Mieterin ist vor der Zwangsräumung ausgezogen, darf man in die Wohnung rein?
Hallo,
ich habe ein Haus gekauft. Und erhalte diesen Monat die Mieten, das heißt der wirtschaftliche Übergang des Hauses auf mich ist schon erfolgt. Bin aber noch nicht im Grundbuch. Das heißt der Verkäufer ist noch der Eigentümer.
Der Verkäufer hatte bevor ich das Haus gekauft habe, mit einer Mieterin einen Rechtsstreit, weil sie seit 1 Jahr keine Miete mehr zahlt.
Der Verkäufer ist schon bei Zwangsräumung Ebene. Der Gerichtsvollzieher hat aber noch nicht ausgeführt und hat glaube nur die Mieterin ermahnt oder so (keine Ahnung). Glaube durch Druck vom Eigentümer Rechtsanwalt vor ca 3 Wochen, kam die Botschaft an.
Und zufälligerweise als ich letzte Woche Besitzer geworden bin ist sie vorgestern ausgezogen (hab sie kurz gesehen mit Umzugsmänner).
Heute gab das Übergabeprotokoll mit den restlichen Mietern , dem Verkäufer und ich.
Die Frage ist darf ich in die Wohnung rein, wo die Mieterin ausgezogen ist? Der Eigentümer meinte würde ich so rein gehen, dann wäre es eine Straftat. Wirklich?
Sie ist weg und habe die Schlüssel jetzt. Möchte sehen wie die Wohnung aussieht.
7 Antworten
... der Verkäufer ja, denn der steht im Grundbuch und der hat ja die Schlüssel bekommen.
Wieso solltest Du die haben, alle Schlüssel?
Und wenn der Verkäufer einfach Zweitschüssel fährt, sollte er nicht in die Falle tappen!
Wenn sie dort ihre Wohnung nicht mehr hat, dann kannst du die Räume betreten. Der Mietvertrag dürfte ja auch bereits gekündigt sein, sonst wäre es nicht zur Räumung gekommen.
Fristlose Kündigung gab glaube schon, sie hat aber nie geantwortet. So sagte mir mal der Eigentümer. Ich weiß auch nicht so genau.
Nur dass sie weg ist und durch die Mietschulden wird die Kaution von ihr einbehalten, also der alt Eigentümer (verkäufer) kriegt es.
Es gibt ein großes Problem, was wäre wenn sie schon über alle Berge bzw. untergetaucht ist? Was dann?
Die Frage ist darf ich in die Wohnung rein, wo die Mieterin ausgezogen ist?
Nein. Mit ihrem Umzug ist sie keinesfalls ausgezogen. Ohne tatsächliche Rückgabe der Wohnung mit allen Schlüsseln bleibt sie Mieterin :-O
Der Eigentümer meinte würde ich so rein gehen, dann wäre es eine Straftat. Wirklich?
Wirklich. Das nennt sich verbotene Eigenmacht, § 858 BGB, und Hausfriedensbruch, nach § 123 StGB ein Straftatbestand :-O
Ohne die ausdrückliche Zustimmung der M hast du in deren Mieträumen nichts zu suchen, nur weil ein Klage anhängig ist oder sie schon mal ein paar Möbel ausräumt:-O
Denn nicht die Kaufpreiszahlung, sondern erst deine Eintragung im Grundbuch weist dich als berechtigten Eigentümer und rechtsnachfolgednen Vermieter aus, der hier (auf dem Rechtsweg!) tätig werden darf :-O
Bis dahin würde ich den Rat des Verkäufers beherzigen :-O
Möchte sehen wie die Wohnung aussieht.
Dann vereinbare mit der M einen Besichtigungstermin. Mit etwas Glück hat sie nichts dagegen, andernfalls kannst diesen Anspruch n. § 899 BGB eben erst stellen, wenn du im Grundbuch stehst und eine einstweilige Verfügung erwirk hast.
Nur weil du Schlüssel zu der Wohnung besitzt, darfst du sie eben nicht benutzen :-)
G imager761
Aber sie ist wahrscheinlich abgehauen über alle bergen und meldet sich nicht mehr. Auch der verkäufer, wo sie noch Mietschulden hat kann er sie nicht erreichen.
