Mieter (bzw. Anwalt) verbietet Vermieter, einen Schaden zu begutachten?
Moin moin,
ein Verwandter hat eine Wohnung vermietet, der Mieter ist, wie sich herausgestellt hat, schwierig. Er hat wegen eines Fensterschadens die Miete gemindert, erlaubt aber meinem Verwandten nicht, den Schaden zu begutachten. Der Vermieter solle seine Frau schicken oder die Handwerker allein, aber er dürfe nicht rein.
Mein Verwandter hat nun eine Abmahnung geschickt und geltend gemacht, dass er das Recht hat, den Schaden zu begutachten. Die Mietminderung sei ungültig.
Nun kam das Schreiben des Anwalts des Mieters. Die Abmahnung sei ungültig, der Vermieter bestehe "rechtswidrig" auf eine persönliche Anwesenheit bei Begutachtung des Schadens, man bereite eine Feststellungsklage vor, die die Angemessenheit der Mietminderung und der Verpflichtung zur Schadensbeseitigung belegen soll.
Ist der Mieter mit seinem Anwalt im Recht? Darf er dem Vermieter die Begutachtung des Schadens verbieten? Was ist eine Feststellungsklage? Irgendwas Schlimmes? Hat das finanzielle Folgen, wenn man nicht reagiert? Mein Verwandter ist älter und weiß sich schlecht zu wehren, wir kennen uns auch nicht aus.
Vielen Dank und Grüße
Taburkel
8 Antworten
Die Angemessenheit der Mietminderung wird vermutlich nicht bezweifelt genau so wenig wie die Verpflichtung zur Schadensbeseitigung durch den Vermieter.
Daher ginge eine Feststellungsklage mit diesen Klagegründen vermutlich nicht durch, denn der gegnerische Anwalt müsste Gründe erfinden und sich somit der Beteiligung am Prozessbetrug schuldig machen. Ich halte die Prozessandrohung nur für Theaterdonner.
Sollte tatsächlich ein derartige Feststellungsklage durch den Mieter losgetreten werden, dann müsste eine Widerklage erfolgen um das Recht des Vermieters zum Betreten der Wohnung mit dem Ziel der Schadensbegutachtung zu erwirken.
5% Mietminderung - Der Schaden kann nur eine Lappalie sein. Es könnte sogar der Mieter selbst Verursacher des Schadens sein - daher was für ein Schaden liegt denn hier vor??? Der Mieter kann doch keine Mietminderung vornehmen ohne genau den Schaden zu beschreiben! Inwieweit ist denn die Benutzbarkeit der Wohnung ERHEBLICH eingeschränkt? Ist infolge des Schadens überhaupt eine angemessene Mietminderung gegeben?
Wie schon andere Kommentatoren hier festgestellt haben, eine schnelle Trennung von dem Querulanten ist auf dem Wege der Abmahnung, Fristsetzung mit mehreren Terminen zum Betreten der Wohnung und bei fruchtlosem Verstreichen der Termine eine außerordentliche und fristlose Kündigung auszusprechen (schriftlich per Einwurfeinschreiben).
Gehe mit Deinem Verwandten zum Verein Haus & Grund zur Rechtsberatung. Der Mitgliedsbeitrag ist nicht hoch und vor allem dann sinnvoll, wenn man sich nicht im Mietrecht auskennt und ein schwieriges Mietverhältnis hat.
Bei Haus&Grund kennt man auch die Rechtsanwälte, die angemessen reagieren können, denn was der Mieter-Rechtsanwalt hier verzapft, ist total daneben.
Jedem Vermieter ist es erlaubt, sein Eigentum zu besichtigen, wenn es dafür Gründe gibt. Eine Schadens- bzw. Mangelfeststellung gehört da unbedingt dazu. Der Vermieter kann auch nicht gezwungen werden, sich durch irgend jemand vertreten zu lassen.
