Mieterhöhung nach Einbau neuer Gasheizung- erlaubt ?

5 Antworten

Den Mieterschutzbund benötigt ihr dafür echt nicht. Das ist ganz eindeutig eine Instandhaltungsmaßnahme und diese rechtfertigt niemals eine Mieterhöhung. Es ist das Problem des Vermieters, Rücklagen für Reparaturen zu bilden, nicht eures.

Als Modernisierungsmaßnahme gelten nur energetische Modernisierungen, also solche, die anschließend eine Verringerung der Kosten erwarten lassen, z.B. Dämmung der Außenfasade. Das ist hier definitiv nicht der Fall. Nur weil es vielleicht ein Gerät mit neuerer Technik ist, bleibt es trotzdem nur ein Austausch des defekten Gerätes.

Danke!

Ja so hatte ich es auch schon gelesen- aber da §§ nicht so meine Freunde sind, lieber noch mal nachfragen!

Ich denke mal, dass der Mieterschutzbund nicht schadet- wer weiß, was dann hier noch so alles passiert....

@bordermomo

Die Pragrafen mit Definition einer Modernisierung, Jahresmieterhöhung 11% anteilig auf alle Wohnungen, Kündigungsmöglichkeit und Wirkung der Erhöhung ohne Ankündigung habe ich dir nun benannt.

Da braucht es kein Bauchgefühl, wenn man die justitiablen Fakten kennt.

Und der Mietrschutzbund liest dir nichts anderes vor. Und sein oder dein Widerspruch hätte keine aufschiebende Wirkung: Entweder du akzeptierst, kündigst oder wirst auf Erhöhung verklagt.

Da liegst du völlig daneben. Der VM wird kaum ein ungebrauchtes, 15 Jahre altes Energiefressermodell gegen das marode austauschen, sondern eine energieeffizientere Anlage installieren lassen. Und die gäbe n. § 555 Nr. 1, 2 BGB eine Modernisierung her, mit der der VM nach Durchführung "die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen" darf.

G imager761.

@imager761

Was du schreibst ist nicht mehr als deine eigene Meinung. Der Austausch eines defekten Gerätes bedeutet noch lange keine Modernisierung. Sondern vielemehr ist der Vermieter gemäß 535 zur Instandhalung verpflichtet. das ist hier der Punkt.

Alte Gasheizung - womöglich älter als 30 Jahre raus schmeissen und neue, hocheffiziente dafür einbauen = Modernisierung.

Der Vermieter hat nun drei Möglichkeiten:

Modernisierungsmieterhöhung rechtzeitig, 3 Monate vorher, ankündigen und dann die Miete entsprechend Gesetz über Modernisierungsmieterhöhung anpassen.

Weil es eilt, gleich mal modernisieren und dann die Modernisierungsmieterhöhung nach 9 Monaten umsetzen. Dann habt ihr wenigstens 9 Monate noch Zeit Euch was anderes zu suchen.

Eine ganz normale Mieterhöhung (Marktanpassung) korrekt ankündigen und umsetzen. Was wollt ihr dagegen machen?

Die neue Heizung wird jede Menge Energie einsparen, was Euch unmittelbar zu Gute kommt. Es kann gut sein, dass ihr mehr spart, als die Erhöhung ausmacht.

Übrigens schreibe ich nicht "theroretisch", sondern aufgrund praktischer Erfahrungen mit verschiedenen Heizungsmodernisierungen.

Wie groß ist das Haus?

Angenommen MFH mit rund 150 m² Wohnfläche = Neue Gasheizung ca. 15000 €. Modernisierungsmieterhöhung dann ca. 140 € pro Monat nach Wohnflächenanteil auf die Mieter aufgeteilt. Grundsätzlich darf man davon ausgehen, je größer das Haus, umso geringer wirkt sich die Erhöhung auf die einzelnen Mieter aus.

Also mal schön den Ball flach halten, Zahlen sagen lassen und auch mit der möglcihen Energieeinsparung vergleichen.

Die momentane Heizungsanlage ist ca 15 Jahre alt- und laut Schornsteinfeger so auch noch topp, fällt nur öfters aus und Wasser muss nachgefüllt werden.

Wir haben hier 2 Wohnungen in dem Haus á ca 110 qm Wohnfläche.

Muss der Vermieter denn den Umbau der Heizung auch nochmal schriftlich ankündigen, mit den evtl. Kosten und der Mieterhöhung? Tut er das nicht, ist die Erhöhung dann trotzdem rechtens?

"Weil es eilt, gleich mal modernisieren und dann die Modernisierungsmieterhöhung nach 9 Monaten umsetzen. Dann habt ihr wenigstens 9 Monate noch Zeit Euch was anderes zu suchen."

Das verstehe ich nicht so ganz?

Angenommen, der Vermieter erhöht zum 01. März die Miete (hat uns ja heute vom dem Umbau erzählt), könnten wir doch von einem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen? Was sollen dann diese 9 Monate?

