Korrektur der Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist?
Hallo, am 30.12.2017 hatten wir die NK-Abrechnung 2016 im Briefkasten, mit einer Nachforderung von rd. 900 € für einen Mietzeitraum von 4,5 Monaten. Wo natürlich schnell aufgefallen ist, dass da was nicht stimmen kann. Grund für die hohe Nachzahlung war, dass der Vermieter vergessen hatte die Vorauszzahlung der Betriebs- und Heizkosten mit einzuberechnen, die einen Betrag von 640 € ausmachen. Daher haben wir Widerspruch eingelegt und eine Korrektur gefordert. Nun kam gestern am 19.02.2018 die korrigierte Abrechnung an, mit einem Nachzahlungsbetrag von rd. 260 €.
Nun meine Frage. Müssen wir die Nachforderung überhaupt noch bezahlen? Denn die Frist (31.12.2017) ist ja eindeutig überschritten. Denn es heißt ja: Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung inhaltlich auch dann noch korrigieren, wenn die eigentliche Abrechnungsfristverstrichen ist (12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode). Allerdings hat er dann keine Möglichkeit mehr, einen sich eventuell ergebenden Erstattungsbetrag geltend zu machen. Der Mieter darf darauf vertrauen, dass er nach Fristablauf nichts mehr nachzahlen muss.
Nun ist es ja so, dass auch schon in der ersten Abrechnung ein Erstattungsbetrag gefordert wurde. Heißt das, dass in diesem Falle der unterstrichene Satz nicht greift?
Ich hoffe es kann jemand eine Auskunft darüber geben.
Viele Grüße
8 Antworten
Meines Wissens nach bezieht sich das nur darauf, ob die Korrektur zum Nachteil des Mieters erfolgt. Erfolgt die Korrektur nach der Abrechnungsfrist, darf kein höherer Nachzahlungsbetrag oder ein niedrigeres Guthaben die Folge sein. In diesem Falle erfolgt die Korrektur aber zu eurem Vorteil, ist also gültig.
Genau das meinte ich. Das hab ich so auch vermutet.
Nein, nicht gültig. Das Fehlen der Vorauszahlungen stellt einen formellen Fehler dar, den der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist, d.h. zum 31.12.2017 hätte korrigieren müssen.
Da liegst du falsch, denn die Abrechnung ist formell falsch (und damit unwirksam), weil die Vorauszahlungen nicht berücksichtigt wurden. - vgl. BGH-Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15)
Denn es heißt ja: Der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung inhaltlich auch dann noch korrigieren, wenn die eigentliche Abrechnungsfristverstrichen ist
Hier liegt das Problem des Vermieters...
Inhaltliche Fehler können nach der 12 monatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden, sofern das Ergebnis dann nicht zu deinem Nachteil ist.
Formelle Fehler müssen hingegen innerhalb der 12 monatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden.
Wurden in der Abrechnung Eure Vorauszahlungen nicht berücksichtigt, dann handelt es sich um einen formellen Fehler.
Diese Korrektur hätte Euch bis zum 31.12.2017 vorliegen müssen.
Folglich kann der Vermieter jetzt keine Nachzahlung geltend machen.
In dem Urteil geht es um Pauschalen und nicht um Vorauszahlungen.
Dass der Vermieter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums spätestens die Abrechnung vorlegen muss, hast du ja schon geschrieben. Das hat er erfüllt.
Dazu kommt nun noch, dass du als Mieter dann 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung Zeit hast, Fehler zu monieren. Diese darf der Vermieter dann korrigieren. Allerdings darf dich dabei der Betrag nicht erhöhen, sondern nur noch reduzieren. Denn du musstest davon ausgehen, bis 31.12. die maximal zu zahlende Summe zu bekommen. Es ist dann sein Problem, wenn er die Abrechnung zu seinen ungunsten gemacht haben sollte.
Bei der Sache mit der Vorauszahlung ist es aber was spezielles. Das Fehlen bzw. Nichtberücksichtigen macht die Abrechnung formell unwirksam. Das bedeutet, es ist so, als wenn du sie gar nicht bekommen hättest. Genau genommen müßtest du daher keine Zahlung leisten. Ich fände dies aber doch etwas unfair, weil die vergessene Vorauszahlung meiner Meinung nach nicht so schwerwiegend ist wie manch andere Fehler, die es in einer Abrechnung oftmals gibt.
