Meine Mieter klagen über Schimmel?

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Ich war selbst Mieter und klagte vor über 10 Jahren über Schimmel in der Wohnung. Heute bin ich 10 Jahre schlauer und möchte gerne meine positiven Erfahrungen teilen.

Heute bin ich Hausbesitzer im ungedämmten, aber schimmelfreien Einfamilienhauses, welches ich als feuchte Bude, deklariert als Abrißobjekt -wertmindernd auf den Grundstückspreis wirkend- erworben habe.

Die Sanierung lief nach dem low-cost-Prinzip ab. Alles, was wirtschaftlich verträglich erhalten werden konnte, wurde vorerst erhalten. Dazu zählten insbesondere die alten Fenster, da ein Austausch aus finanzieller Sicht nicht möglich war. Es erfolge eine Aufarbeitung in Eigenleistung mit neuer Verglasung in Leinölkitt. Teilweise sind Einfachfenster im Haus heute noch vorhanden.

Auf eine anfänglich angedachte Wärmedämmung von Aussen mit Styropor verzichtete ich nach etwas Recherche im Internet (Stichwort: Konrad Fischer). Aus heutiger Sicht eine gute Entscheidung.

Meine "Wärmedämmung" hieß Trocknung der Baustoffe und Herstellung des ursprünglichen Dämmwertes der Mauern, denn bereits 4% Feuchte am Ziegelmauerwerk vermindern den Dämmwert bereits um 50%. Deshalb ist es nicht nur wichtig, trockene Wände zu haben, sondern knochentrockene Wände zu haben.

Den Zusammenhang zwischen Dämmwert und Mauerfeuchte hat J.S. Cammerer schon vor Jahrzehnten am Ziegelstein untersucht - seine Ergebnisse sind mit seinem Namen und der Bildersuche (da Diagramm) leicht zu googeln.

Mit der Schaffung knochentrockener Wände hat sich auch das Schimmelproblem erübrigt, da der Schimmel Feuchte zum Leben braucht.

Wie trocknet man die Wände?

Eine Wand zu befeuchten, funktioniert über verschiedene Wege, die Trocknung der Wand funktioniert nur auf einem einzigem Weg: über die direkt an der Wandoberfläche anliegende Luftschicht und nur über die. Nicht über die Luft, die 10cm weit weg ist und auch nicht über die Luft im Zimmer.

Profis frocknen Wände mit Mikrowellen, die das Wasser im Mauerwerk erwärmen und zum Verdunsten an der Oberfläche anregen oder über Wärmestrahlung, die die Verdunstung an der Oberfläche anregt. Eine einfache Methoder, aber unter Umständen nicht sehr effektiv ist die Trocknung durch Luftentfeuchter.

Um die Wandtrocknung zu verstehen, muss man sich etwas mit der (physikalischen) Eigenschaft der (feuchten) Luft auseinander setzen.

Luft nimmt Wasser in Form von Wasserdampf auf. Je wärmer die Luft ist, um so größer ist die Wasserdampfaufnahmefähigkeit der Luft. Die Luft kann im Normalfall bis zur Sättigung Wasser aufnehmen. Dieser Sättigungspunkt wird auch Taupunkt genannt und wird als 100% rel. Luftfeuchte beschrieben. Kühlt man gesättigte Luft ab, so scheidet an Oberflächen überschüssiges Wasser aus der Luft aus.

Das ist übrigens ein üblicher Weg, Wände feucht und schimmlig zu bekommen. Der Heizkörper produziert Warmluft, die zur Zimmerdecke steigt. Diese kühlt an der Aussenwand oben ab und sinkt dann neben dem Heizkörper nach unten auf den Boden. Beim Absinken und auskühlen an der Aussenwandoberfläche, steigt jedoch die relative Luftfeuchte an. Alles was über 80% relative Luftfeuchte im Wandoberflächenkontakt (!) liegt. bietet wunderbare Voraussetzungen für das Schimmelwachstum, es kann aber schon bei 70% rF beginnen.

Nun kann man als Vermieter dem Mieter auf ein gutes Lüftungsverhalten hinweisen. Damit mindert man die Gefahr des wandoberflächennahen Luftfeuchteanstiegs an der Aussenwand ab. Die Gefahr wird aber nicht völlig gebannt. Man ist als Vermieter immer noch auf die Mitarbeit und das Wohlwollen der Mieter angewiesen. Das möchte man doch nicht, oder?