Das kann doch nicht sein, dass diese Leute keine Miete zahlen und dann wenn Ernst wird (Zwangsräumung). Wie gesagt der Gerichtsvollzieher war schon mal bei ihr, aber nur die Durchführung wurde noch nicht ausgeführt. Sich einfach verpisst und der Eigentümer und ich, jetzt nichts sofort machen können vielleicht schimmelt dort alles oder so.
Der Eigentümer muss erst nachfragen und kann etwas dauern. Betrachten wir mal von den Zeiten her, sie hat 1 Jahr lang keine Miete gezahlt, weder begründet was das soll und kooperiert nicht. Es findet keine Kommunikation statt. Diese Häufigkeit ist schon zu offensichtlich und trotzdem wird so unglaublich schwierig gemacht für den eigentümer.
sogar die stadt mit ihrer zwangsräumung lassen sich zeit. der verkäufer sagte mir sogar er hat denen sogar im voraus geld bezahlt oder so
Noch einmal: Solange du nicht im Grundbuch eingetragener Eigentümer bist, darf dir der Aufenthaltsort der ehemal. Mieterin egal sein. Du hast in der Wohnung schlicht nichts zu suchen, solange du keine Eigentümerrechte besitzt :O
Entweder nimmst du den Rat des Verkäufers ernst und verzichtest auf Hausfriedensbruch statt deine Neugierde zu stillen oder du lebst mit den Rechtsfolgen, wenn das herauskommt. Irgendein Nachbar hat vielleicht Mitleid und whatsapp-Kontakt mit der Frau und steckt es ihr :-O
in ordnung hab es berücksichtigt. aber, was passiert jetzt? ich darf nicht rein, weil noch nicht eigentümer.
aber ab wann darf der eigentümer (verkäufer) rein? muss er auf die stadt warten wegen der zwangsräumung oder wie läuft es ungefähr ab?
... und diese ganzen Bedenken kommen erst jetzt, nach der Überweisung?
Für meine Glaskugeln kann da etwas nicht stimmen.
Solche Zustände werden in den Kaufverhandlungen berücksichtigt und drücken, bei uns hier jedenfalls, den Kaufpreis, aber gewaltig!
der kaufvertrag wurde schon lange geschlossen und haben gedacht die zwangsräumung wird sofort ausgeführt. wie gesagt der verkäufer war ja schon in dieser phase. aber die stadt hat sich sehr lange zeit gelassen.
... was bitte hat denn eine Stadt damit zu tun?
ich meinte damit der gerichtsvollzieher. im auftrag des landesgericht... sag man das nicht so?
... der GV ist kein MA der Stadt und das LG ist bestimmt dafür auch nicht zuständig, diesen zu beauftragen.
dann eben der staat ;) so ist richtig?
... nö, der Staat sind wir, das Volk, und wir beschäftigen son GV nicht.
Hatte als Vermieter auch schon so einen Falll. Mieter zahlten lange Zeit keine Miete und die Zwangsräumung lief. Rechtsstreit dauerte 1 1/2 Jahre.
2 Tage vor der Zwangsräumung verliess der Mieter die Wohnung ohne Angabe wo sein neuer Wohnsitz ist.
Gerichtsvollzieher liess die Wohnung öffnen und alles was der Mieter an Unrat und Restmaterialien in der Wohnung zurückliess wurde abtransportiert.
Mich kostete der Gerichtsvollzieher 4000.--€. Der Rechtsstreit belief sich auf über 16 000.--€. Die Schäden in der Wohnung beliefen sich auf 24 000.--€.
Geld bekomme ich vom Mieter keines, da unpfändbar.
In solchen Fällen verdienen Anwälte, Gerichtsvollzieher und der Staat jede Menge Geld. Als Vermieter oder Hauskäufer hilft dir da niemand. Du bleibst auf den Kosten sitzen, wenn bei dem Schuldner nichts zu holen ist.
Du bist nach Erfüllung des Kaufvertrages erst Eigentümer (nicht Besitzer!), wenn du im Grundbuch des Hauses als Eigentümer eingetragen bist. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Verkäufer noch die Eigentümerrechte inne. Im Kaufvertrag kann es andere Regelungen geben.
