Kann man ein Sondernutzungsrecht für KFZ-Stellplätze zuweisen ohne Eigentum zu besitzen?
Hallo,
brauch kurz eure Hilfe! Ich erkläre kurz die jetzige Situation. Ich habe mir vor einem halben Jahr eine Eigentumswohnung mit Garage in einem 3 Parteien Haus gekauft. Vor dem Haus ist ein kleiner Hof mit 3 weiteren KFZ-Stellplätzen (der gesamte Hof ist Gemeinschaftsgrundstück inkl. der Stellplätze) , diese wollte der Verkäufer jeweils für 5000 Euro anbieten als Sondernutzungsrecht für ein Stellplatz. Allerdings habe ich mir anfangs kein Sondernutzungsrecht gekauft und die Nachbern auch nicht. Bisher haben wir einfach geparkt, wo grad frei war. Da wir nicht mehr Autos haben als Stellplätze hat das wunderbar funktioniert.
Jetzt wo schon alle drei Wohnungen Verkauft sind und der Verkäufer kein Eigentum mehr an dem Haus besitzt, hat er uns nochmals (halbes Jahr später) das Sondernutzungsrecht zum kauf angeboten, da er sonst anderweitig die Stellplätze nutz. Darauf hin haben wir (mein Nachbar und ich) zugesagt. Der Termin beim Notar war auch schon, letzte Woche Freitag (22.03.13).
Meine Frage ist nun, ob er uns überhaupt ein Sondernutzungsrecht für die Stellplätze rein rechtlich verkaufen darf, da er kein Eigentum mehr an dem Haus bzw. Hof besitzt? Oder darf er das Sondernutzungsrecht auch zu einem späteren Zeitpunkt vergeben?
Hab auch schon beim Grundbuchamt angerufen, jedoch konnten die mir auch keine eindeutige Antwort geben.
Falls relevant: In der Teilungserklärung sind die Stellplätze auch als Stellplätze aufgeführt aber nicht zu den jeweiligen Wohnungen zugeordnet.
Bin für jede Antwort dankbar!
MfG
6 Antworten
Wenn es genau so ist, wie Sie es schildern, haben Sie Geld ausgegeben, was Sie sich hätten sparen können. Es wird hier dann wohl um Haarspalterreien gehen. Evtl. steht der Verkäufer gerade noch im Grundbuch und hat die Lücke genutzt. Ansonsten kommt es auf die Vereinbarungen (sowohl grundbuchamtlich/notariell, wie kaufvertraglich etc.) an. Viel Erfolg
Das ist keine rechtliche Lücke, sondern eine völlig normale und saubere Regelung. So können SNR separat zugewiesen werden. Alles schick.
Oben habe ich den Unterscheid zw. SNR und Sondereigentum, bzw. Teileigentum (Stellplätze oder Gewerbe) beschrieben
Wenn für die Stellplätze keine Teileigentumsgrundbücher angelegt sind, sind die Stellplätze nicht rechtlich verselbständigt. Sie sind dann entweder einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet oder Teil des Gemeinschaftseigentums. In Eurem Fall gehören die Stellplätze offenbar zum Gemeinschaftseigentum. Der Passus in der Teilungserklärung wird meines Erachtens gegenstandslos, wenn der ursprüngliche Eigentümer des Gesamtgrundstücks die letzte Eigentumswohnung verkauft hat. Dann seid Ihr Bruchteilseigentümer des Gemeinschaftseigentums und könnt Euch formlos über die Nutzung einigen.
Wenn die Stellplätze einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind, müsste das doch in der Teilungserklärung stehen?
In der Teilungserklärung sind die 3 Stellplätze aufgeführt und das dafür ein Sondernutzungsrecht besteht. Diese sind jedoch nicht einer bestimmten Wohneinheit zugeordnet. Wenn ich das richtig verstehe, dann sind die Stellplätze dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet.
Wo kann ich das erfahren, ob ein Teileigentumsgrundbuch angelegt ist? Beim Grundbuchamt?
