Lästiges Thema - Notarkosten für Verwalterzustimmung bei Kauf ETW

5 Antworten

Ohne Regelung würden die Kosten der WEG auferlegt werden. Im Regelfall zahlt aber der Erwerber diese Kosten. Die Standardkostenregelung im Kaufvertrag bestätigt das in diesem Fall auch. Der letzte Satz bezieht sich auf die Genehmigung einer Erklärung eines Vertreters ohne Vertretungsmacht. Das hat mit der Verwalterzustimmung nichts zu tun.

Die Notwendigkeit der Verwalterzustimmung in vielen WEG-Veräußerungen empfinden alle Beteiligten zu Recht als nervig. Vor allem, da der Verwalter die Zustimmung in nur sehr exotischen Fällen verweigern kann. Die Praxis ist daher dazu übergegangen, die Erfordernis der Verwalterzustimmung nur noch ganz selten in das Grundbuch eintragen zu lassen.

So ist es, das deckt sich auch mit unserer Erfahrung.

Rechtlich könnte man den Versuch machen, das der WEG aufzudrücken - was aber erstens mit Risiken behaftet wäre und zweitens eine eher schlechte Einführung bei den neuen Nachbarn wäre.

Die Kosten der Verwaltung und des Notars zählen zu jenem Regen blöder Rechnungen, die rund um den Kauf einer Eigentumswohnung anfallen und dazu führen, dass man Nebenkosten des Erwerbs von 6 - 14% am Bein hat - je nach Makler und länderabhängiger Grunderwerbsteuer.

Klingt merkwürdig, ist aber so...

Also, die WEG hat mit dem Kaufvertrag nichts am Hut. Ärgerlich, daß darin der Käufer belastet wird. Der BGH hat klar und deutlich ausgeurteilt, wenn denn die WEG die Zustimmung abverlangt, hat auch die WEG diese Kosten zu tragen und zwar so, wie die Verwaltungskosten getragen werden, also meist nach Wohnungen verteilt. Viel Glück.

