Mieter zahlt unregelmässig Miete - Wann muss er Wohnung verlassen bei Kündigung?

5 Antworten

Mieter zahlt unregelmässig Miete - Wann muss er Wohnung verlassen bei Kündigung ?

Der Mieter sollte abgemahnt werden und man kann nach dem dritten Werktag im Monat einen Mahnbescheid erstellen lassen.

Zahlt der Mieter ständig verspätet die Miete dann darf nach vorheriger Abmahnung der Vermieter wegen Unzumutbarkeit, bzw. Vertragsverletzungen kündigen.

BGH,Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unterBerücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere einesVerschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessendie Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine fristgerechte,ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungendes Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 11.01.2006hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendesausgeführt:

Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mitKündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es,dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darinzeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei dergebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen, 
• wie lange (hier: mehrere Jahre), 
• wie häufig (hier: jeden Monat) 
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.

MfG

Johnny

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Zahlt der Mieter trotz Abmahnung nicht "zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag" eines Monats (§ 556 I BGB) seine Miete, darf man ihm zugangssicher, d. h. mit einem Zeugen offen übergeben oder per Einwurf(!)-Einschreiben zugestellt schreiben:

"... hiermit kündige ich gem. §§ 543 II Nr. 3a, III Nr. 1 BGB fristlos das Mietverhältnis, da Sie trotz Abmahnung vom [Datum] unverändert für zwei aufeinanderfolgendende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sind."

Und erklärt weiter: "Hilfsweise kündige ich Ihnen gem. § 573 II Nr. 1 BGB ordentlich zum 31.10.2015, da Sie durch unregelmäßige und trotz Abmahnung unverändert unpünktliche Mietzahlungen Ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt haben".

Und fordert ihn abschliessend darin auf, "Sie sind daher aufgefordert, innerhalb von 10 Tagen nach dokumentiertem Zugang dieses Schreibens die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, d. h. vollständig geräumt und besenrein mit allen empfangenen Schlüsseln zu übergeben. Als Übergabetermin schlage ich Mittwoch, den 15.07.15, um 10.00 Uhr vor".

Da er diese außerordentliche fristlose Kündigung durch Zahlung des Rückstandes wirkungslos machen könnte, erklärt man eben hilfsweise ordentliche Kündigung mit, um spätesten ab 01.11. die Wohnung an jemanden vermieten zu können, von dem man eher glaubt, dass er weder kifft noch Mietzahlungfristen verstreichen lässt.

Träfe man ihm am Übergabtermin nicht an, reicht man Räumungsklage ein.

Obsiegt man, bekommt man die Räumung mit Gerichtsvollzieherr tituliert. Erkennt das Gericht die fristlose Kündigung nicht an, weil der M eine entsprechende Sicherheitsleistung hinterlegt, zieht er spätestens am 31.10. ordentlich gekündigt aus bzw. nach Räumungsurteil erneuter Räumungsklage, die diesmal durchdringt, aus. Spätestens jetzt fallen die Prozesskosten dem M zu, sofern er nicht mittellos wäre.

Viel Erfolg :-)

G imager761

§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung. Ein zulässiger Grund ist nach Abs. 2 Nr. 3a dann gegeben, wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist". Das ist ja offensichtlich der Fall.

hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus.

Nein, die Miete ist nach § 556b Abs 1 BGB am dritten Werktag des Monats fällig, nicht am Monatsersten. Aber auch dafür ist es ja nach deiner Schilderung eindeutig viel zu spät. Das riecht also nach einem Grund für eine fristlose Kündigung. Allerdings solltest du dich dabei unbedingt von einem Anwalt beraten lassen.

Ich frage mich außerdem: wenn die Miete immer genau einen Monat zu spät kommt, ob es da nicht vielleicht ein Missverständnis zwischen euch gibt, das man mit einem Gespräch aus der Welt räumen kann.

den Gedanken hatte ich auch grad. Vielleicht glaubt der Mieter aus irgendwelchen Gründen, dass er nicht im Voraus sondern im Nachhinein zahlen muss.