Bezüglich der Abmahnung hat er somit recht. Bezüglich der Mieminderung nicht. Da kommt es tatsächlich auf den Mangel an, unabhängig davon, ob der Vermieter nun besichtigen kann oder nicht.
Wenn aber durch das Verhalten des Mieters die Mängelbeseitigung unnötig hinaus gezögert wird, verwirkt der Mieter letztlich den Anspruch auf die Minderung. Aber hier kommt es schon darauf an, wie lange die Handlungsfähigkeit des Vermieters behindert wird.
Die Abmahnung, wenn sie auch sonst rechtlich korrekt geschrieben wurde (ggf. von Haus&Grund prüfen lassen), wäre der erste Schritt zur fristlosen Kündigung.
Was der Anwalt schreibt ist, wie oben schon erwähnt, nicht richtig. Dein Verwandter handelt nicht rechtswidrig, wenn er auf Besichtigung durch ihn persönlich besteht.
Die Feststellungsklage soll die Angemessenheit der Mietminderung belegen und die Verpflichtung des Vermieters zur Mangelbeseitigung. Das ist natürlich Quatsch. Die Angemessenheit der Mietminderung wird kein Gericht ohne ein Gutachten feststellen. Bis aber ein Gutachter kommt, dauert es Monate und das würde bedeuten, dass allein die Feststellungsklage, also der dazu notwendige Gerichtsweg die Mängelbeseitigung verhindern würde, die Dein Verwandter doch beabsichtigt. Somit liegt der Schluss nahe, dass der Mieter gar nicht will, dass der Mangel schnell beseitigt wird, um in den kommenden Monaten von einer Mietminderung profitieren zu können.
Man sollte jetzt schon reagieren und zwar so, wie eingangs beschrieben, mit Hilfe von Haus&Grund und/oder einem Rechtsanwalt. Dieser sollte nach meiner Ansicht dem Mieter eine allerletzte Frist mit Terminvorschlägen zustellen, an dem Dein Verwandter in die Wohnung zur Besichtigung zwecks Schadensaufnahme zusammen mit einem Handwerker kommen kann.
Verweigert der Mieter weiterhin, dass Dein Verwandter in die Wohnung kann, läßt er also die Frist verstreichen oder geht auf keinen Terminvorschlag ein und macht auch selbst keinen Gegenvorschlag, würde darauf dann die fristlose Kündigung folgen. Diese sollte dann ggf. auch mit einer Räumungsklage durchgezogen werden und zwar weniger mit dem Ziel, dass der angebliche Schaden beseitigt wird, als mit dem Ziel, diesen renitenten Mieter los zu werden.
Auf die angedrohte Feststellungsklage würde ich gar nicht eingehen und ich vermute ein guter Rechtsanwalt würde diese "Drohung" auch höchstens am Rande erwähnen. Viel Glück!
Moin moin! Ich hatte angekündigt, irgendwann nochmal zu diesem Thema ein Update zu schreiben. Mein Onkel war bei einer Vermieter-Beratung, die grundsätzlich bestätigt haben, was hier im Forum auch geschrieben worden ist: Er hat das Recht, den Schaden zu begutachten. Die Mietminderung sei ungültig. Nur sagen die offenbar, dass mein Onkel bisher zu wenig in der Hand hat, um eine Kündigung durchzukriegen. Er müsse erstmal weiter mahnen.
Mein Onkel hat nun noch einmal geschrieben (vor 8 Wochen; ohne Einschreiben), aber vom Anwalt des Mieters keine Reaktion erhalten. Ich würde ihm raten, den Brief noch einmal per Einschreiben zu schicken.
Die VM-Beratung sagt, irgendwann dürfe man kündigen, nur müsse man halt ausreichend oft versucht haben, den Schaden zu begutachten. Ich verstehe das alles nicht so, weil wenn das Recht besteht, den Schaden zu begutachten und die Mieterseite bereits abgemahnt wurde und überdies mit allen Tricks versucht, meinen Onkel zu verunsichern (Stichwort Feststellungsklage - bisher nichts von gehört), dann ist meinem laienhaften Rechtsempfinden nach das Fass irgendwann voll.