Hier ein 1. Auszug einer Notarkammer an die Notare: Hängt die Wirksamkeit der Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung des Verwalters ab, so muss seine Zustimmungserklärung dem Grundbuchamt gem. § 29 GBO in notariell beglaubigter Form nachgewiesen werden. Der Verwalter ist daher verpflichtet, seine Unterschrift unter der Zustimmungserklärung notariell beglaubigen zu lassen. Geschieht das, ist er nach §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 141 KostO als Veranlasser alleiniger Kostenschuldner des beglaubigenden Notars. Um die Beglaubigungskosten auf die Vertragsparteien oder eine von ihnen abzuwälzen, veranlasst der Verwalter den beglaubigenden Notar, die Zustimmungserklärung den Vertragsparteien bzw. dem vollziehenden Notar nur unter der Treuhandauflage zu übermitteln, dass davon erst nach Zahlung – oder Sicherstellung der Zahlung – der Beglaubigungskosten Gebrauch gemacht werden darf. Dieses Verfahren wird in der Praxis auch angewandt, wenn der Verwalter sichergehen will, dass ihm eine für die Zustimmung geschuldete Gebühr gezahlt wird. Als Rechtsgrundlage für solche Treuhandanweisungen kommen das Zurückbehaltungsrecht des beglaubigenden Notars nach §§ 10 Abs. 1, 141 KostO und/oder ein materiell-rechtliches Zurückbehaltungsrecht des Verwalters nach § 273 Abs. 1 BGB in Betracht. Zwischen beiden Zurückbehaltungsrechten ist genau zu differenzieren. 1.1. Kosten der Unterschriftsbeglaubigung Bezüglich der Unterschriftsbeglaubigung gilt beurkundungsrechtlich, dass nach § 45 Abs. 3 BeurkG die Urschrift des Beglaubigungsvermerks, verbunden mit der Privaturkunde, an den Beteiligten auszuhändigen ist, wenn nicht die Verwahrung verlangt wird. Aushändigungsberechtigt ist gem. § 51 Abs. 2 BeurkG der Beteiligte, der die Beglaubigung beantragt hat, hier also der Verwalter. Er kann indes bestimmen, dass das Dokument nicht ihm, sondern einer anderen Person ausgehändigt wird und/oder an die Aushändigung weitere Voraussetzungen knüpfen (§ 51 Abs. 2 BeurkG). Der Notar ist mithin verpflichtet, auf Anweisung des Verwalters die unterschriftsbeglaubigte Genehmigung an den den Kaufvertrag vollziehenden Notar auszuhändigen. Kostenrechtlich steht dem beglaubigenden Notar nach § 10 Abs. 1 KostO ein Zurückbehaltungsrecht an der Ausfertigung, Abschriften etc. solange zu, bis die in der Angelegenheit erwachsenen Kosten bezahlt sind. Gegenstand des Zurückbehaltungsrechts können auch unterschriftsbeglaubigte Zustimmungserklärung im Sinne des § 12 WEG sein. Da alleiniger Schuldner der Beglaubigungskosten der Verwalter ist, richtet sich das Zurückbehaltungsrecht zunächst einmal gegen ihn und nur gegen ihn. Der Notar ist grundsätzlich befugt, die unterschriftsbeglaubigte Zustimmungsurkunde gegenüber dem Verwalter zurückzubehalten, bis die Beglaubigungskosten bezahlt sind. Nach Auffassung der Notarkammer darf der Notar aber auch gegenüber einem Drittempfänger, dem er die unterschriftsbeglaubigte Zustimmungserklärung auf Weisung oder mit Einverständnis des Verwalters übermittelt, von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Denn würde das Zurückbehaltungsrecht nach § 10 KostO entfallen, wenn die Urkunde nicht dem Kostenschuldner selbst, sondern auf dessen Weisung einem Dritten zu übermitteln ist, könnte der Kostenschuldner das Zurückbehaltungsrecht unterlaufen, indem er eine Anweisung nach § 51 Abs. 2 BeurkG erteilt. Das darf nicht sein. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gegenüber dem Drittempfänger bedeutet nach hiesiger Auffassung nicht, dass der beglaubigende Notar seinen Kostenanspruch gegen diesen Dritten geltend macht, was berufsrechtlich wohl unzulässig wäre. Richtig ist zwar, dass die Treuhandanweisung den Zweck hat, die Zahlung der Beglaubigungskosten durchzusetzen. Der beglaubigende Notar macht damit aber nicht Dritte, die nicht Kostenschuldner sind, zu solchen, noch erweckt er bei ihnen unzulässigerweise den irrigen Eindruck, er nehme sie als Kostenschuldner in Anspruch. Bei verständiger Würdigung aus der Sicht des Drittempfängers nimmt er vielmehr lediglich für sich in Anspruch, was das Gesetz ihm erlaubt, nämlich sich die Gegenleistung für seine notarielle Leis-tung zu sichern. Ein Wechsel in der Person des Kostenschuldners ist damit objektiv und aus der Sicht des Drittempfängers nicht verbunden. Wenn der beglaubigende Notar also berechtigt ist, mit Hilfe einer Treuhandanweisung sein kostenrechtliches Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, so ist der den Kaufvertrag vollziehende Notar nicht gehindert, die fragliche Treuhandanweisung des beglaubigenden Notars zu akzeptieren, die Vertragsparteien zur Zahlung der Beglaubigungskosten aufzufordern und die Zustimmungserklärung beim Grundbuchamt erst einzureichen, wenn ihm der beglaubigende Notar den Zahlungseingang bestätigt. Einen Verstoß des vollziehenden Notars gegen Berufspflichten sieht die Notarkammer in einem solchen Verhalten nicht mehr. 1.2. Vergütung des Verwalters Anders ist die Frage zu beurteilen,