Wegen unregelmäßigen oder mehrfach verspäteten Mietzahlungen kannst Du dem Mieter auf jeden Fall fristgerecht kündigen.  

Das wäre bei heutigem Zugang der Kündigung noch zum 30.9.15 möglich.

Im Kündigungsschreiben genau auflisten wann die jeweilige Miete fällig war und wann tatsächlich gezahlt.

Beachte aber das Miete erst am 3. Werk- besser gesagt Bankbuchungstag des Monats wirklich fällig ist. Im April 2015 z. B. war das
erst der 7. des Monats und im Juli heute.

Nach Abmahnung wegen ständig verspäteter Mietzahlungen und im Wiederholungsfall ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Das ist aus meiner Sicht aber eine wackelige Kiste. Im E-Fall könnte ein Richter sagen 5 - 7 Tage verspätete Zahlungen reichen noch nicht für eine fristlose Kündigung.

Die Wohnung geräumt zurück geben muß der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses. Bei Kündigung zum 30.9. also am 1.10.

Bei evtl. fristloser Kündigung einen  Tag nach Ende der gewährten Räumungsfrist.

Wie unregelmäßig zahlt er denn? Bei 3 Monaten Mietdauer können ja noch gar nicht so viel Unregelmäßigkeiten aufgetreten sein. Du brauchst schließlich einen zulässigen Grund, um zu außerordenlich zu kündigen.  

Für eine ordentliche Kündigung sehe ich gar keinen Grund.

hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus. Heute hat er die Miete vom Vormonat bezahlt, also die Miete die eigentlich am 01.06.2015 fällig gewesen wäre. Und die Miete die für den 01.07.2015 vorgesehen war, da weiss ich nicht wann er bezahlt. Meinst du das ist kein Grund für eine fristlose Kündigung. Das geht schon so seitdem er eingezogen ist.

@mrgood1ife

Nein, ist es (noch) nicht.

Du solltest Dich im Link von @Angy2001 kundig machen.

@mrgood1ife

Die Miete ist am dritten Werktag des Monats fällig laut § 556b Abs 1 BGB, nicht am Monatsersten. Aber auch dafür ist es ja eindeutig viel zu spät.

@Maximilian112

habe ich ;) wenn es richtig ist was dort steht, dann ich ihn fristlos kündigen.

@DarthMario72

ich weiss. ich könnte sogar mit dem 7. Werktag des Monats leben, aber über ein Monat Zahlungsverzug geht gar nicht, da ich auch von irgendetwas Steuern und Abfallgebühren zahlen muss.

@Bitterkraut

Doch: § 543 Abs. 2 Nr. 3a bestimmt dies hinlänglich bei einer MM einen Monat rückständig.

Im Übrigen käme es auf die Höhe der Mietschulden garnicht an: "Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (...)", regelt § 543 Abs. 3 BGB :-)

@Bitterkraut

Das reicht vermutlich nicht für eine außerordentlche Kündigung, für eine ordentliche schon gar nicht. Aber versuchen kannst du es.

Da hast Du die 2 Begriffe verwechselt;-)

Für eine ordentliche (fristgerechte) Kündigung reicht das auf jeden Fall.

@imager761

Also bei mir steht etwas von zwei aufeinadnerfolgenden Terminen mithin also 2MM.

@mrgood1ife

hallo, ich hatte ihn schon vor 2 Wochen abgemahnt, dass die Miete immer am ersten des Monats zu zahlen ist, und zwar im voraus.

Laut BGB fällig zum dritten Werktag eines Monats.

Heute hat er die Miete vom Vormonat bezahlt, also die Miete die eigentlich am 01.06.2015 fällig gewesen wäre. Das geht schon so seitdem er eingezogen ist.

Siehe meine Antwort:

Für eine ordentliche Kündigung sehe ich gar keinen Grund.

Ich schon: § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestimmt: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat."

Welche andere prioritäre Pflicht hätte der Mieter wohl, "zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag" eines Monats (§ 556 I BGB) seine Miete zu zahlen?

Und zwar die des laufenden, nicht eines zurückligenden Mietmonats?

G imager761

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