Kündigung Mieter nach Zwangsversteigerung?
Ich interessiere mich für ein Haus, das zwangsversteigert werden soll. Das Haus hat sozusagen zwei Eigentümer (nach Todesfall), der eine wollte verkaufen, der andere nicht. Der zweite konnte den ersten aber nicht auszahlen. Bei einer 1. Versteigerung "erwarb" der 2. Eigentümer das Haus, konnte aber weder Gericht, noch den 1. Eigentümer bezahlen. Inzwischen steht er jedoch im Grundbuch. Daher der 2. Termin. (3,5 Jahre später) Durch den 2. wurde das Haus nun inzwischen vermietet, ohne das Einverständnis des 1. Miteigentümer! Insgesamt wohnen nun drei Mieter dort, wobei einer im Anbau wohnt, der stark sanierungsbedürftig ist. Die anderen beiden im Haupthaus, wo jedoch eine richtige räumliche Trennung fehlt. Der Eigentümer selbst wohnt nicht dort, ist nur da gemeldet. Ich will nun selbstverständlich dort wohnen und die Wohnung im DG an eine Person meiner Wahl vermieten (kein Angehöriger, befreundet). Der Anbau muss saniert, vielleicht sogar abgerissen werden (Feuchtigkeitsschäden). Max. als Ferienwohnung. Wie stehen meine Chancen, die Mieter kündigen zu können?
3 Antworten
So wie du es beschreibst, hat der zweite Eigentümer im Wege der Teilungsversteigerung das Alleinigentum am Grundstück erworben. Dass er das Meistgebot nicht bezahlen konnte, spielt keine Rolle. In diesem Fall werden Zwangssicherungshypotheken im Grundbuch eingetragen zu Gunsten derjenigen, die im Verteilungstermin aus dem Meistgebot hätten befriedigt werden sollen. Aus solch einer Zwangssicherungshypothek wird nun wohl die Zwangsversteigerung erneut betrieben. Das Mietverhältnis konnte der nunmehrige Alleineigentümer natürlich begründen und dieses übernimmst du nach §§ 57 ZVG, 566 BGB im Falle eines Zuschlags. Allerdings räumt dir § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht unter Beachtung der gesetzlichen Fristen ein. Diese richten sich im Normalfall nach dem § 573 d II BGB. Die Kündigung muss jedoch zum ersten möglichen Termin erfolgen. Ob die Vermietung an einen Freund ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 I BGB darstellt, wage ich aber zu bezweifeln. Um sicherzugehen, solltest du die Kündigungsmöglichkeit durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Aber lass dir bitte keine Vertretung im Zwangsversteigerungsverfahren aufquatschen.
Wie stehen meine Chancen, die Mieter kündigen zu können?
Wenn Du nicht zu lange wartest recht gut.
Allerdings steht dem Ersteher das Recht zu, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag und damit unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht und der vertraglichen Kündigungsfrist gemäß § 57 a ZVG zu kündigen.
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Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 573 d Absatz 2 BGB spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Versäumt der Ersteher jedoch, zum ersten zulässigen Termin zu kündigen, so kann er nicht mehr von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen.
Quelle und mehr Infos
http://www.kuepper-rechtsanwaelte.de/MieterschutzinderZwangsversteigerung.html
Dem ist nichts hinzu zu fügen, da es sich hier wohl um ein Einfamilienhaus handelt.
Da die Sonderkündigung gem. § 57a Satz 2 ZVG nur dann zulässig ist, wenn sie für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist, also 3-Monatsfrist ab Zuschlag, muss der Mieter damit rechnen, dass er im Falle einer Zwangsversteigerung innerhalb von 3 Monaten nach der Zuschlagserteilung ausziehen muss.
Sofern allerdings ein Auszug innerhalb von 3 Monaten eine besondere Härte darstellen würde, die konkret zu begründen wäre, könnte der Mieter der Kündigung gem. § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB so lange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Aber nur wenn von den Mietern besondere Härtegründe (wie bspw. schwere Erkrankung, die einen baldigen Umzug unmöglich macht) angeführt werden, da eine Eigenbedarfskündigung grds. zulässig und damit wirksam ist und zu beachten wäre.
Soweit die Theorie. Wenn in der Praxis die Mieter nicht ausziehen, musst du wohl eine Räumungsklage erheben. Das verzögert dein Vorhaben erheblich.
Kauf bzw. Zwangsversteigerung bricht nicht Miete. Das heisst Du trittst erst einmal in den bestehenden Mietvertrag ein. Du kannst versuchen zu kündigen, was aber nicht so einfach ist, denn Du musst dies stichhaltig begründen. Ich würde mir hier fachlichen Rat holen.