Schau in das Bestandsverzeichnis Deines Wohnungsgrundbuches. Daraus ergibt sich, woher die Wohnungseigentumsrechte kommen. Das dürfte dann das ursprüngliche Grundbuch für das Grundstück mit dem Dreifamilienhaus sein. Dieses (geschlossene)Grundbuch und die dazugehörigen Akten musst Du beim Grundbuchamt einsehen. Daraus ergibt sich, wohin, d.h. in welche neu angelegten Grundbücher, der Bestand des ursprünglichen Grundbuchs gegangen ist.
Ne, das geht leider nicht, das wäre eine Enteignung. So eine Aussage kann man nicht treffen, ohne die TE gelesen zu haben
Na ja, die Frage lässt recht einfach beantworten. Der Notar dürfte und könnte so etwas gar nicht beurkundungen. Er wird ja nur ein Sondernutzungsrecht vergeben, weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt und daher kein Sondereigentum entstehen kann.
Ein Sondernutzungsrecht kann auch separat zugewiesen, bzw, veräußert werden. Kein Thema, es wird dann nur nicht im Grundbuchblatt eingetragen. Das SNR kannst Du aber durch die Verträge nachweisen.
Das Grundbuchamt kann das nicht wissen, ist auch nicht deren Aufgabe. Der teilende Notar weiss das aber, und er wird die Möglichkeit auch in der TE berücksichtigt haben.
Ja, er kann es auch noch in 10 Jahren verkaufen.
Also was das SNR der Stellplätze betrifft ist dann alles soweit richtig. Auch der entsprechende Passus ist in der TE vermekt, um das SNR zu einem späteren Zeitpunkt und ohne besitz am Eigentum zu veräußern (siehe unten).
Der Notar dürfte so etwas nicht beurkunden!!! Dies ist aber geschehen und der Kaufvertrag ist beim Notar von mir und vom Verkäufer Unterschrieben worden. Jedoch mit der Aussage, dass wir nun abwarten müssten ob der Grundbucheintrag so beim Grundbuchamt akzeptiert wird. Wenn NICHT, dann haben wir als Eigentümer Glück und das Sondernutzungsrecht löst sich in Luft auf und die Stellplätze gehören der Gemeinschaft.
Das ist doch kein Glücksspiel! Entweder kann uns der Verkäufer das SNR verkaufen oder nicht. Wo ist da der Hacken und was kann der Grund dafür sein, dass der Verkäufer nicht recht bekommt? Der Verkäufer kennt den Notoar persönlich und ist Stammkunde bei ihm, daher traue ich dem ganzen nicht so richtig und befürchte das die da was zusammen aushecken. Immerhin verdienen beide daran.
Bitte weiterhin um fleißige mithilfe, bin sehr dankbar für eure Antworten.
Gruß
Entweder kann uns der Verkäufer das SNR verkaufen oder nicht.
Er kann es machen. So etwas ist möglich.
Wo ist da der Hacken und was kann der Grund dafür sein, dass der Verkäufer nicht recht bekommt?
Ich sehe den Grund nicht. Für mich ist das ein völlig normaler Vergang. Wir haben im letzten Jahr über 1000 ETWs verkauft mit zig hundert Stellplätzen. Ist ganz normal das zum Schluß welche ürbig bleiben.
Der Verkäufer kennt den Notoar persönlich und ist Stammkunde bei ihm,
Das ist auch normal. Man darf sich kennen, und zusammenarbeiten und es passiert im er wieder dass Alles korrekt läuft.
daher traue ich dem ganzen nicht so richtig und befürchte das die da was zusammen aushecken. Immerhin verdienen beide daran.
Was sollen die den aushecken?
Wenn jetzt 100 % der Miteigentumsanteile verkauft sind und er nicht mehr im Grundbuch steht, kann er auch keine Sondernutzungsrechte mehr vergeben. Ein Sondernutzungsrecht muss auch in der Teilungserklärung definiert werden. Ist es das nicht, gibt es Soondernutzungsrecht.
Wenn jetzt 100 % der Miteigentumsanteile verkauft sind und er nicht mehr im Grundbuch steht, kann er auch keine Sondernutzungsrechte mehr vergeben.