Weitgehend mieterunabhängig funktioniert die Schimmelvermeidung in den Wohnräumen über die Verhinderung der Warmluftwalze, die durchs Zimmer wandert und fürn warmen Kopf und kalte Füße sorgt. Die Heizanlage muss den Räumen mehr Wärmestrahlung bieten und zwar viel mehr. Früher waren die Einzelöfen in den Altbauten dazu in der Lage. Da funktionierte das System "Altbau" auch noch. Die Wände waren trocken und die Fenster nahezu kondensatfrei.

Wärmestrahlung lässt die Luft kühl und erwärmt nur Oberflächen, woran sich die Luft nachfolgend erwärmt. Hier liegt nun das "Geheimnis" der Wandtrocknung und Trockenhaltung (und der Schimmelfreiheit). Die wandoberflächennahe kühlere Raumluft erwärmt sich an der durch die Wärmestrahlung etwas wärmeren Wandoberfläche. Da wo sich Luft erwärmt, sinkt die relative Luftfeuchte ab, die Luft bekommt ein größeres Wasserdampfaufnahmevermögen! Die Wandoberfläche kann nun Feuchtigkeit an die anliegende trockenere Luftschicht abgeben. Die Wand trocknet aus. Durch Wärmestrahlung!

Die trockenere Wand bekommt einen besseren Dämmwert - Heizkosten und zusätzliche Dämmungen werden eingespart. Die trockene Wand schimmelt nicht - Sanierungskosten werden eingespart. Die Wärmestrahlung sorgt für ruhende Luft im Raum, da die Temperaturverteilung gleichmässiger ist. Temperaturunterschiede sind der Motor von Luftbewegungen. Staub setzt sich in der ruhigeren Luft auf dem Boden ab - die (Atem-)Luft wird gesünder. Der Fußboden wird wärmer. Ihre Mieter werden es ihnen danken.

Mein Haus bekam heizwassergeführte Heizleisten zur Temperierung (Erwärmung). Diese Heizleisten legen einen Warmluftschleier von unten vor die Aussenwände und erwärmen diese von unten her sehr gut, so dass sich die Raumluft nicht mehr an der Aussenwand abkühlen kann. Die Wand trocknet, Schimmel hat keine Chance.

Die warme Wandoberfläche sendet nun ihrerseits ilde Wärmestrahlung in den Raum aus, die alle Oberflächen auf annähern ein Temperaturniveau hebt - auch die Fensterrahmen und die Laibungen der Fenster. Hier wird das Kondensat am Fensterglas stark vermindert, bzw. auch gänzlich verhindert. Durch vile Wärmestrahlung wird bei mir auch am Einfachfenster Kondensat verhindert.

Henning Großeschmidt, der sich viel mit der Temperierung mit einfachen unter Putz geführten Kupferrohren beschäftigt hat, empfielt auch zur Schimmelvermeidung das Heizrohr hinter der Scheuerleiste an allen Aussenwänden der Wohnung, das ganzjährig mit geringen Warmwassertemperturen (ca. 25-30°C) befeuert wird, um dem Wandsockel ausreichen Wärme zur Schimmelvermeidung zu bieten. Diese Maßnahme wäre völlig mieterunabhängig und schützt den Vermieter vor teuren Schimmelsanierungen.

Konrad Fischer empfiehlt die Entnahme von ca. 10cm Dichtgummi oben an jedem Fensterflügel der Wohnung um eine nutzerunabhängige Grundlüftung zur Feuchteabfuhr herzustellen. Eine Maßnahme, die ich selbst in meiner letzten schimmligen Altbauwohnung mit großem Erfolg ausprobierte. Die Heizkosten stiegen übrigens nicht an, weil die trockenere Luft der Wohnung zu trockeneren Wänden führten, die besser dämmten. Absolute Luftdichtigkeit in Altbauten ist in meinen Augen gesundheitsgefährdend für den Mieter durch Feuchtestau und mögliche Schimmelbildung. Durch feuchtere Wände werden keine Heizkosten durch die Luftdichtigkeit eingespart.

Mein Altbauhaus hat übrigens 30cm dickes zweischaliges Massivmauerwerk mit 6cm Luftschicht in der Mitte. Wegen dieser heiztechnisch schlechten Gegebenheit bekam das Mauerwerk teilweise zusätzlich eine "Innendämmung" aus 10cm Ytong. Mit den Putzschichten liegt nun die Gesamtstärke der Wand bei gut 45cm. Durch die Heizleisten ist die innere Wandoberfläche überall deutlich wärmer als 20°C.

Kalte innere Wandoberflächen sind also in der Regel nicht das Ergebnis schlechter Wärmedämmung, sondern das Ergebnis einer falschen Beheizung der Wohnräume.

