Können Erben eine Gefälligkeitsmiete/Mietvertrag ändern?
Unser Vater hat der Tochter seiner Lebensgefährtin eine Gefälligkeitsmiete (Bruttomiete) eingeräumt, die wollen wir sechs Geschwister, als seine Erben, jetzt ändern, denn sie liegt drastisch unter dem Mietspiegel und erlaubt weder Rücklagen zu bilden, noch das Haus als Anlageobjekt zu verkaufen. Normal wären in Hamburgs "Speckgürtel" 800-1200 € Kaltmiete für ein solches Haus, sie hingegen zahlt nach einer dubiosen Vertragsänderung kurz vor seinem Tod, 400 € inklusive Nebenkosten, die sie unbegrenzt in die Höhe treiben könnte, denn es handelt sich, laut nachträglich mit Schreibmaschine geschriebener Randbemerkung im Vertrag, um eine Bruttomiete. Wir vermuten, sie hat den Vertrag zusammen mit ihrer Mutter getürkt, denn unser Vater war immer sehr vorsichtig mit Verträgen. In der Zeit, als dieser geänderte Vertrag wirksam wurde, lag er mit einem Schlaganfall im Krankenhaus und ihre Mutter übernahm die Geschäfte. Jedenfalls ist die Tochter nicht zu überreden auszuziehen, denn so günstig findet sie nichts wieder und ihre Freunde wohnen ja auch so nah. Mittlerweile plünderte die Mutter die Konten unseres Vaters, denn sie wußte, dass sie nicht im Testament bedacht war, doch das ist ein anderer Fall. Können wir die Änderungen anfechten und die Einhaltung des Original Mietvertrages durchsetzen?
4 Antworten
Der Mietvertrag ist anfechtbar, wenn nachgewiesen werden kann, dass es sich nicht um die Unterschrift des Vaters handeln kann. Ich nehme nicht an, dass dessen Lebensgefährtin die Vollmacht hatte, solche Verträge anstelle des Vaters zu unterschreiben.
Dann wäre zu prüfen, ob die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Allerdings sollte dann auch eines der Geschwister pro forma in die Wohnung einziehen.
Ausserdem können die Erben den Vertrag jederzeit kündigen, natürlich unter Berücksichtigung der im Vertrag festgesetzten Kündigungsfristen.
Den Nachweis wird wohl nur ein Forensiker durchführen können, wenn überhaupt. Die nachträgliche Änderung ist rückdatiert auf drei Monate vor seine Geschäftunfähigkeit und mit Handzeichen signiert, welches wir nicht für seines halten. Die Miet-herabsetzung ist auch erst von der Tochter wahrgenommen worden, als mein Vater den Eingang auf seinen Konten nicht mehr überprüfen konnte. Vorher ging trotz angeblicher Vertragsänderung drei Monate lang der volle Betrag ein. Ich hatte als Sohn zwar auch eine Generalvollmacht, konnte die aber nicht zum überprüfen der Konten benutzen, da mir durch die Mutter das Original vorenthalten wurde. Wenn die Mutter der Mieterin nicht schon soviel Raffgier und kriminielle Energie bewiesen hätte, an das ihr nicht zustehende Erbe ranzukommen, würde ich auch andere Erklärungen suchen. Letztenendes geht es auch nur darum den Mietvertrag wieder so zu gestalten, dass er tragbar ist und das ist er nicht, mit der Bruttomiete. Wir waren auch beim Anwalt. Der sagte uns für 600,-€ wie es nicht geht, aber nicht wie es gehen soll. Deswegen auch unser Versuch hier Hilfe zu finden!
Der Mietvertrag selbst ist nicht anfechtbar, aber der Nachtrag. Wenn hier die Gesamtmiete als neu "Bruttomiete" im Vertragstext bezeichnet wurde, dann müssten auch Änderungen im Text der Betriebskostenvereinbarung vorhanden sein, vorausgesetzt, dass damit eine Inklusivmiete vereinbart worden sei.
Letzten Endes kommt es auf die Bedingungen der Betreuungsvereinbarung oder gerichtlichen Auflage an. Mietvertragsänderungen sind nicht zurück datierbar also rückwirkend gültig. Darüber hinaus müsste die Vertragsänderung zwischen Vermieter und Mieter als Nachtrag zum Mietvertrag mit Ort, Datum und Unterschriften beider Parteien vorliegen. Ein Einschub in den Vertragstext des Mietvertrages sollte auch in beiden Vertragstexten vorgenommen worden sein.