Wende dich an den Notar, der die Kaufurkunde ausgefertigt hat.
Wie bist du in den Besitz der Wohnungsschlüssel der ehemaligen Mieterin gekommen? Ohne nachweisliche Herausgabe der Wohnung an dich darfst du die Wohnung nicht betreten.
Der Verkäufer gab mir alle Schlüssel in einer Tüte. Dann ist mir aufgefallen, dass dort ein Schlüssel gab wo es ging (vielleicht Ersatzschlüssel?).
Der Voreigentümer/Verkäufer kann dir ja nur Haus- und/oder Torschlüssel übergeben haben, denn zu den Wohnungen darf er keine Schlüssel besitzen. Ist denn anzunehmen, das die ausgezogene Mieterin ihrerseits die Schlüssel an den Voreigentümer/Verkäufer übergeben hat? Wie du nun aussagst, hast du dir ja schon Zugang zu jener Wohnung verschafft (probiert).
es ist ausgeschlossen, dass die mieterin ihm die schlüssel gegeben hat.
nein ich war überhaupt gar nicht in der wohnung, hab nur den schlüssel am hauseingang reingesteckt und gedreht. dann hat klack gemacht, hab dann wieder zu geschlossen.
ich bin mir ganz sicher es gibt keine dna oder fußabdrücke in dieser wohnung ;)
mir ist aber nur wichtig, wann darf ich rein in der wohnung bzw der voreigentümer? man sagte ich mir, ich bin noch kein eigentümer (grundbuch eintragung fehlt). also hat der verkäufer die ganze macht und ich erhalte erstmal nur die mieten usw..
deswegen jetzt eine neue frage, wann darf der voreigentümer rein? er wird mit sicherheit mich mitnehmen, wenn er es darf.
Wenn du bereits die Mieten im Haus bekommst, ist der wirtschaftliche Übergang des Hauses auf dich schon erfolgt, ohne dass du im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wurdest.
Das Betreten der geräumten Wohnung durch dich kann erst nach Herausgabe der Mietwohnung an dich durch die ehemalige Nutzerin oder den Gerichtsvollzieher erfolgen.
Wenn also die Flüchtige nicht auffindbar ist, muss der GV benachrichtigt werden, der die Wohnung öffnet und dann feststellt, dass das Urteil über Räumung der Mietsachen vollzogen wurde und dir danach die Mietsache übergibt. Teile dem GV mit, dass du die Wohnung vermutlich selbst öffnen kannst, sonst kommt der GV mit dem Schlüsseldienst, den du zu bezahlen hast.
danke für die info.
Nein, du darfst die Wohnung nicht betreten, weil du noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist.
Erst danach kannst du mit der ehm. Mieterin einen Termin zwecks Wohnungsübergabe machen.
Scheint die ehem. Mieterin nicht zum Besichtigungstermin, dann kannst du als eingetragener Eigentümer eine einstweilige Verfügung beantragen. Liegt dir diese vor, dann darfst du die Wohnung betreten. Am besten Zeugen mitnehmen und die einzelnen Räumlichkeiten fotografieren. Dies als Beweis dafür, falls da Reparaturen zu machen sind, welche die Mieterin zahlen müsste.
Unsinn. Ersat Rückgabe der Mietsache beendet ein Mietverhältnis, nicht Auszug, Umzug oder Räumung der Einrichtung :-O
Bis dahin kann sie ihre alte, leere Wohnung selbstverständlich weiterhin nutzen und darf gleichzeitig zwei Wohnungen anmieten.
Das Betretungs- und Besichtigungsrecht des VM/Eigentümers ergibt sich aus dem Gesetz: Demnach ist der grundbuchliche (!) Eigentümer, nicht Käufer einer Wohnung berechtigt, sie Mietsache zu besichtigen und bedarf dafür der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters.
Denn erst dann ist er überhaupt Vermieter und das Hausrecht steht durch Vermietung dem Besitzer, also Mieter, nicht dem Eigentümer, dem Vermieter zu :-O