Kosten für Sanierung/Renovierung vor Einzug auf Mieter umlegen?
Hallo zusammen, ich bin im September 2018 in eine Wohnung gezogen, die vorher renoviert wurde. Außerdem wurde das Bad saniert und alle Heizungs- und Wasserleitungen neu gemacht. Der Vermieter hat auch das Treppenhaus neu gemacht und das Haus gestrichen. Nun hat der Vermieter mir angekündigt, die Kosten für diese Renovierung in die Nebenkostenabrechnung 2018 aufzunehmen. Ist das überhaupt zulässig? Denn ich bin ja erst nach Abschluss der Renovierungsarbeiten eingezogen. Im Mietvertrag steht dort auch nichts von drin.
7 Antworten
Der will Dich ruinieren, denn wenn er alles gut gemacht hat oder machen lassen hat, dann hat er gut und gerne 20000 € ausgegeben.
Aber sei beruhigt. Er hat renoviert, um die Wohnung wieder gut vermieten zu können und wird dementsprechend wohl auch eine entsprechend hohe Mieter verlangen. Wenn nicht, hat er Pech gehabt und kann bei Deiner Ablehnung nur auf dem Wege der Marktanpassung eine Mieterhöhung verlangen, der Du aber nicht von vornherein zustimmen musst.
Wenn der Vermieter recht rumjammert, dass sich für ihn die Renovierung überhaupt nicht lohnt, mag er recht haben, aber immerhin hat er den Wert des Hauses deutlich erhöht und kann eine gute Miete verlangen. Zudem kann er die Renovierungskosten über mehrere Jahre verteilt vom zu versteuernden Einkommen abziehen, sodass ihm der Staat dabei etwas hilft.
Nur ruhig bleiben!
Bei den überwiegend genannten Arbeiten zur Instandsetzung (Versorgungsleitungen) bzw. Renovierung (Fassade, Treppenhaus) stimme ich dir zu; was die Sanierung und damit erwartbar einhergehende Modernisierung der Ausstattung des Badezimmers anbelangt, nicht. Hier greifen § 559 BGB i. V. m. § 555b Nr. 4, 5; ggf. 1, 2 BGB sowie § 558 II 1 BGB.
Der Vermieter hat die Kosten übrigens nicht umgelegt ^^
Danke für die Info.
Nein, Renovierungsarbeiten sind keine Betriebskosten und können nicht umgelegt werden.
Hierbei handelt es sich um klassische Instandsetzungen, die ausschließlich der Vermieter zu zahlen hat.
Sämtliche Betriebskostenarten findet man im § 2 Betriebskostenverordnung. Da steht nichts von Renovierungen.
Soweit ich weiß, ist in so einem Fall die Umlage auf den Mieter nicht möglich. Lies mal hier: https://www.frag-einen-anwalt.de/Modernisierung-vor-Mietbeginn-begonnen,-Mieterhoehung-moeglich--f229956.html
(Ist zwar schon etwas älter und die Möglichkeiten der Umlage haben sich von 11 auf 8% geändert, aber sonst dürfte das noch stimmen.)
Hier wäre zunächst einmal Renovierung von Modernisierung zu unterscheiden. Nur "bauliche Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endernergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden", gäben n. § 555b BGB einen Ersatz um bis zu 8% der anteilig für deine Wohnung aufgewendeten Kosten in Form einer Modernisierungserhöhung, § 559 BGB, her.
Das beträfe ausschliesslich die Kosten der Badsanierung und die erhöht nicht deine Betriebskostenabrechnung, sondern dauerhaft deine künftigen Mietzahlungen. Einerseits durch Modernisierungserhöhung wie angesprochen, andererseits zusätzlich durch nächstmögliches Mieterhöhungsverlangen in 12 Monaten, wenn die Wohnungsausstattung dies nach Mietpreisspiegel so hergäbe.
Instandhaltung (Fassadenanstrich, Versorgungsleitungen) oder Renovierung (Treppenhaus) hingegen nicht.