@bordermomo

Die Mieterumlage bei Modernisierungen wird gerade neu gefasst mit Nachteilen für den Eigentümer. Deshalb werden aktuell viele Modernisierungen durchgepeitscht. Modernisiert der Vermieter demnächst ohne Ankündigung, dann kann er die Umlage nach Abschluss der Arbeiten erst 6 Monate später umsetzen.

@bordermomo

Gingen dem Erhöhungsverlangen nach Abschluss der Modernisierung keine 3 Monate mit schriftlicher Ankündigung voraus, wirkt sie mit 6 Monaten späterer Frist.

Nach dem Erhöhungsverlangen kann man innerhalb von 2 Monaten Kündigung erklären, die mit Ablauf des übernächsten Moinats wirkt, ohne dass man die Erhöhung zahlen müsste.

Ich frage mich nur, was du da für Vorstellungen über die Höhe der ME hast: Gehen wir von 18.000 EUR und 6 Parteien aus, beträgt sie 27,50 EUR pro Monat und Wohnung.

Spätestens nach der ersten BK-Abrechnung wirst du merken, dass sich der Einsatz für dich lohnt.

@bordermomo

Dann ist vielleicht doch eine ordentlich Reparatur günstiger, als ein Austausch, aber das wird sich der Vermieter nach einer Kalkulation durch den Heizungsbauer schon überlegt haben.

Wie Gerhart auch schrieb, dürften aber dann die Kosten des Austauschs deutlich geringer ausfallen, als wenn eine Uralt-Heizung erneuert wird.

Bleibt noch die Frage, wenn z. B. eine Brennwerttherme-alt gegen Brennwerttherme-neu getauscht wird, wieviel noch für Modernisierung übrig bleibt.

Wenn Dein Vermieter das Ansinnen geäußert hat, schon ab 1. März die Miete zu erhöhen, sieht das eher nach einer normalen Mieterhöhung, also Marktanpassung aus. Dafür muss er aber nicht die Heizungserneuerung anführen und er muss, wenn ihr nicht von vornherein seinem Vorschlag für eine Erhöhung zustimmen wollt, einen Brief schreiben, in dem genau nach den gesetzlichen Vorgaben erklärt wird, weshalb man eine Erhöhung um Betrag X verlangt.

Begründet werden kann ein solches Verlangen mit einem qualifizierten Mietspiegel, mindestens drei Vergleichsmieten oder mit einem Sachverständigengutachten. Zudem kann eine solche Erhöhung erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Zustellung wirksam werden. Bis zu diesem Zeitpunkt habt ihr auch ein Sonderkündigungsrecht, das aber nicht die Mietdauer verkürzt, sondern lediglich für die Zeit der Kündigungsfrist die bisherige Miete bei behält.

Also wartet erst einmal in Ruhe ab, was und wieviel der Vermieter wirklich von Euch will.

Das mit den 9 Monaten wurde von anderen schon ausreichend erklärt.

"150 m² Wohnfläche = Neue Gasheizung ca. 15000 €. "

Ein Zahlenbeispiel jenseits der Realität! Ich habe gerade eine Brennwerttherme gegen neue Brennwerttherme getauscht bei 120m² Wfl. > 5.500€ für eine Wohnung.

@Gerhart

Schön, Gerhart! Dann fällt die Mieterhöhung wegen Modernisierung noch deutlich geringer aus und rechnet sich auch für den Mieter noch schneller.

Jenseits der Realität? Ich kenne nicht die Beschaffenheit des Hauses, also die Energiemenge, die benötigt wird. Ich habe aber zwei Beispiele, wo bei rund 100 m² Wohnfläche die Therme in etwa auch soviel gekostet hat, wie Du schreibst. Dazu kamen aber dann noch erhebliche Kosten für den Einbau, für die Neuausstattung des Schornsteins, weil die Brennwerttherme ohne das neue Abgasrohr im Kamin nicht betrieben werden darf usw., sodass jeweils eine Rechnung von mehr als 10000 € dabei heraus kam. Nun realitätnäher?

Gilt das als Modernisierung und er darf sämtliche Kosten der neuen Heizungsanlage auf uns Mieter umlegen?

Ja.

Es wird ja "nur" Gas-Heizung gegen Gas-Heizung getauscht.

Und zwar gegen eine "durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird" oder "durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird", was eine Modernisierung n. § 555b BGB hergäbe.

Außerdem habe ich gelesen, dass er den Austausch und die Mieterhöhung schriftlich (3 Monate vor "Baubeginn") ankündigen muss.

Richtig, § 559b I BGB.

Darf ich dann die Mieterhöhung "ignorieren"

Nein, aber "bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen", § 561 BGB.

oder ist diese dann überhaupt Rechtens?

Ja, allerdings wirkt sie in dem Fall n. § 559b II BGB mit einer um sechs Monate verlängerten Frist ab Geltendmachung.

G imager761

Was bitte faselst du da von Modernisierung. Darum geht es in der gestellten Frage gar nicht. Wir haben die Information, dass der Vermieter sagt, einen Kredit aufnehmen zu müssen und deshalb die Miete erhöhen will. Er hat nichts von modernerer Heizung gesagt. Das hat nur der Fragesteller aufgebracht.