Wollte mich nur mal, wie angekündigt, gemeldet haben.
Hallo,
also nach meiner Laienmeinung hat dein Verwandet auf jeden Fall das Recht, die Wohnung zu betreten.
- Reparaturen: Haben Sie Handwerker beauftragt, die erforderliche Reparaturen vornehmen, dürfen Sie sich persönlich vom Fortgang und von der Qualität der Arbeiten überzeugen.
- Schäden und Instandhaltung: Planen Sie Reparaturen, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen, dürfen Sie in die Wohnung. Das gilt auch im Schadensfall. Meldet ein Mieter zum Beispiel Schimmelbefall in der Wohnung, dürfen sich Vermieter den Schaden vor Ort ansehen. Gleiches gilt auch, wenn Schäden an der Wohnung drohen und Vermieter sich ein Bild vor Ort verschaffen möchten.
Zustandsbesichtigung nach fünf Jahren: Liegen keine besonderen Gründe vor, haben Vermieter dennoch das Recht, die Wohnung alle fünf Jahre zu besichtigen. Das hat das Amtsgericht München so entschieden (Az. 461 C 19626/15). In der Begründung heißt es, dass einem Eigentümer nicht dauerhaft das Recht verweigert werden kann, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen.
Quelle: https://www.immonet.de/service/wohnung-betreten.html
Aber wenn die Gegenpartei bereits einen Anwalt hat, würde ich auch tunlichst zu einem Anwalt raten...
Ohne dass ich zuvor diesen Text gelesen habe, genau meine Meinung und Kenntnis der Lage. Hier geht es um einen ernsten Fall, denn ein beschädigtes Fenster kann sehr teure Folgen auch für das Gebäude nach sich ziehen. Was auch immer hier der Schaden ist.
Zudem kann es eine teure Reparatur sein, die der Vermieter nicht in Auftrag geben kann, ohne sich selbst ein reales Bild vom Schaden machen zu können.
Fristlose Kündigung steht nach der erfolgten Abmahnung auf jeden Fall im Raum.
Mein Verwandter ist älter und weiß sich schlecht zu wehren, wir kennen uns auch nicht aus.
Dann sollte er dringend einen Anwalt hinzu ziehen. Spätestens wenn es vor Gericht gehen sollte, wird er überfordert sein.
Was ist eine Feststellungsklage?
Bei der Feststellungsklage wird ein Gericht entscheiden, ob der Eigentümer selbst in die Wohnung kann und ob die Mietminderung berechtigt ist.
Blufft der Anwalt des Mieters?
Das gehört allgemein gesagt zum Tagesgeschäft von Anwälten. Und wenn sie merken, dass die Gegenseite unsicher ist, dann erst recht, um so schneller zu einem Erfolg zu kommen. Im Allgemeinen hat ein Eigentümer das Recht, den Schaden persönlich zu begutachten. Aber es kann vielleicht Gründe geben, warum es hier anders ist, was ich aber nicht beurteilen kann. Es kommt auf die Umstände an. Daher bitte zu einem Anwalt gehen, der das prüft.
Mieterseite scheint sich ja ihrer Sache ziemlich sicher zu sein, wenn sie die Feststellungsklage einreichen
Kann sein, kann auch nur Bluff sein. Die Sache von einem Anwalt anschauen zu lassen ist wesentlich günstiger, als die Feststellungsklage nachher zu verlieren, wenn man sich darauf einlässt.
Sind damit finanzielle Risiken verbunden?
Bei einer Klage bezahlt die Kosten immer der Unterlegene. Oder bei einer Teilniederlage dann anteilig. Daher sollte nicht leichtfertig in die Klage gegangen werden sondern gut vorbereitet mit einem Anwalt.