Die gabs ja schon vorher
Sondernutzungsrechte sind Rechte, die am Sondereigentum angeknüpft sind. D. h. er kann diese zwar verkaufen, aber nur an Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem das Recht von seinem Sondereigentum weggenommen wird und anschließend an dem Käufer des Sondernutzungsrecht an seine Einheit angeknüpft. Es ist durchaus üblich, dass Erstaufteiler bzw. Bauträger dies so machen. Allerdings behalten sie sich bis zuletzt wenigstens ein Sondereigentum zurück an dem die restlichen Sondernutzungsrechte zunächst angeknüpft sind. Erst wenn diese Sondernutzungsrechte veräußert wurden, kann er auch sein letztes Sondereigentum verkaufen. Wenn er dies vorher macht, verliert es seine Sondernutzungsrechte mit dieser Einheit. Diese können nicht als isoliertes Recht behalten werden. Viele Grüße
Verliert er generell mit dem letzten verkauften Sondereigentum das SNR trotz des Passus in der TE ("Das Zuweisungsrecht des aufteilenden Eigentümers besteht unabhängig davon, ob er noch Eigentümer einer Sondereigentumseinheit ist.") ???
Ja, weil das Recht mit dem Grundbuch der letzten Einheit verknüpft ist. Es müßte dem Erwerber der letzen Einheit zustehen, wenn es nicht gelöscht wurde. Die Frage ist allerdings, wenn das Recht des Sondernutzungsrechtes nicht in der Teilungserklärung, sondern in Abt. II als Dienstbarkeit (in allen Grundbüchern) zu Gunsten eines Nachbargrundstückes eingetragen ist, könnte dieses Recht zusammen mit dem Nachbargrundstück, an dem dieses Recht angeheftet ist, verkauft werden.
Mit dem Nachbargrundstück hat das ganze nichts zu tun, es handelt sich hierbei nur um unser Haus.
Ich weiss jetzt momentan nicht so recht wie ich weiter vorgehen soll, anscheinend gibt es da keine eindeutige Antwort. Zum Anwalt (laut meiner Erfahrung wird das sich aber über längere Zeit hinziehen, da aber schon alles am laufen ist brauche ich eine schnelle Lösung) oder direkt zum Notar und da nochmals nachhacken.
Wie würdet ihr dabei vorgehen?
Danke und Gruß
Ich würde zum Grundbuchamt gehen und Einsicht nehmen. Berechtigtes Interesse liegt ja vor. Viele Grüße
Erst wenn diese Sondernutzungsrechte veräußert wurden, kann er auch sein letztes Sondereigentum verkaufen. Wenn er dies vorher macht, verliert es seine Sondernutzungsrechte mit dieser Einheit. Diese können nicht als isoliertes Recht behalten werden.
Ach doch, das kann schon tun, es steht dann in der TE. Das SNR ist dann zwar nicht im Grundbuchblatt vermerkt, aber durch die Verträge konkludent nachzuweisen. Kann man auch später durch die HVW mit einer 100%-igen Vollmacht der MEAs nachtragen lassen.
Hab grad nochmals die Teilungserklärung rausgeholt und es mir genau durchgelesen, hab dabei ein Satz gefunden wo dem Verkäufer recht geben könnte.
Zitat Teilungserklärung:
Das Zuweisungsrecht des aufteilenden Eigentümers besteht unabhängig davon, ob er noch Eigentümer einer Sondereigentumseinheit ist. Das Zuweisungsrecht kann durch notarielle beurkundete Erklärung ganz oder teilweise übertragen werden. Zitat ende.
Die Miteigentumsanteile sind zu 100 % verkauft und der Verkäufer steht auch nicht mehr im Grundbuch.
Das Zitat aus der Teilungserklärung gibt eigentlich dem Verkäufer recht aber der Notar meinte, dass wir abwarten müssten was das Grundbuchamt sagt und die Lage rein rechtlich nicht 100 % geklärt wäre.
Gibt es da eine rechtliche Lücke oder gilt was in der Teilungserklärung steht?
Danke für die schnellen Antworten!