Grundsätzlich ist erst mal der Vermieter für die Instandsetzung verantwortlich gemäß §535. Das kannst du nicht unter den Tisch fallen lassen. Dafür muss der Vermieter das Geld aufbringen und kann nicht die Miete errhöhen mit der Begründung des Kredits.

Der Vermieter kann höchstens für einen Teil die Miete erhöhen, aber der Teil, der eine Kosteneinsparung im Verbrauch bedeutet wäre erst mal nachzuweisen.

@Renick
Was bitte faselst du da von Modernisierung. Darum geht es in der gestellten Frage gar nicht.

Ach nein? Frage verstanden? Wir lesen: "wir hatten heute angekündigten Besuch unseres Vermieters. Er teilte uns mündlich mit, dass die Gasheizung getauscht werden muss, da sie immer mehr Macken hat. Da er für die neue Gasheizung einen Kredit aufnehmen muss, will er die Kosten der neuen Heizung auf die Miete aufschlagen. Gilt das als Modernisierung und er darf sämtliche Kosten der neuen Heizungsanlage auf uns Mieter umlegen?"

Und meine Antwort hierzu ist ebenso substantiiert wie zielführend und belastbar. Das Faseln überlasse ich dir:

Grundsätzlich ist erst mal der Vermieter für die Instandsetzung verantwortlich gemäß §535.

Dass bestreitet im Grundsatz niemand, nur ist das für diesen Sachverhalt völlig belanglos.

Da kein Ersatz der gleichen 15-20 Jahren alten Gasheizung mit diesem alten Stand der Technik verfügbar und damit nicht verbaut werden kann, ist Ersatz gegen eine neue Gasheizung, "durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird" oder "durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird" erwartbar und darf als Modernisierung anteilig umlagefähig refinanziert werden, §§ 555b, 559 BGB.

Natürlich muss er dafür einen Kredit aufnehmen, der Handwerker wird seine Rechnung nicht 9 Jahre stunden, bis die Mieter die Summe erbracht haben.

Der Vermieter kann höchstens für einen Teil die Miete erhöhen, aber der Teil, der eine Kosteneinsparung im Verbrauch bedeutet wäre erst mal nachzuweisen.

Falsch, er kann die gesamten Investitionskosten, Gasheizung und Montage, mit 11% - anteilig pro Wohnung - auf die Jahresmiete aufschlagen, § 559 BGB..

Und die Energieeffizienz i. S. d. § 555b BGB Nr. 1, Nr. 2 belegt er problemlos mit dem technischen Datenblatt. des Herstellers.

G imager761

Nach deiner Beschreibung der Sachlage sehe ich lediglich eine Instandsetzung die die Betriebssicherheit der Anlage (wieder)  herstellen soll. Nicht mehr und nicht weniger. Beseitigung vom Macken ist keine Modernisierung!

Wenn die neue Anlage wesentlich effizienter sein sollte (was  nachzuweisen wäre)und dadurch erheblich Energie eingespart würde (was so aber in der Ankündigung der Maßnahme nicht hervorgehoben wird) könnte u. U. eine Modernisierungsmieterhöhung nach einer fristgerechten Modernisierungsankündigung in Frage kommen, allerdings wäre dabei ein erheblicher Instandhaltungsaufwand heraus zu rechnen (mindestens 50%).

Außerdem habe ich gelesen

Du solltest nicht alles glauben was du liest. So ein Heizungsaustausch kann im günstigsten Fall in einem Tag erledigt sein und ist dann letztlich auch eine Reparatur (Instandseztung).

Dass letztlich alle Kosten für die neue Heizung die Mieter tragen müssen, liegt in der Natur der Sache und ist natürlich rechtens. Jedoch werden die Kosten dafür dann auf die vorraussichtliche Laufzeit der Heizung (z.B. 20 Jahre) umgelegt.

Aber im Grunde ist es ja keine Modernisierung- Gas-H wird gegen Gas-H getauscht und laut Schornsteinfeger sind alle Werte auch noch okay. Die Heizung fällt nur öfters aus und Wasser im Ausgleichsbehälter muss ca 2 x im Monate aufgefüllt werden.

Ja ich habe gelesen- im BGB... da ich aber nicht so nen §§-Freund bin, versteh ich nicht alles 8)

@bordermomo

Vielleicht profitierst du ja von der Modernisierung und die neue Heizung ist energiesparender als die alte Heizung.

Reparatur kosten sind allerdings nicht Umlagefähig... Es klingt so als solle hier eine Reparatur als Modernisierung verkauft werden

Dass letztlich alle Kosten für die neue Heizung die Mieter tragen müssen, liegt in der Natur der Sache und ist natürlich rechtens.

Wie kommst du nur auf solch total falsche  Ansage?

Jedoch werden die Kosten dafür dann auf die vorraussichtliche Laufzeit der Heizung (z.B. 20 Jahre) umgelegt.

Nein, die Modernisierungserhöhung der Jahresmiete um anteilig für die jeweilige Wohnung aufgewendeten 11% der Gesamtinverstitionskosten erfolgt dauerhaft.

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