Kann man eine Immobilie ausschließlich mit den Mieteinnahmen abzahlen?

12 Antworten

Dies kommt darauf an, wie Preiswert die Immobilie erworben wird und wie hoch die derzeitigen Mieteinnahmen sind. In Ballungsgebieten ist es mittlerweile verboten, die Miete um über 15% pro Jahr zu erhöhen. Wenn also von einem niedrigen Mietniveau gestartet wird ist eine solche Finanzierung quasi unmöglich.

Zudem werden Sie ohne Eigenkapital schwer einen Kredit bekommen, da Banken eine gewisse Absicherung für die Kreditvergabe benötigen. Ohne EK sind die Finanzierungszinsen oft um ein Vielfaches höher, was die Tilgung allein über die Miete wiederum weiter erschwert.

Kurt gesagt würde ich davon abraten, sich auf eine solch wackelige Finanzierung zu stützen. Sollte genügend Eigenkapital vorhanden sein sieht die Sache wieder anders aus. Dann kann es durchaus Sinn machen, sich eine Immobilie zu kaufen und den Großteil der Kosten über die Miete zu finanzieren. Für eine Übersicht der Kaufpreis in Großstädten wie München und den dazugehörigen Mietrenditen ist diese Seite von Immobilienmakler München empfehlenswert. Dort finden sich ausführliche Berichte über die Immobilienpreisentwicklung und die Entwicklung der Mietrendite in München über die letzten Jahre, falls du überlegst dir dort eine Immobilie zu kaufen.

In der Regel musst Du der Bank nachweisen, dass Dein Einkommen so groß ist, dass Du den Finanzdienst auch leisten kannst, wenn Deine Mieteinnahmen wegfallen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich Deine Einkommensteuer durch die Abschreibung auf das Objekt und die Zinslast reduziert. Dann geht das. Natürlich ist es auch sehr vorteilhaft, wenn Du in einer eigenen Immobilie wohnst bzw. wenn Du bereits eine andere Immobilie besitzt.


Die Mieteinnahmen erhöhen die Steuer aber wieder. Nullsummenspiel oder gar höhere Steuern? Kommt wohl auf den Einzelfall an.

@Sonnenstern811

stimmt natürlich; nach meiner Erfahrung ( ich hab das gemacht) sind aber die Mieteinnahmen niedriger als die Abschreibung, und dann rechnet sich das - Ergebnis ist einkommensabhängig. Kommt auch darauf an, welches steuerliche Abschreibungsmodell man wählt.

Die Einnahmen aus dem Objekt können selbstverständlich das Objekt finanzieren wenn die Höhe stimmt ... allerdings wird die Bank sicher schon andere Einkünfte sehen wollen ... um sich ein Bild von Dir als Kreditnehmer zu machen (Steuererklärungen etc.) - denn das muss schlüssig sein - Lebenshaltung - sonstige Geld-Verpflichtungen etc.

Nein. Das kann schnell mal passieren, dass du sechs Monate Leerstand hast.

In der Regel kauft und vermietet man eine Immobilie nur, wenn man eh schon genügend Geld hat, weil man die Zinszahlungen von den Steuern absetzen kann und man somit die eigene Steuerlast senkt. 

Von welchem Geld zahlst du dann nötige Investitionen/ Reparaturen? Da können schnell einige zigtausend € fällig werden.

Wie verkraftest du Leerstände oder gar Mietnomaden? Wärst du in der Lage die Verwaltung allein vernünftig zu managen? Mit allem, was bei den Nebenkosten zu berücksichtigen ist? Verwalter arbeiten auch nicht für Gotteslohn. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, hast du auch daran gedacht?

Wenn es so einfach wäre, sei mal sicher, du wärst nicht als Erster auf diese Idee gekommen.

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