@Renick: Bei der Feststellungsklage geht es lt. FS nicht darum, ob der Eigentümer selbst in die Wohnung kann, sondern darum die Höhe der Mietminderung festzustellen, bzw. anzuerkennen und die Verpflichtung zur Schadensbeseitigung zu belegen. So steht es zumindest in der Frage.
Das ist natürlich Quatsch, denn eine solche Klage verhindert geradezu die schnelle Schadensbeseitigung und dient nur dazu, möglichst viel von der Miete zu sparen und dem Vermieter zusätzliche Kosten aufzubürden. Von irgendwas wollen Anwälte schließlich auch leben.
und die Verpflichtung zur Schadensbeseitigung zu belegen
Ja schon auch. Nur ist das unstreitig, der Vermieter will reparieren. Das festzustellen kann natürlich beantragt werden. Aber das Gericht wird nicht etwas beurteilen müssen, was unstreitig ist.
Aber das Gericht wird nicht etwas beurteilen müssen, was unstreitig ist.
Und genau deshalb sehe ich die Klageandrohung nur als Fake an oder in dem Punkt der Angemessenheit der Mietminderung eine Möglichkeit noch möglichst lange an der Miete zu sparen.
Dann sind wir uns ja einig. Dennoch sollte das ein Anwalt vorab überprüfen. Es könnte Aspekte geben, die in der Frage nicht genannt wurden, aber wichtig sein könnten. Nicht selten übersehen Betroffene etwas, weil sie denken, das hat keine Bedeutung.
Ohne Anwalt ist man dem gegnerischen Anwalt hier sowieso ausgeliefert. Solange kein eigener Anwalt tätig ist, nutzt der das gnadenlos aus. Das nochmal als dringender Hinweis an die FS. Kostenrisiko? Viel teurer ist es, einen solchen Mieter auf Dauer in der Wohnung zu haben.
Im Übrigen sollte dringend geprüft werden, ob eine Mieterhöhung (Anpassung an Markt) möglich ist. Eine solche wäre zunächst unabhängig von einem bestehenden Mangel. Das als weiterer Tipp an die FS.
Ich bezweifle sehr stark, dass dies zur Beilegung der aktuellen Streitigkeiten positiv beitragen würde. Ich denke, damit würde man eher Öl ins Feuer gießen.
Die Streitigkeit erscheint so, dass man dem Mieter vermutlich mal demonstrieren kann, dass ein Vermieter Rechte hat und der Mieter ihm nicht so auf der Nase herum tanzen kann. Anschließend wird der Mieter bei nachfolgenden Angelegenheiten sicherlich sehr viel kleinlauter sein.
Öl ins Feuer gießen
Genau das muss jetzt einmal passieren. Am besten mit einer Kündigung, ggf. gefolgt von einer Räumungsklage. Nur so kann man ihn entweder los werden oder disziplinieren.
Es gibt Leute, die es immer wieder probieren und zwar mit jeder Kleinigkeit. Das verschafft ihnen die kleinen Erfolgserlebnisse und das Gefühl, auch mal Macht ausüben zu können. Leider mussten wir diese Erfahrung auch schon machen.
Hallo Renick, wären Sie auch der Meinung, dass eine Kündigung nach erneuter Abmahnung Aussicht auf Erfolg hätte? Ich war der Meinung, dass er Mieterschutz in Deutschland recht gut ist und wegen der Verweigerung einer Schadensbesichtigung durch den Vermieter kein Mietverhältnis gekündigt werden kann. Ihre unverbindliche Einschätzung würde mich interessieren. Herzlichen Dank, viele Grüße. T
Ich kann nur sagen, dass es von den Gesetzen her grundsätzlich möglich ist, bei Verweigerung des Besuchs eine fristlose Kündigung auszusprechen. Denn der §543 BGB besagt, dass bei einer Pflichtverletzung einer Vertragspartei es bei Abwägung der Umstände des Einzellfalls nicht zuzumuten ist, die Kündigungsfrist abzuwarten. Hierfür braucht es dann gar keine zweite Abmahnung, eine reicht.