@schleudermaxe

Anders ist die Frage zu beurteilen, ob die Verwendung der unterschriftsbeglaubigten Zustimmungserklärung durch den vollziehenden Notar von der Zahlung einer dem Verwalter zustehenden Vergütung abhängig gemacht werden darf. Grundlage einer solchen Anweisung könnte allein ein materiell-rechtliches Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB sein, das dem Verwalter zustehen müsste. Voraussetzung für die Existenz eines materiell-rechtlichen Zurückbehaltungsrechts wäre aber die Gegenseitigkeit von Forderung und Gegenforderung und die Konnexität der beiderseitigen Ansprüche. Der Anspruch des veräußernden Miteigentümers auf Veräußerungszustimmung durch den Verwalter und eine etwaige Vergütungsforderung des Verwalters müssten sich also gegenüberstehen und auf demselben Rechtsverhältnis beruhen. Dies ist indes nach hiesiger Auffassung nicht der Fall: Zwar ist der veräußernde Miteigentümer Gläubiger des Zustimmungsanspruchs gegenüber dem Verwalter, indes ist er nicht zugleich Schuldner des Vergütungsanspruchs. Bei der Entscheidung über die Erteilung oder Nichterteilung der Veräußerungszustimmung handelt der Verwalter nämlich im Interesse der Eigentümergemeinschaft, sodass grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft die Vergütung des Verwalters schuldet, falls ein dahingehender Anspruch überhaupt besteht (vgl. OLG Hamm, DNotI-Report 1997, 209). Es fehlt mithin an der gem. § 273 Abs. 1 BGB notwendigen Gegenseitigkeit der Ansprüche. Dies gilt auch dann, wenn der veräußernde Miteigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, die ihr im Zusammenhang mit der Veräußerungszustimmung entstehenden Kosten zu erstatten. Denn auch dann besteht kein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Veräußerer: Der Erstattungs- bzw. ein entsprechender Vorschussanspruch steht dann nicht dem Verwalter, sondern der Eigentümergemeinschaft zu; der Zustimmungsanspruch des Veräußerers richtet sich aber nicht gegen die Eigentümergemeinschaft, sondern gegen den Verwalter. Daran ändert sich letztlich auch nichts, wenn in dem zustimmungsbedürftigen Vertrag vereinbart wird, dass der Erwerber die Kosten der Veräußerungszustimmung zu tragen hat. Denn der Erwerber wird dadurch nicht Schuldner der Eigentümergemeinschaft und schon gar nicht Schuldner des Verwalters. Das Gleiche gilt für den Fall des Kaufs, wenn man davon ausgeht – was umstritten ist –, dass sich § 448 Abs. 2 BGB auch auf die Kosten einer Verwalterzustimmung erstreckt (vgl. dazu Ermann/Grunewald, BGB, 11. Auflage, § 448 Rz 7). Denn die Vorschrift regelt nur das Innenverhältnis der Vertragsparteien, nicht das Verhältnis zu dritten Gläubigern. Eine Treuhandanweisung des beglaubigenden Notars an den vollziehenden Notar, von der Verwalterzustimmung nur gegen Zahlung oder Sicherstellung der Zahlung einer Verwaltervergütung Gebrauch zu machen, lässt sich somit nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht stützen. Deshalb ist der beglaubigende Notar auch nicht berechtigt, die Übersendung der unterschriftsbeglaubigten Zustimmungserklärung mit einer entsprechenden Treuhandauflage zu verknüpfen. Umgekehrt ist der vollziehende Notar weder berechtigt noch gar verpflichtet, eine solche Treuhandanweisung zu akzeptieren. Allerdings darf er sich auch nicht einfach über die Treuhandanweisung hinwegsetzen. Vielmehr wird er in solchen Fällen den Vertragsparteien Gelegenheit geben müssen, das Vollzugshindernis, nämlich das Fehlen der brauchbaren Verwalterzustimmung, in angemessener Zeit zu beseitigen.

@schleudermaxe

1.3. Zusammenfassung Zusammenfassend gilt nach Auffassung der Westfälischen Notarkammer: 1.Der beglaubigende Notar darf die Verwendung der Verwalterzustimmung von der Zahlung oder der Sicherstellung der Zahlung seiner Beglaubigungskosten abhängig machen. Der vollziehende Notar ist berufsrechtlich nicht gehindert, eine entsprechende Anweisung anzunehmen und zu befolgen. 2.Dagegen darf der beglaubigende Notar nicht per Treuhandanweisung die Zahlung einer Vergütung an den Verwalter durchzusetzen versuchen. Der vollziehende Notar darf und muss eine solche Anweisung ablehnen.

@schleudermaxe

... und hier noch einer vom Haufe-Verlag zu den etwaigen Kosten des Verwalters: Im günstigsten Fall haben die Wohnungseigentümer bereits durch Vereinbarung das Honorar für die Veräußerungszustimmung auf den Veräußerer abgewälzt. Ferner besteht die Möglichkeit nach § 21 Abs. 7 WEG eine entsprechende Kostentragungspflicht des Veräußerers durch Mehrheitsbeschluss herbeizuführen. Fehlt es an einer Regelung und wird das Sonderhonorar mehrheitlich von der Gemeinschaft beschlossen, ist dieses stets von der Gemeinschaft und nicht vom Veräußerer – geschweige denn vom Erwerber – zu begleichen! Der Erwerber könnte sich lediglich individualvertraglich gegenüber dem Veräußerer zur Kostenübernahme verpflichten.

