Kann ich die Leibrente bestimmen statt den tabellarischen Satz verwenden / Steuerrechtlich?

Eine entfernte Verwandte (kein steuerlich relevanter Verwandtschaftsgrad) ist derzeit 73 Jahre alt und möchte ihre Immobilie (Wohnung), Wert ca. 130.000 EUR, per Leibrente an mich verkaufen. Allerdings reichen ihr Einnahmen aus der Leibrente von ca. 300 EUR im Monat aus. Sie möchte weiterhin in der Immobilie wohnen. Über einen Rechner im Internet wurde die Leibrente laut Tabelle auf 822 EUR (Zinssatz 0%, Inflation 1% - Anpassung sicherlich noch nach oben notwendig) berechnet. Eine ortsübliche Miete für die Immobilie wäre ca. bei 450-500 EUR angesetzt.

Fragen:

• Ist es möglich, die Höhe der Leibrente individuell zu bestimmen oder müssten wir uns an die Berechnungstabelle halten, welche auf Wert der Immobilie, Alter und Lebenserwartung des Verkäufers sowie anzunehmenden Zins- und Inflationssätzen beruht?

• Kann man den Wert der Mieteinnahmen direkt von der Leibrente mit Wohnrecht abziehen ohne steuerliche Verluste zu machen oder muss ich diesen Wert als Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung versteuern, also im Modell als Verkauf gegen Leibrente ohne Wohnrecht mit anschließender Vermietung an die Verkäuferin?

• Wenn mein Leibrentensatz deutlich unter dem Satz der Tabelle liegt, muss ich heute oder bei Ableben der Verkäuferin Schenkungssteuer zahlen, bspw. für die Differenz des kalkulatorischen Endwertes (Restwert Schenkung = Lebenserwartung x Leibrente lt. Tabelle - Lebenserwartung x vereinbartem Betrag)?

Über hilfreiche Ansätze zur Beurteilung der oben beschriebenen Situation wäre ich sehr dankbar.