Im übrigen sorgt auch die Nachtabsenkung der Heizanlage für kühlere Wände im Vergleich zur Raumluft und einer stärkeren Befeuchtung der Wand. Nachtabsenkung erhöht das Schimmelrisiko und führt zu keiner nennenswerten Energieeinsparung.

Kann ich sie als Vermieter haben bitte:)

von solchen Vermietern wie Sie treue mich

Was halten Sie von luftentfeuchter?

Lass sie mal eine Zeitlang die Luftfeuchtigkeit messen und erkläre ihnen, wie sie diese ggf. nach unten bringen. Ein Tipp. TFA-Schimmelradar.

Das Gerät zeigt nicht nur die aktuelle Feuchtigkeit, sondern auch den Verlauf. Es zeigt ein Lachgesicht, wenn alles ok ist und ein trauriges, wenn es gefährlich wird. Schließlich warnt auch noch ein Tonsignal, wenn es viel zu feucht ist.

Unser größtes Problem als Vermieter ist die Schimmelbildung.  Ich weiß nicht mal wieviele Wohnungen ich zur Zeit vermietet habe, sind weit über zweihundert, aber das Problem Schimmelbildung ist allgegenwärtig. Ein Bausachverständiger geht jedenfalls inzwischen ein und aus bei mir und erstellt jedes Jahr einige Gutachten für mich.  Besonders bei Altbauten kommt es recht häufig vor dass bauliche Mängel zur Schimmelbildung führen, in den Neubauten sind es bis dato fast immer lüftungsfehler der Mieter gewesen. Bei baulichen Mängeln ist der Mieter natürlich im Recht und wir müssen als Vermieter eine Mietminderung hinnehmen sowie die Sanierung durchführen lassen. Falls möglich versuche ich die Mieter dann in sanierten Leerstand umzusiedeln und Wohnung für Wohnung zu sanieren.  Besonders wenn ich ältere Immobilien kaufe ist die Sanierung meist relativ aufwändig und mit vielen Unannehmlichkeiten für die Bewohner verbunden. Nach abgeschlossener Sanierung sind die natürlich vollkommen zufrieden und zahlen auch höhere Mieten bei sehr viel geringeren Heizkosten. Ist aber eben immer auch die Frage was man als Vermieter bereit ist zu investieren. Besonders wenn man nur sehr wenige Objekte vermietet kann ich mir schon vorstellen,  dass es auch ein finanzielles Problem ist. Da würde sich mir dann die Frage stellen,  das Objekt lieber abzustoßen und an anderer Stelle zu investieren wo vorerst keine Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.

In Altbauten können es fast nie Baumängel sein!

@pharao1961

baulich bedingte Mängel (Kältebrücken oder Einzug von Feuchtigkeit)

@pharao1961

Doch, wenn die Heizanlage die Wände nicht mehr ordentlich warm bekommt, ist es ein baulicher Mangel. Oft waren zur Entstehungszeit vieler Altbauten Einzelöfen in den Räumen, die über den hohen Wärmestrahlungsanteil die Wände viel besser mit Wärme versorgten, als die modernen Heizkörper, die überwiegend Warmluft produzieren, die zur Zimmerdecke steigt und die unteren Wandbereiche schlecht mit Wärme versorgt.

@Onki73

doch, vor allem wenn Feuchtigkeit durch einen Schaden eindringt.

@RudiRatlos67

Kältebrücke ? Seit 1977 wird die Temperatur physikalisch in K gemessen.Die Skalabeginnt bei 0 K.Bitte Wärmebrücke

Einzug von Feuchtigkeit?  Was ist das?

Leider greift es immer mehr um sich, dass Mieter ihre Wäsche in der Wohnung trocknen. Sie sparen das Geld für den Wäschetrockner und die Mühe für den Gang in den Trockenraum.

Da es heute leider auch üblich schnell wieder umzuziehen, wenn man die Wohnung erst mal genug versaut hat, hat das Problem noch zugenommen.

Ich selbst kenne zwei Fälle allein im letzten Jahr aus meiner näheren Umgebung.

@maria38000

@maria38000:

Wenn einzig und alleine die "hohe Luftfeuchtigkeit" in den Wohnungen das Problem wären, dann würden auch die Innenwände in den Räumen schimmeln, da diese mit der gleiche Luft in Berührung kommen, wie die Aussenwände.

Das Problem ist aber, dass sich die feuchte Raumluft an den Aussenwand abkühlt, wobei die rel. Luftfeuchte im direkten Wandoberflächenkontakt nochtmals ansteigt.

Diese Luftabkühlung im Wandoberflächenkontakt gilt es zu verhindern und das schaffen die meisten modernen Heizanlagen heute eben nicht mehr.