Ob die Umstände des Einzelfalls dafür gegeben sind, kann und darf ich nicht bewerten. Es kann je nach Umständen dem Vermieter auch zumutbar sein, entweder fristgemäß zu kündigen, oder vorher eine Klage auf Duldung der Besichtigung einzuleiten.
Die Erforderlichkeit dieser Abwägung hat auch der BGH am 5.10.2010 – VIII ZR 221/09 so erläutert.
Eventuell kann es sogar sinnvoll sein, zuerst eine Klage auf Duldung zu führen, denn vermutlich wird der Mieter nicht freiwillig ausziehen nach der Kündigung und dann wäre eine Räumungsklage erforderlich. Wenn dort dann etwas schief geht hinsichtlich der Bewertung der Umstände, dann wird es für den Vermieter teuer, da er dann die Kosten tragen muss und der Mieter ist immer noch in der Wohnung.
Daher erneut der Rat, die Sache mit einem Anwalt abzusprechen. Die 100€ für eine Beratung sind nichts im Gegensatz zu einer möglicherweise verlorenen Klage.
Hallo, nochmal vielen Dank an alle Kommentator*Innen! Uns ist klar, dass niemand in diesem Forum eine komplett rechtssichere Empfehlung abgeben kann. Wir werden zu einem Fachanwalt bzw. einer Vermietervertretung gehen. (Ich berichte in einigen Wochen in Form eines Kommentars , was die uns geraten haben.)
Zum Thema "Öl ins Feuer gießen": Mein Verwandter betreibt seit Jahren eine Appeasement-Politik, ohne Erfolg. Normalerweise denke ich immer, dass bei einem Streit die Wahrheit irgendwo dazwischen liegt, aber die Unverfrorenheit des Mieters ist schon atemberaubend. Sie ist auch im Haus bei den Nachbarn schon bekannt.
Deswegen würden wir auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, in 6 Monaten das Mietverhältnis zu beenden, wäre schon eine Erlösung. Eine Duldungsklage, die meinem Onkel bei Erfolg den Zutritt zur Wohnung gewährt, wäre tatsächlich nur die zweitbeste Lösung im Vergleich zu einer Kündigung. Eine Abmahnung hat er ja schon geschrieben, vielleicht versuchen wir es mit einer zweiten Abmahnung, um dann zu kündigen. Ich werde berichten, allerdings muss ich mir Urlaub nehmen, um meinem Onkel vor Ort behilflich zu sein. Kann also dauern. Danke an alle!
Nochmal zum Schreiben des Anwalts der Gegenseite: Er schreibt, er bereite eine Feststellungsklage vor bzgl. der Angemessenheit der Mietminderung und der Verpflichtung seitens des Vermieters, den Schaden zu beseitigen. Aber das ist in der Tat unstreitig. Der Anwalt erwähnt *nicht*, dass man gerichtlich feststellen lassen wolle, dass der Vermieter nicht in die Wohnung darf, um den Schaden zu begutachten. Insofern habe ich auch an einen Bluff gedacht. (Wenn in der Feststellungsklage nicht eingeschlossen ist, dass der Vermieter die Pflicht zur Beseitigung des Mangels hat, ohne den Mangel vorher begutachtet zu haben.) Wollte diese Info nur nachliefern, falls sie Rennick und bwhoch2 gefehlt hat. Danke nochmal!!
Die Erfahrung zeigt uns Vermietern, auch bwhoch2 kann ein Lied davon singen, dass bei manchen Mietern Gutmütigkeit und Beschwichtigung nichts nützt. Ich vergleiche Mieter oftmals gerne mit kleinen Kindern. Diese reizen auch regelmäßig ihre Grenzen aus und überschreiten sie. Und was passiert, wenn man als Eltern keine Grenzen aufzeigt, es wird ausgenutzt und die Grenzen verschieben sich immer weiter, bis man das Kind immer schwerer unter Kontrolle hat. Bei solchen Mietern muss man dann doch mal einen anderen Ton anschlagen, sonst kommt man nicht weiter und der Mieter hört nicht auf, einem an der Nase herum zu tanzen.
