Lebenslanges Wohnrecht, mindert den Hauswert?
Hallo!
Mein Vater ist in Besitz von 2 Häusern:
Kurz Beschreibung:
1. Haus
Wert ca 300.000€ 2 Wohnungen
In beiden Wohnungen haben 2 Ehepaare Wohnrecht (4 x Wohnrecht)
2. Haus
Wert ca 100.000€ 2 Wohnungen
Hier hat nur 1 Ehepaar Wohnrecht
Die beiden Häuser sollen gerecht auf 2 Kinder aufgeteilt werden.
Wie ist die Wertminderung der Häuser zu berechnen ?
Ich würde mich sehr über Antworten von Ihnen freuen! :)
5 Antworten
Das Problem ist, mit solchen Grundbucheintragungen sind Immobilien quasi unverkäuflich. Im Normalfall hat das Wohnrecht ja der Erblasser der die Immo zu Lebzeiten verschenkt hat, und dieses erlischt mit dem Erbfall.
Hier müsste man genau nachlesen, was im Vertrag steht, in dem das Wohnrecht festgeschrieben wurde.
Sicher kann ein Gutachter den Wert eines solchen Wohnrechts ermitteln (zahlen die Miete ?, wie alt sind die Berechtigten? gibt es weitere, vermietete Wohnungen ?) Ob dann für vielleicht 2000 Euro was anderes bei rauskommt und der Realität näher kommt als die obige Schätzung, sei dahingestellt, und auch, ob die Beschenkten oder Erben damit einverstanden sind.
Die Milchmädchenrechnung wäre: A bekommt haus 1 und muss B 100.000 Euro zahlen in den nächsten 10 Jahren. (hätte jeder 200.000 Wert, und entsprechendes Wohnrecht das die Nutzung der Immo verhindert) .. die genaue Rechnung muss berücksichtigen: die Lebenserwartung der Begünstigten, die zukünftige Mietpreissteigerung, die Verzinsung, also alles nur statistische Werte, auf die man sich einigen muss.
Also kann man sich auch auf die erste Rechnung einlassen, der der mehr Geld hat, bekommt das grosse Objekt und zahlt and den anderen den Geldausgleich. Andere Lösung, wenn keiner eins der Objekte bewohnen will: man verzichtet auf die Auseinandersetzung des Erbes (bzw. der Schenkung) und beide werden zu gleichen Teilen Eigentümer an beiden Objekten. Zahlen gemeinsam für Renovierungen und verlaufen gemeinsam ein Objekt, wenn es lastenfrei wird, sprich, der Mieter auszieht (mit Abfindung) oder verstirbt.
m Haus 1 wohnen meine Eltern 45 & 50 Jahre und. Mein Großeltern beide 85 Jahre
Im Haus 2 wohnt niemand, nur meine Eltern (45&50) haben ein Wohnrecht.
Dazu müsste man das Alter der Personen wissen. Hier http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2016-11-04-bewertung-eine-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-fuer-stichtage-ab-1-1-2017.pdf?__blob=publicationFile&v=2 nach dem Alter suchen, dann findest du den Index heraus. Du nimmst also die fiktive Jahresmiete, mal den Index und schon hast du grob den Wert
Vielen Dank für deine Antwort!
Im Haus 1 wohnen meine Eltern 45 & 50 Jahre und. Mein Großeltern beide 85 Jahre Im Haus 2 wohnt niemand, nur meine Eltern (45&50) haben ein Wohnrecht.
Wie würde ich denn dann bei Haus 1 rechnen? Immer nur mit einer Person pro Wohnung oder wie?
Im Haus 2 wohnt ja eigentlich niemand, da besteht nur das Wohnrecht, wie rechnet man da?
Ich hoffen du kannst mir weiter helfen, ich bin wirklich verzweifelt!
Du musst nach der jüngsten Person gehen. Also 45. Der Index ist 16,3. sagen wir mal die Jahresmiete für ein Vergleichbares Haus wäre netto kalt 10 tsd Euro. Dann hat das Wohnrecht einen Wert von 163 tsd Euro. Pro Wohnung. Ob derjenige, der das Wohnrecht hat, tatsächlich in dem Haus wohnt, spielt keine Rolle
Vielen Dank!
Das ist ja dann bei dem Haus 1so. Aber bei Haus 2 ist es ja nur eine Wohnung, also dann die hälfte?
Wie die Hälfte? Nein, halbes Wohnrecht gibt es nicht. Du musst schauen was die Wohnung ungefähr an Miete kosten würde ( zb bei Immoscout) und dann mal 12 und mal 16,3. Die Wohnung ohne Wohnrecht hat einen normalen , marktgerechten Wert
Es ist auf allen Wohnungen Wohnrecht.
Haus 1 sind 2 Wohnungen (4 Personen haben Wohnrecht)
1. Wohnung jüngste Person 45
2. Wohnung jüngste Person 85
Haus 2 hat nur eine Wohnung, hier haben nur 2 Personen Wohnrecht die Jüngste ist 45 Jahre alt
Das ist alles ein bisschen kompliziert..
Sie die Wohnungen denn wirklich offiziell aufgeteilt in Wohnungen? Oder hat man das aus nicht formell geteilt? Ist das Wohnrecht eindeutig definiert auf eine Wohnung? Du kannst bei einen Wohnrecht an eine 45 jährige grob davon ausgehen, dass die Wohnung gar nichts mehr wert ist. Normal wird ein Gutachter etwa die 14-16 fache Jahresmiete als wert zugrunde legen( nur so grob). Also plus minus null.
Alles zu gleichen Teilen aufteilen.
Haus 1 zu je 150.000 Haus 2 zu je 50.000
Das Wohnrecht ist nicht zu berücksichtigen.
Nur sehr schwer.
Das erste Haus ist zurzeit nahezu wertlos, da es keinen Ertrag bringt, sondern nur Kosten verursacht. Bei der Bewertung ist zu berücksichtigen, die alt die Inhaber des Wohnrechts sind. Sie Situation ändert sich natürlich grundlegend, sobald das Wohnrecht erlischt.
Bei Haus 2 ist die Situation etwas besser, weil zumindest eine Wohnung wirtschaftlich nutzbar ist.
Häuser nicht aufteilen, sondern alle Erben als Eigentümer eintragen.
......
Wozu gebrauchen deine Eltern zwei Wohnrechte? Sie können doch nicht beide Wohnungen nutzen. Oder wollen sie sich trennen?
Der Wert des Wohnrechts deiner Großeltern ist übersichtlich. Das deiner Eltern kostet jeweils gleich viel bei beiden Häusern. Insofern kann der Faktor 1:3…bei den Häudern für die Bewertung beibehalten werden. Vielleicht ein kleiner Abschlag für deine Großeltern.
Sie wohnen nur in Haus 1, wollen sich aber für beide Häuser das Wohnrecht behalten
Das entwertet Haus zwei um gut 50%.
Alles verkaufen und den Gewinn durch 4 teilen, sonst fühlt sich immer einer benachteiligt.
Niemand kauft ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht. Wozu auch? Kann man nicht vermieten, und kann man nicht einziehen. Nur die Kosten darf man tragen.
Im Haus 1 wohnen meine Eltern 45 & 50 Jahre und. Mein Großeltern beide 85 Jahre
Im Haus 2 wohnt niemand, nur meine Eltern (45&50) haben ein Wohnrecht.