Insgesamt erscheint mir deine Darstellung so merkwürdig, dass du dich an die Strafverfolgungsbehörden wenden solltest (Staatsanwaltschaft oder Polizei) und an die Betreuungsabteilung des zuständigen Amtsgerichtes. Immerhin steht auch noch der Verdacht der Urkundenfälschung im Raum.
Wenn du eine Generalvollmacht hattest, dann sollte die bei einem Notar gefertigt worden sein. Wieso kommt hier die Frau deines Vaters in Besitz deiner Originalurkunde?
Deine Bemerkung über "Bruttomiete" muss wohl besser Teilinklusivmiete genannt werden, denn der Begriff Bruttomiete schließt nicht ein, dass eine Betriebskostenvorauszahlung mit 12-monatiger Abrechnung entfällt. Zudem ist wohl hier die Heizkostenverordnung unbeachtet geblieben. HK und WW-sowie Wartungskosten der Heizanlage und die Eichkosten der Wärmemengenzähler sind daher zwingend nach Verbrauch bzw. Rechnungssumme abzurechnen. Siehe auch BetrkVO § 2.
Sollte trotz aller Untersuchungen der Mietvertrag in vorliegender Form gültig sein, dann kannst du sofort ein Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Mietspiegels von 15% bezogen auf die Grundmiete an die Mieterin übergeben, Vollmacht der Erbengemeinschaft vorausgesetzt.
Einem Verkauf des Hauses steht mit handelsüblichem Verkaufspreis steht der Mietvertrag nicht entgegen, wenn der Erwerber den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigt. Kündigungsfrist vermutlich 3 Monate, weil Mietdauer vermutlich unter 5 Jahren. Diese Kündigung stünde auch sofort einen Erben sowie deren Töchter oder Söhne der Erbengemeinschaft zu.
"Bruttomiete" bezeichnet die Gesamtmiete, die aus Betriebskostenvorauszahlungen und Grundmiete besteht. Welcher Begriff stand den vor der Änderung im Mietvertrag?
Meine Einlassung, dass die Änderung in "Bruttomiete" auch Änderungen in der Betriebskostenabrechnung nachziehen müsste, bezieht sich auf deine Feststellung, dass hier nun keine Betriebskostenabrechnung mehr durchzuführen sei. Somit würde der Begriff Bruttomiete der Inklusiv- oder Pauschalmiete entsprechen.
Das BGB stellt fest, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat aber vertraglich auf den Mieter umlegen um.
Im unveränderten Mietvertrag wurde getrennt in Miete 600 € und Betriebskosten 120 € als Abschlagzahlung, zu verrechnen mit der Jahresabrechnung. 50 €/mtl. wurden als Sicherheit verlangt, um am Ende der Mietzeit den Heizöltank wieder aufzufüllen. Die Änderung besagt dann knapp, 400 € Brutto, Öleinkauf zu Lasten Mieterin. Mehr geht seit Vaters Schlaganfall auch nicht ein. Tatsächlich steht im Vertrag auch, das Änderungen von den Parteien schriftlich zu bestätigen sind. Das ist nur durch das unleserliche Handzeichen erfolgt. Kann die Mieterin den Vertrag nachträglich schriftlich bestätigen?
Der aktuelle Vertragstext würde nun besagen: dass die Grundmiete 280€ und die monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten 120€ betragen würde = 400€ Bruttomiete ohne Kosten für Heizöl. Die monatliche Sicherheitsleistung von 50 € ist damit nicht entfallen und kann eingefordert werden, auch rückwirkend.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung könnte diese Sicherheitsleistung aber als unwirksam erklärt werden, weil die Mieterin ohne Begrenzung der Sicherheitsleistung unangemessen benachteiligt würde.
Eine Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen ist immer noch jährlich vorzunehmen. Da, wie ich vermute, diese Kaution nicht monatlich übergeben wird, ergibt sich leider kein Grund für eine fristlose Kündigung.
Ich würde den Pfad der Urkundenfälschung weiter gehen, um letzten Endes den vermutlich gefälschten MV für nichtig erklären zu lassen.
Die Mieterhöhung kannst du sofort und trotzdem rechtssicher erlangen.
Solche Sachen sollte man mit einem Anwalt besprechen.
