Meine Mutter(84) wohnt seit 29 in einer Einliegerwohnung zur Miete. Jetzt soll ihr gekündigt werden. Welches Recht hat sie?

Gemäß § 574 BGB kann Deine Mutter der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn diese eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Grundsätzlich sollte aber vorab erst einmal geprüft werden, inwiefern eine Kündigung überhaupt wirksam ausgesprochen werden.

Nach § 573a BGB gibt es zwar ein erleichtertes Kündigungsrecht für den Vermieter bei Einliegerwohnungen, allerdings auch nur, wenn der Vermieter das Haus selbst bewohnt.

Ist das bei den Erben nicht der Fall, kann auch nicht gekündigt werden.

In dem Fall greift dann der § 566 BGB, wonach ein Mietvertrag auch bei einem Verkauf unverändert wirksam ist.

Meine Mutter(84) wohnt seit 29 in einer Einliegerwohnung zur Miete. Jetzt soll ihr gekündigt werden. Welches Recht hat sie?

Das Recht wie jeder andere Mieter auch der länger als 8 Jahre in einer Mietwohnung wohnt;  sie hat eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wenn z.B. der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt.

Die Vermieterin ist verstorben und die Erben wollen das Haus verkaufen.

Da gilt erst einmal:

§566 BGB, Kauf bricht nicht Miete

Der jetzige Vermieter kann wegen Verkauf des Hauses nicht kündigen, aber der Erwerber kann in der Regel nach Eintragung ins Grundbuch Eigenbedarf anmelden.

Der Mieter könnte gegen die Eigenbedarfskündigung angehen und sich auf die Sozialklausel berufen ( besondere Härte ).

Der geplante Verkauf des Hauses berechtigt nicht zur Kündigung.

Sollte eine Kündigung mit diesem Grund zugehen wäre sie schlicht unwirksam.

Das erleichterte Kündigungsrecht ginge nur wenn der Vermieter mit in Haus wohnt.

Die Erben können so ohne weiteres nicht kündigen. Es gibt aber diverse Möglichkeiten, z. B. die Wirtschaftlichkeit, evtl. Eigenbedarf, der auch gut begründet sein muss und wenn einer aus der Erbenfamilie in das Haus einzieht. Alles dauert aber seine Zeit und bei jedem Kündigungsgrund gibt es irgend etwas, was die Sache erschwert.

Wenn die jetzigen Eigentümer aber (sinnvollerweise) gar nicht daran denken, dass sie die Wohnung vor dem Verkauf erst einmal entmieten, sondern es samt der Oma verkaufen, greift immer das Verkaufsargument, dass der Käufer mit einer Eigenbedarfskündigung die alte Dame leicht raus bringt. Ob in so einem Fall eine Kündigung wirklich mit dem Argument Härtefall verhindert werden kann, wage ich zu bezweifeln, zumal die beginnende Demenz, die wohl weiter fortschreitet, sich eher sehr nachteilig auf die Oma auswirken wird, wenn sie weiter mit einer ihr völlig fremden Familie zusammen das Haus bewohnen muss.

Die Erben als Verkäufer werden auf jeden Fall Abschläge hin nehmen müssen, wenn sie das Haus samt Oma verkaufen wollen. Andererseits könnten Käufer durchaus froh drum sein, wenn sie mit einer etwas höheren Miete zur Finanzierung für eine gewisse Zeit beiträgt. Auch die Kaufinteressenten werden wissen, dass es etwas länger dauern kann, bis die Oma endgültig auszieht.

Möglicherweise sind Kaufinteressenten erst einmal bereit, mit Euch darüber zu reden, wieviel sie Euch oder der Oma anbieten können, damit sie schon früher auszieht. Diesen Betrag werden sie dann bei den Verkäufern ganz oder teilweise runter handeln.

Mein Vorschlag: Bereitet die Oma darauf vor, dass sie wohl bald ausziehen muss, wenn neue Bewohner einziehen und sucht einen Platz, wo sie künftig gut versorg und betreut ihr Alter genießen kann. Wenn ihr darauf besteht, dass sie in dem Haus wohnen bleiben kann, wird das auch für sie nur sehr sehr belastend werden.

Sprecht mit Kaufinteressenten und macht ihnen klar, dass es sich bei der Oma um einen Härtefall handelt. Der Verkauf kann auf diese Weise hinaus gezögert werden. So ein Verkauf kann sich lange hin ziehen und dazu kommt dann mindestens noch die Kündigungsfrist. Die Zeit könnt ihr nutzen, um bei Bedarf eine Lösung zu finden, die dann wenn es so weit ist, auch gleich greifen kann.

Dass die Erben verkaufen wollen ist KEIN Kündigungsgrund. Auch dass die Miete über einen längeren Zeitraum nicht angepasst wurde, hat deine Mutter nicht zu vertreten.

Erst der Erwerber der Immobilie könnte dann Eigenbedarf anmelden und kündigen, Dabei würde aber sicher das hohe Alter der Mieterin berücksichtigt werden müssen.