Diese mißbrauchen die Raumluft als Wärmeübertragungsmedium. Luft ist aber ein schlechter Wärmeleiter und Wärmeüberträger, deshalb ist Luft "Hauptbestandteil" vieler Dämmstoffe.

Früher brachten die großen, schweren Kachelöfen viel Wärmestrahlung in die Wohnräume. Die Wärmestrahlung verteilt sich mit Lichtgeschwindigkeit im Raum und erwärmt alle Oberflächen auf eine nahezu einheitliche Temperatur, so dass zu kühlere Wandbereiche, an denen es zur Schimmelbildung kommen kann, nicht mehr existieren.

Sollte die allgemeine Raumluftfeuchte über 70% steigen, was wo die Schimmelgafahr recht hoch ist, dann lüftet man freiwillig, weil diese Luftfeuchte schon als unangenehm und stickig empfunden wird oder man entfernt ein wenig Dichtgummi oben am Fenster, was für eine leichte Grundlüftung zur Feuchteabfuhr sorgt.

Den Job der Öfen übernehmen heute schmale und unauffällige Heizleisten, die für viel Wärmestrahlung und Schimmelfreiheit sorgen. Das ist aber vielen unbekannt und auch die Heizungsbauer haben leider kaum Ahnung von der Heizleistentechnik.

Ich selbst habe diese Dinger in meinem Haus und trotz schlechter Dämmwerte der Wände und das Trocknen der Wäsche im Haus habe ich kein Schimmel im Haus.

Auf Grund fehlender Aussendämmung können die Wände auch noch ihre Feuchte nach aussen abgeben, was für ein trockenes Raumklima sorgt. Momentan habe ich einen Raumluftfeuchte von 14% und eine Wandoberflächentemperatur an der Aussenwand von 20-24°C. Da hat der Schimmel keine Chance.

Du solltest der Ursache nachgehen. Notfalls einen Spezialisten als Rat hinzuziehen. Nur weil der Mieter sagt, die Fenster sind schuld, muß das nicht sein. Wir hatten auch Alu Fenster die über 40 Jahre alt waren und hatten kein Schimmel, daher wäre ich mit der Vermutung vorsichtig. 

Tatsache ist, daß der Ursache nachgegangen werden muß und das ist Aufgabe des Vermieters. Sollte sich herausstellen, daß die Ursache beim Mieter liegt, dann kannst Du die Unkosten auf den Mieter umlegen. Das würde ich denen schon im Voraus sagen, damit sie sich  mit weiteren Forderungen erst einmal zurück halten, denn sie können, wenn sich der Zustand nicht ändert auch die Miete kürzen. 

die Unkosten auf den Mieter umlegen


die Unkosten auf den Mieter umlegen

Was, bitte, sind Unkosten? Die Vorsilbe "un" bedeutet erzeugt normalerweise das Gegenteil von dem Teilwort, das danach folgt.

Kosten: Man muss Geld ausgeben, um etwas zu erreichen oder zu erhalten.

Unkosten? = Keine Kosten? Wohl nicht.

Eine Erklärung findet man vielleicht in der Seefahrt: Wasser, wo Schiffe fahren, ist normalerweise tief. Wo Schiffe, aber nicht fahren können, wo trotzdem Wasser ist, sind jedoch die "Untiefen", also die nicht tiefen Stellen. Ein Nichtschwimmer würde wohl dennoch hier ertrinken.

Was ich damit sagen will: Braucht man als Vermieter einen Gutachter, der zweifelsfrei feststellen kann, was die Ursache von Schimmelbefall ist, erzeugt man dadurch keine Unkosten, sondern echte Kosten und zwar nicht zu knapp. Ob er diese jemals wieder von seinen Mietern bekommen kann?

@bwhoch2

Wie willst Du sonst feststellen bei wem die Ursache liegt?

Das geht nur wenn man einen Fachmann dafür beauftragt und bezahlt. Stellt der fest, daß wenn  keine  baulichen Mängel vorliegen, liegt die Ursache beim Mieter selbst und dieser ist dann verpflichtet die Kosten für den Fachmann oder Gutachter zu übernehmen. 

So einfach ist das! 

Das ist jetzt vielleicht ein bisschen wenig Info...

Nur die Alufenster alleine sind nicht der Grund für Schimmel. Zwar schlägt sich dort oft Kondenswasser nieder (ist bei dem gut leitenden Alu leider so), aber andererseits, wo wenig Luftfeuchtigkeit ist, kann auch wenig kondensieren. Belehre die Mieter über RICHTIGES Heizen und Lüften und dann dürfte das Problem weg sein.

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