Wurde diese nachträgliche Vertragsänderung noch von Ihrem Vater unterschrieben ( neben der Änderung gegengezeichnet) ? Oder war hier die Mutter stellvertretend frei in ihren geschäftlichen Entscheidungen?
Die Mutter/Lebenspartnerin hatte erst drei Monate nach angeblicher Vertragsänderung die Vollmacht, geschäftliche Dinge zu regeln. Es ist nicht ihr Handzeichen neben der Vertragsänderung, aber die zwei Kringel mit denen mein Vater gegenzuzeichnen pflegte, sind leicht nachzumachen. Es klingt vielleicht ein wenig kompliziert, aber der Mietvertrag wurde uns von ihr erst geliefert, nachdem allen klar war, dass sie mit ihrer Vollmacht fleißig Insich Geschäfte betrieb. Deswegen wagte sie nicht, die Mietvertragsänderung auf ihre Kappe zu nehmen und datierte die Änderung zurück, mit falschen Handzeichen.
Gehart schrieb: "Darüber hinaus müsste die Vertragsänderung zwischen Vermieter und Mieter als Nachtrag zum Mietvertrag mit Ort, Datum und Unterschriften beider Parteien vorliegen." Das scheint mir doch ein gangbarer Weg zu sein, die Änderung aufgrund von Formfehlern nicht anzuerkennen und somit auf Einhaltung der unveränderten Originalfassung zu bestehen, denn nur die enthält die Unterschrift beider Parteien, nicht aber der Nachtrag am Rande. Und muß es nicht sowieso zwei unabhängige Exemplare geben, für jede Partei einen, mit jeweils original Unterschriften? Uns zeigte die Mieterin nur eine Fotokopie des von ihrer Mutter präsentierten "Originalvertrages" aus den Akten unseres Vaters.
Unser Problem war, dass die Frau unseres Vaters nach seinem Tod die Wohnung lange nicht freigeben wollte, in der die beiden wohnten und auch niemanden von uns Kindern empfangen wollte. Wir hatten keinen Zugang zu irgendwelchen Unterlagen, seinem PC oder seinem Telefon, sie aber hatte eine Generalvollmacht (mein Vater und sie betrieben Ferienwohnungsvermietung, da braucht man so etwas für die Mietverträge, etc.), genau wie ich eine hatte, als ältester Sohn. Nur waren diese Vollmachten in meines Vaters Akten verwahrt, und statt mir, als es notwendig wurde (es war gleichzeitig eine Patientenverfügung), meine Originalfassung auszuhändigen, machte sie sich die Mühe mir eine Fotokopie beglaubigen zu lassen, die aber das Original nicht ersetzt. So konnte ich nicht erfahren, wie sehr sie sich in den letzten Wochen vor mein Vaters Tod bediente und selbst nach Testamentseröffnung bestand die Situation, das sie Geschäfte in seinem Namen hätte tätigen können und auch tat, obwohl wir alleinige Erben waren. Eines meiner Geschwister hat tatsächlich Anzeige erstattet, aber mir scheint, wenn es nicht gerade mit vorgehaltener Pistole passiert, kann sich die Polizei nicht vorstellen, das es sich um Raub handelt. Jedenfalls wurde die Anzeige fallen gelassen. Unser Anwalt möchte Ihre Selbstbedienungsaktion mit ihrem Pflichtteilsanspruch (die Beiden waren heimlich verheiratet) verrechnen, doch sie hat sich schon viel mehr genommen als ihr zu stünde..
Was die Bruttomiete anbelangt, zahlt die Mieterin seitdem 400€ sog. Bruttomiete, Nebenkosten ausser Öl, eingeschlossen. Das hört sich doch so an, als könnte sie die gesamte Nachbarschaft mit Strom versorgen und bräuchte den Rasensprenger auch bei Regen nicht mehr abstellen. Das Wort Inklusivmiete wurde nicht verwendet. Nochmal zur Verdeutlichung: Der Mietvertrag wurde angeblich von meinem Vater geändert, als er noch geschäftsfähig war. Erst drei Monate später, als er gelähmt im Krankenhaus lag und seine Kontoauszüge nicht mehr einsah, zahlte die Mieterin dann die reduzierte Miete.
Vielen Dank für Eure gedankliche Unterstützung soweit. Wir kommen uns ziemlich hilflos vor, in diesem Krimi, in dem wir so plötzlich involviert sind.