Ist ein Grundbucheintrag nach deutschem Recht rechtskonstituierend oder nur dokumentierend?

Das kommt auf die Art der Eintragung an. Die Eintragung eines neuen Eigentümers aufgrund Auflassung ist konstitutiv. Leider ist es ein Irrglaube deinerseits, dass es Aufgabe des Grundbuchamt ist, blind auf eine Taste zu drücken, um neue Eigentümer einzutragen. Der gesamte Antrag muss geprüft werden und mitunter sind dies sehr komplexe und rechtlich anspruchsvolle Vorgänge. Dazu kommt, dass deine Freundin nicht die einzige Antragstellerin ist und viele Grundbuchämter gnadenlos überlastet sind. Mit 8 Wochen ist man noch gut bedient; das ist sogar relativ fix. Dabei ist es völlig irrelevant, von wann der Kaufvertrag stammt, sondern maßgeblich ist der Eingang des Antrages auf Eigentumsänderung beim Grundbuchamt, welcher erst nach Kaufpreiszahlung und Vorlage der notwendigen Unterlagen durch den Notar gestellt wird. Im Regelfall ist dies erst Monate nach Abschluss des Kaufvertrages der Fall.

@Kellerwessel,

ich habe den Eindruck, dass du keine Ahnung hast, was der Notar alles in die Wege leiten muss, damit ein Verkauf einer Immobilie überhaupt möglich ist.

Alte Grundschulden müssen gelöscht werden, und dies kann manchmal sogar ein Jahr dauern.

Erst wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt ist, kann der Käufer die Wohngebäudeversicherung übernehmen.

Das Problem: Der Eigentümer des jeweiligen Jahres haftet für die Gebäudeversicherung.

Die Möglichkeit besteht aber, dass man beim notariellen Vertrag vereinbart, dass die Kosten der Versicherungen schon mit der Kaufpreiszahlung übernommen werden.

weil sich die Behördendeppen gleich 2 Monate Zeit gelassen haben.

Hier hat nicht die Behörde den Fehler gemacht, sondern die Verkäuferin, denn die hätte im notariellen Vertrag aufnehmen lassen können, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt der Zahlung auch die Versicherungen zu zahlen hat.

Also stellt sich mir die Frage, wer in diesem Fall der Depp war.

Bezahlt wurde Anfang November.

OK.

Tatsache ist, dass die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vom 25. Januar stammt.

Das ist sogar ziemlich schnell.

Es ist wohl leider normal, dass sich gewisse Behörden - vielleicht
leider nicht nur Grundbuchämter - bei uns noch 8 Wochen Zeit lassen -
für etwas, was im Zeitalter der EDV in 5 Minuten erledigt sein müsste.

Die grundbüchliche Eintragung ist der allerletzte Schritt, nachdem sämtliche Formalitäten rechtssicher geprüft wurden. 8 Wochen ist da gar nichts. In manchen Grundbuchämtern dauert das bis zu 6 Monaten und länger, je nach Anzahl der Vorgänge.

Das Problem: Der Eigentümer des jeweiligen Jahres haftet für die Gebäudeversicherung.

Und für die Grundsteuer. Denn auch da ist entscheidend, wer zum 1.1. im Grundbuch steht. Zitat:

"§ 9 GrStG, Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer, Entstehung der Steuer

(1) Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt.

(2) Die Steuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist. "

Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/__9.html

Es kann jetzt sein, dass meine Freundin noch für das ganze Jahr 2016 die
Versicherung bezahlen muss, weil sich die Behördendeppen gleich 2
Monate Zeit gelassen haben.

Falsch. Es wäre üblich gewesen, diese Kosten im Notarvertrag bereits zu Lasten des Erwerbers zu vereinbaren. Das liest sich etwa so:

"Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am .... (Stichtag). Ab
dem Stichtag gehen sämtliche rechte und Pflichten am Kaufgegenstand
sowie auch die Lasten vom Verkäufer auf den Käufer über und werden nach
Verhältnis der Zeit verrechnet."

Wenn das natürlich nicht im Vertrag steht, hat die Veräußerin Pech, und muss die Lasten noch für das Folgejahr tragen, ansonsten hat sie einen zivilrechtlichen Anspruch auf Erstattung gegen den Erwerber.

Der Eintrag im Grundbuch ist nicht rechtsbegründend.

Üblicherweise ist das im Kaufvertrag geregelt mit einer Passage, die lautet: "Nutzung und Kosten gehen mit kompletter Kaufpreiszahlung über" (oder ähnlicher Wortlaut). Dieser Zeitpunkt ist dann verbindlich. Wenn also eine dem Sinn nach entsprechende Zeile im Kaufvertrag steht und der Kaufpreis im November gezahlt wurde, ist deine Freundin aus dem Schneider.

Solche Lasten,Gefahren und Nutzen, die mit dem Besitzübergang einhergehen, werden im Kaufvertrag vom Eintritt des Erwerbers her zwischen den Parteien gesondert geregelt. Darauf entfaltet der Grundbucheintrag nun wirklich keine Wirkung!