Können Zinsen aus einer Grundschuld verjähren?

Zinsen auf eine Grundschuld verjähren nach 3 Jahren, und die Verjährung beginnt mit dem Jahresende des Jahres, in dem sie fällig werden. Es war früher so, dass die Verjährung der Zinsen bis zum Sicherungsfall gehemmt war, das hat sich aber geändert. Ich würde raten, dem Ganzen bald nachzugehen.

Sie sollten den Kredit nebst den dafür als dingliche Sicherheit gestellten Grundpfandrechten kündigen und die Zwangsversteigerung ins das Pfandobjekt betreiben.

Neben dem gesamten eingetragenen Grundschuldbetrag machen Sie beim AG zusätzlich dingliche Zinsen für 2 1/2 Jahre geltend.

Der Betrag von € 85,000 zzgl.rd. € 32.000 dingliche Zinsen, also insgesamt € 117.000 sichern dann Ihre Forderung aus dem Versteigerungerlös.

Sollten Sie nun auch noch erstrangig eingetragen sein und das Pfandobjekt soviel hergeben, bekommen Sie Ihr Geld zurück.

Bleibt noch etwas an Schuld übrig, so haftet Ihnen der Schuldner weiterhin für diese Summe aus seinen Schuldversprechen.

Übersteigt der Erlös Ihre Forderung nach erfogter Abrechnung unter Berücksichtigung der Verfahrenskosten, so stehen Überschüsse evtl. weiteren Gläubigern und dann dem Schuldner zu.

Der zuständige Rechtspfleger beim Amtsgericht hilft Ihnen weiter, sofern Sie sich nicht unsicher fühlen und von daher einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Rechte auch im ZV-Termin beauftagen möchten; Ihrer Fragd nach zu urteilen, gehört sowas nicht zu Ihrem "täglich Brot".

Man sollte hier die Grundschuld als dingliche Sicherung im Grundbuch von der persönlichen Schuld des Darlehens strikt trennen! Ein Darlehensgeber der ein Grundstück als Sicherheit hat, hat schließlich 2 Ansprüche. Den Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens nebst Zinsen gem. § 488 Abs.1 S. 2 BGB, sowie den Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem. §§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB.

Im Grundbuch stehen meist Zinsen in Höhe von 15% p. a. mit einmaliger Nebenleistung von 5%. Das Darlehen, das damit besichert ist, hat meist einen deutlich niedrigeren Zinssatz. Zinsen im Grundbuch verjähren grundsätzlich nicht, jedoch werden diese Zinsen in einem Zwangsversteigerungsverfahren verschiedenen Rangklassen zugeordnet, vgl. § 10 ZVG.

Die Grundschuld mit ihrer Hauptforderung selbst ist in Rangklasse 4. Die laufenden Zinsen und die der letzten 2 Jahre vor der Beschlagnahme des Grundstücks (Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder Tag des Eingangs des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt, § 22 ZVG) sind in der gleichen Rangklasse, vgl. § 10 Nr. 4 ZVG a. E., § 13 Abs. 1 ZVG.

Maßgeblich für die Berechnung der Zinsen ist dann die letzte Fälligkeit vor Beschlagnahme. In der Grundschuldbestellungsurkunde muss etwas stehen wie "Zinsen sind kalenderjährlich nachträglich fällig / kalenderjährlich im Voraus fällig / usw.. Alle Zinsen die über 2 Jahre nach der letzten Fälligkeit zurückliegen sind dann in der Rangklasse 8, sofern sie nicht beim Zwangsversteigerungsgericht angemeldet werden (dann Rangklasse 5). Hier gilt dann nicht wirklich "wer zuerst kommt, ...", sondern für wen die Beschlagnahme des Grundstücks als erstes wirksam war, § 11 Abs. 2 ZVG. Die Anmeldung kann somit bis zur Eröffnung der Bietstunde beim Zwangsversteigerungsgericht erfolgen. Danach "rien ne va plus", vgl. § 66 Abs. 2 ZVG. Wer natürlich die älteren Rückstände im Termin anmeldet, dessen Zinsen werden im geringsten Gebot nicht mehr berücksichtigt.

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