G imager761
Hallo Imager, jetzt bin ich aber enttäuscht von Dir. Sonst so kompetent, übersieht Du hier, dass die ganze Sanierung, Renovierung, Modernisierung vor der Vermietung an den/die FS statt fand.
Übersehen? Was hat ein Mieterwechsel oder Mietbeginn vor, nach oder gar während der Modernisierrungsmassnahmen mit Erhöhungsverlangen zu tun? Richtig, nichts.
Sie wird dem Nachmieter i. S. d. § 559b BGB entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 f. erläutert und mitgeteilt und erhöht die Mietzahlung nach den einschlägigen Bestimmungen des Abs. 2.
Der Neumieter mag sein Sonderkündigungsrecht beanspruchen; eine modernisierte Wohnung n. Maßg. d. § 555b BGB zum Nulltarif bekommt er nicht.
Dass der VM die Gesamtmiete nicht bei Vertragsschluss geschätzt festsetzt, sondern erst die tatsächlich bei der Baderneuerung umlegbaren Modernisierungskosten aufgeschlüsselt umlegt, spricht nun für ihn.
Das er das mündlich oder als Betriebskostenart fordert, hingegen nicht, wenn der FS da nicht etwas mißverstanden hat.
Bei den Modernisierungsparagraphen geht es immer um Modernisierungen während der Mietzeit. FS kann hier doch ganz einfach argumentieren, dass er eine sanierte Wohnung gemietet hat zu einem dafür vereinbarten Mietpreis. Dafür, dass der Vermieter vielleicht jetzt erst bemerkt hat, wie teuer alles zusammen war, kann der FS nichts.
Dieser Rechtsauffassung vermag ich mich nicht anszuschliessen. Selbst wenn die Ankündigung und Durchführung der Modernisierrung vor dem vertragl. Mietbeginn läge, sind die Arbeiten erst während des MV abgeschlossen, was allein eine Modernisierungserhöhung hergibt. Denn nicht die Absicht, der Ausstattungsustand n. § 555b BGB gibt eine Modernisierungserhöhung her :-)
§ 559 I BGB bestimmt hierzu folgerichtig "Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen."
Hier wäre lediglich der Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens n. § 559b II 2 BGB relevant, nicht aber der Forderungsanspruch an sich.
Sanierung = Instandsetzung (nicht Modernisierung) vor Mietbeginn ist nicht auf die Miete umlegbar. Eine Mieterhöhung wäre erst zum 01.12.2020 möglich. In der Betriebskostenabrechnung nach 12 Monaten, frühestens also nach dem 01.09.2020, haben die Kosten vor Mietbeginn nichts zu suchen und wären daher auch nicht zu bezahlen.
Sanierung = Instandsetzung (nicht Modernisierung)
Hier stimmt (d)eine Formel nicht: Das Mietrecht grenzt lediglich Instandhaltung bzw. Instandsetzung als Maßnahmen, die den Wert und die Wohnverhältnisse eines Mietobjekts bewahren von Modernisierung, die einen neuen Stand der Technik oder Aussattung einführt, voneinander ab.
Gerade bei Sanierungen gibt es durchaus eine Schnittmenge modernisierender Instandsetzung, die sog. Instandmodernisierung. Man denke nur an Schall- und Wärmeschutzverglasung ausgetauschter maroder Altbaufenster :-)
Hier fallen die Kosten der bei der Sanierung mitgemachten neuen Versorgungsleitungen als Instandsetzung dem VM an; energieeffizientere Heizkörper, energiesparende Einhebelmischarmaturen, wassersparendes Hänge-WC oder moderne Fliesen hingegen als Modernisierung i. S. d. § 555b Nr. 1, 2, 4 und 5 BGB mit bis zu 8% der für sein Bad aufgewendeten Kosten dem M als dauerhafte Modernisierungserhöhung, § 559 BGB.
Richtigerweise haben aber nur Wartungskosten als Instandhaltungsmaßnahme etwas in der Betriebskostenabrechnung zu suchen, hier irrt der VM oder der FS hat da etwas falsch verstanden.
G imager761
Danke für die Auszeichnung.