Vielleicht verstehst du so manche Ratschläge jetzt unter einem anderen Winkel. Es kommt nicht immer nur auf die jursitischen Belange an, sondern auch, wie man psychologisch umgehen sollte. Sobald man merkt, dass die Gutmütigkeit ausgenutzt wird, muss man sich überlegen, irgend etwas zu verändern.
Mit einem juristischen Rat möchte ich mich auch deshalb zurück halten,weil es mehrere Gründe geben könnte, weshalb der Mieter den Besuch des Vermieters vermeiden möchte. Hypothetisch könnte ja auch irgend ein handfester Streit oder sonst ein sachbezogener Grund dahinter stecken. Das wird ein Anwalt wahrscheinlich hinterfragen, da es für die Bewertung wichtig sein könnte.
Seid euch auch darüber bewußt, dass eine Klage vermutlich unvermeidbar sein wird. Wenn nicht eine Duldungsklage, dann eine Räumungsklage. Denn nach alldem, was du bisher erzählt hast, ist nicht anzunehmen, dass der Mieter freiwillig die Wohnung verlassen wird. Aber ich habe schon verstanden, dass die Räumung erstrebenswerter ist, um den Mieter dann los zu sein, sofern nicht irgend ein Detail übersehen wurde, das die Kündigung unwirksam machen kann.
Hi, der Mieter hat meines Erachtens nach eine Persönlichkeitsstörung, irgendwas Narzistisches bis Hysterisches. Nachgeben seitens meines Onkels hat die Situation jedes Mal beruhigt, aber wehe, man war mal anderer Meinung oder hat sich nicht gemäß den Vorstellungen des Mieters verhalten, dann ist er immer gleich geplatzt. Und dann kann er bei Kontra auch nicht einlenken, sondern eskaliert die Sache immer weiter. Er hat ja von seinem Anwalt schon den Rat bekommen, die einbehaltene Miete in Teilen zurückzubezahlen, was er auch getan hat, aber danach bombardiert er meinen Onkel mit Schreiben, er werde ihn anzeigen usw. Klare Kante bewirkt also letztlich das Gegenteil.
Darf man über eine Mietminderung des Mieters eigentlich die Hausverwaltung in Kenntnis setzen, oder ist das dann üble Nachrede bzgl. Weitergabe Personenbezogener Daten? Die HV kennt den Mieter als Querulanten, weiß aber nichts von der Mietminderung. Das würde den Druck auf den Mieter erhöhen, der sich nach außen immer sehr verbindlich gibt. Danke für die ausführliche Beratung (ich würd ja ne Flasche Wein vorbeischicken, wenn wir den Mieter loswären.... ach was, ne Kiste!).
Das ist keine üble Nachrede. Denn dies sind ja sachliche Informationen. Man redet ja ncht über jemanden schlecht, wenn man Tatsachen mitteilt.
Sofern die Hausverwaltung nur mit den Angelegenheiten der Eigentümer betraut ist, nicht mit Mietangelegenheiten, hat die Verwaltung keinen Nutzen der Information. Es würde die dann nicht betreffen.
Hallo Renick! Danke für die Antwort! Schon bei früheren Fragen waren Deine Antworten sehr hilfreich. Erlaube mir einige Nachfragen: Blufft der Anwalt des Mieters? Er schreibt, der Vermieter bestehe "rechtswidrig" auf die Anwesenheit. Das darf doch ein Anwalt nicht einfach schreiben, wenn der Vermieter das Recht zu Begutachtung hat, oder? Die Mieterseite scheint sich ja ihrer Sache ziemlich sicher zu sein, wenn sie die Feststellungsklage einreichen. Sind damit finanzielle Risiken verbunden? Danke nochmal!! T.