Du diesen Vertrag abschliessen oder die Kündigung später nach § 573a BGB in Betracht ziehen, beachte bitte, dass das Wort Eigenbedarf nicht in der Kündigung stehen darf, sondern es muss die Kündigung auf "eine Wohnung, die in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wovon eine der Vermieter bewohnt" bezogen werden. Dieser Text muss in die Kündigung.
Da die gesetzliche Kündigungsfrist bis 5 Jahre Mietdauer drei Monate beträgt, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate, nach fünf Jahren sind es dann gesetzlich sechs Monate und mit der Frist des § 573a neun Monate.
Ein Mietvertrag, bei dem Du für Dich diese Kündigungsmöglichkeit vorsiehst, scheint mir in Deiner Angelegenheit durchaus sinnvoll.
Vielen Dank, du hast mir schon enorm weiter geholfen. Nur eine Frage noch:
Muß ich den Mietvertrag bereits so formulieren, dass diese Art der Kündigung bereits in Aussicht steht? Oder kann ich mir auch beide Möglichkeiten offen halten: Kündigung mit angemessener Begründung und Drei-Monats-Frist oder Kündigung nach § 573a BGB mit Sechs-Monats-Frist?
Beide Möglichkeiten kannst Du nicht offen halten.
Bei der Kündigung mit angemessener Begründung, die meinst hier wohl das Recht auf Eigenbedarf und/oder völligen Umbau muss verbindlich im Mietvertrag stehen und wird zu dieser Frist dann nicht gebaut oder es gibt keinen Nachwuchs geht das Mietverhältnis zu Ende und darf nur noch unbefristet fortgesetzt werden.
§ 573a BGB erlaubt jedoch zu jedem Zeitpunkt zu kündigen ohne Angabe der Kündigungsgründe, lediglich Hinweis auf § 573a BGB ist erforderlich.
Persönlich würde ich 573a vorziehen.
Dies wird dann im Mietvertrag allerdings nicht vorformuliert.
wunhtx, ganz herzlichen Dank für deine gute Beratung und dass du mir immer wieder geantwortet hast!!
In eurem Fall würde sich ein qualifizierter Zeitmietvertrag anbieten gem.§ 575 BGB. Die gesetzlichen Vorschriften für diesen Fall sind genauestens einzuhalten - bitte ensprechend informieren!
Mach Zeitmietverträge.
Die kann man dann immer wieder verlängern.
Lies mal diesen Link:
http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/befristet.htm
da steht alles über Zeitmietverträge.
Wie wunhtx schon treffend beschrieb, braucht kein Kleinkind über 50 qm Wohnraum in einer anderen Etage. Das wird als Eigenbedarfsgrund abgelehnt werden. Hier käme wirklich nur ein Zeitmietvertrag in Frage. So schlecht stehen die Chancen dafür nicht, da die Welt heute anders funktioniert als früher. Junge Menschen müssen mobil bleiben und flexibel. Das bedeutet auch kürzere Mietzeiten. Ein wenig kann man die Problematik steuern, indem man als Mieter einen geeigneten Personenkreis bevorzugt. Senioren sind i.d.R. nicht mehr bestrebt alle paar Jahre wieder umzuziehen.
Danke für deine ausführilche Antwort.
Vielleicht sind 54m2 für einen Säugling viel, aber gilt das auch, wenn uns die verbliebenen 79m2 zu viert zu klein werden, also wenn noch ein Kind dazu kommt?
Im Grunde soll es schon nochmal Nachwuchs geben, in der Zukunft. Aber wie das so ist mit der Natur kann man sich ja nicht sicher sein, dass das auch klappt.
Auch ein Umbau stände füher oder später an.