Laut BGH Urteil vom 18.05.2011 – AZ VIII ZR 240/10 ist das wohl so nicht der Fall, wenn ich das richtig verstehe. "...Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf. Er stellte zunächst nochmals klar, dass die Abrechnung von Betriebskostenpositionen, für die eine Pauschale vereinbart ist, (nur) einen inhaltlichen Fehler darstelle und nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führe. ..."
In dem Urteil geht es darum, dass einzelne Kostenpositionen als Pauschale vereinbart waren und so nicht klar ersichtlich war, wie die Vorauszahlung nun auf die anderen Positionen anzurechnen sind. Das ist laut deiner Frage ein anderer Fall.
Du hast geschrieben, es wurde lediglich die Vorauszahlung vergessen abzuziehen. Falls die Information falsch war, dann konkretisiere es bitte. Wir können nur aufgrund deiner Informationen antworten.
Wenn ansonsten keine Fehler in der Abrechnung zu finden ist, dann denke ich, du solltest die 260€ zahlen. Denn was man verbraucht bzw. verursacht, das sollte man auch begleichen ohne darüber nachzudenken. Wenn du es nicht zahlst, und der Vermieter dann bei nächster Gelegenheit die Miete erhöht, dann wäre dir das ja auch nicht recht. Immer fair bleiben ist meine Devise.
Ok, dann hab ich es einfach nur falsch verstanden. Genau so wie ich es geschrieben habe, meine ich es auch. Also das passt schon. In manchen Lebenslagen fängt man an Versäumnisse anderer zu seinem Vorteil zu nutzen. Ethisch korrket? Wahrscheinlich nicht. Verwerflich? Das muss jeder selbst entscheiden. Warum ist es dann möglich? Also das sind dann wieder andere Fragen für das Portal....
Nein verwerflich nicht, es muss jeder für sich entscheiden was er tut. Beim Vermieter ist es halt so, dass es sinnvoll ist, ein freundliches Verhältnis zu haben. Du weißt nicht, ob du vielleicht mal seine Unterstützung oder Entgegenkommen bräuchtest mit etwas, wo er nicht muss und dir einen Strich durch die Rechnung machen könnte. So umsichtig sollte man sein in seinen Überlegungen, um sich nicht selber ein Bein zu stellen.
Das ist mir klar. Nur wohnen wir schon nicht mehr dort, was vielleicht noch ein Grund ist so zu denken...
Ach so. Das verändert die Sache natürlich etwas. Mietrechtlich habe ich dir gesagt, wie es nach meiner Meinung und laienhaften Fachkenntnis ist, und meine Meinung in moralischer Sicht auch. Freue mich, falls ich dir damit weiter helfen konnte. Schreib mir gern wieder wenn noch Fragen sind.
Vielen lieben Dank dafür.
Der 30.12.2017 war eindeutig innerhalb der Frist, wenn die Abrechnungsperiode das Kalenderjahr ist.
Allerdings war die Abrechnung formell fehlerhaft und damit unwirksam, da die Vorauszahlungen nicht berücksichtigt wurden.
Hast du das Az zur Hand?
BGH-Urteil vom 20.01.2016 (VIII ZR 93/15)
Es wurde Dir schon erklärt, dass Du auch dei 260 € nicht mehr bezahlen müsstest.
Als Dein Vermieter wäre ich sehr verärgert darüber, dass mir aus einem blöden Fehler von Dir ein solcher Strick gedreht wird und ich nun die Kosten, die von Dir verursacht wurden selbst tragen müßte.
Ich wäre so verärgert, dass ich sofort überlegen würde, wann die Miete zuletzt erhöht wurde und wieviel Spielraum der Mietspiegel oder das allgemeine Marktniveau her gibt. Sind es 15 oder 20 %, wo die Wohnung ist und das würde ich dann ausreizen und womöglich feststellen, dass eine Erhöhung sowieso längst überfällig wäre.
Durch die Erhöhung hätte ich dann vielleicht innerhalb von wenigen Monaten den jetzigen Verlust wieder herin.
Wäre das für Euch ein Anlass, auszuziehen, umso besser, denn der nächste Mieter zahlt dann vielleicht noch mehr.
Laut BGH Urteil vom 18.05.2011 – AZ VIII ZR 240/10 ist das wohl so nicht der Fall, wenn ich das richtig verstehe. "...Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf. Er stellte zunächst nochmals klar, dass die Abrechnung von Betriebskostenpositionen, für die eine Pauschale vereinbart ist, (nur) einen inhaltlichen Fehler darstelle und nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führe. ..."