Nun war und ist es in vielen Gemeinschaften gängige Praxis, generell dem Erwerber das Honorar für die Veräußerungszustimmung in Rechnung zu stellen. In der Mehrzahl der Fälle zahlt der Erwerber das Sonderhonorar. Einige Erwerber hingegen lehnen zu Recht mit Verweis auf eine Kostentragungspflicht der Gemeinschaft eine Begleichung des Sonderhonorars ab. Dies führt in vielen Gemeinschaften zu Missstimmungen, da in der Vergangenheit ja alle Erwerber gezahlt hatten.

Mmh, schon ungerecht und nervig, da ich ja diese Zustimmung nicht bestellt habe und sie ja eigentlich im Sinne der Eigentümer-Gesellschaft ist, zu der zum jetzigen Zeitpunkt der Verkäufer halt noch zählt, die sich bestimmtes Klientel vom Leibe halten will. In unserem Fall kommt noch ärgerlich dazu, dass wir bereits Mieter der Wohnung sind und somit eine Prüfung unserer Personen bzgl. Schufa etc. ohnehin im damaligen Auswahlprozess stattgefunden hat - also doppelt gemoppelt und unsinnig teuer. Wenn es die Eigentümergemeinschaft als Posten Verwaltungsaufwand tragen würde, hätten wir ja zumindest nur unseren Anteil zu zahlen.

Wem dient denn diese Regelung?

In keinem Fall dem Käufer, sondern der WEG. Durch diese Regelung will sich die WEG ja schützen, damit kein "Unpassender" Käufer in die WEG eintritt. Daher wären zunächst die Kosten von der WEG (mit Ausnahme des Käufers) zu tragen.

Da der Verkäufer allerdings die Kosten (durch Verkauf) verursacht hat, muss kann die WEG diesen mit den Kosten belasten, sofern sie eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung (häufig auch fälschlicher Weise Teilungserklärung genannt) hat.

Auf eine Regelung im Kaufvertrag kann sich die WEG auch nicht berufen, da diese nicht Vertragspartner des Kaufvertrages ist und somit keinerlei Rechte daraus ableiten kann. Bestenfalls müsste sie den Verkäufer mit den Kosten belasten, welcher dann wiederum aus den Bestimmungen des Kaufvertrages heraus den Käufer belasten könnte. Dies lese ich aus dem von dir zitierten Text des Kaufvertrages allerdings nicht heraus.

Fazit: Auf keinen Fall können die Kosten der Verwalterzustimmung von der WEG bei dem Käufer geltend gemacht werden.

Deine Frage ist sicher berechtigt. Das Thema Verwalterzustimmung selbst ist nicht unumstritten und ich kenne einige Gemeinschaften, die diese Formalität aus der Teilungserklärung gelöscht haben. Es gibt Rechtsprechungen, die die Kostentragung, so zu sagen aus dem Verursacherprinzip, auf die Eigentümergemeinschaft umlegen. Ich selbst handhabe das in der Regel auch so. Allerdings stellen sich die Notarkammern, wie die Westfälische Notarkammer, auf den Standpunkt, dass die Zustimmungserklärung unbedingte Voraussetzung für die Abwicklung der Eigentumsübertragung ist und somit zu den üblichen Notargebühren hinzuzurechnen ist, die vom Erwerber zu tragen sind. Man kann nun darüber streiten, ob vom Erwerber auch die Kosten der Zustimmung, die der Verwalter berechnet (also ausserhalb der Gebühren des Notars für die Beglaubigung der Verwalterunterschrift etc.) zu tragen sind. Diese können deutlich höher liegen, weil der Gesetzgeber hier keine Gebührenordnung vorgibt.

Zitat: Eventuelle Kosten für die Genehmigung von Erklärungen, die für eine Partei vollmachtlos abgegeben wurden, trägt die vertretene Partei selbst.!

Diesen Satz im Kaufvertrag allerdings würde ich schon so verstehen, dass die Kosten der Zustimmung von der Gemeinschaft zu tragen sind. Mich stört das Wort "vollmachtlos". Also der Verwalter vertritt die Gemeinschaft und gibt für diese eine Erklärung ab. In diesem Fall ist die Gemeinschaft die "vertretene Partei". Mit einfachen Worten: Die Gemeinschaft hat die Musik bestellt (Teilungserklärung) und muss sie auch bezahlen.

Zumindest ein Standpunkt, den man einnehmen kann, denke ich.

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