Inkompetente Hausverwaltung in Eigentümergemeinschaft, was kann ich als Mieter dagegen tun?
Ich wohne seid 12 Jahren in einem Haus mit 10 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten.
Es handelt sich um Eigentumswohnungen einer Eigentümergemeinschaft. Die erste Hausverwaltung war hier im Ort und sehr kometent, wurde aber abgesägt. Die jetzige Hausverwaltung wohnt ca. eine Std. entferrnt und ist meiner Meinung nach nachlässig und inkompetent. Beispiele:
Vor ca. 5 Jahren haben wir Mieter einen Beschwerdebrief an die Hausverwaltung mit Unterschriften geschrieben. Wir haben keinen Hausmeister, nicht mal einen Aushang mit Notfallnummern im Treppenhaus. Eine der Gewerbeeinheiten entsorgt den Gewerbemüll in unseren Mülltonnen, trotz eigener Tonnen. Der Fahradunterstand des Hauses wird von der selben Gewerbeeinheit für seine Zwecke entfremdet. Ständig Fremdparker auf unseren Parkplätzen, die nicht als Privatparkplatz bzw. jeder Wohneinheit gekenzeichnet sind. Zu jeder Wohnung gehört ein Autostellplatz. Mieter kaufen Glühbirnen um kaputte Lampen im Teppenhaus bzw. Hausflur zu ersetzen, weil hier nichts passiert. KEINE REAKTIONEN. Bis HEUTE nicht. Mein neuer Vermieter (Nr:4) wurde von mir aufgeklärt. Wenn irgend etwas ist gehe ich meinem Vermieter auf die Nerven, da ich bei der Hausverwaltung in ungnade gefallen bin.
Im Dezember 2018 ist die Heizung ausgefallen für 2 Tage, weil der Eigentümer besagter Gewerbeeinheit nicht rechtzeitig Öl bestellt hat, und das war nicht das erste Mal. Er hat es sich von Anfang an zur Aufgabe gemacht sich um die Heizung zu kümmern, und die Mülltonnen an die Strasse zu stellen, obwohl es nicht seine Aufgaben sind, und er kein Hausmeister ist. Er mischt sich auch in alles ein und versteht sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
AKTUELL : Seid 12.12.18 Ist das Schloss der Haupteingangstür defekt. Wurde von der Hausverwaltung angeblich in Auftrag gegeben. Bis HEUTE nichts passiert. Die Tür ist Tag und Nacht offen. Alle warten immer noch auf die Betriebskostenabrechnung von 2017. Anfang Januar gab es über eine Woche keine Aussenhofbeleuchtung. Erst als es im Haus einen "Kurzen" gab bei dem die Treppenhaus und Flurbeleuchtung, TV-Schüssel und Klingel ausgefallen war, wurde alles am nächsten Tag von einem Elektriker wieder in Ordung gebracht.
Sich eine gleichwertige Wohnung zu suchen ist durch gewisse Umstände sehr schwer. 2 Mieter des Hauses ist das egal, weil sie eh bald wegziehen. Der Rest schlägt bei Ihren Vermietern auf taube Ohren, selbst bei der Hausverwaltung.Mein Vermieter will das bei der nächsten Versammlung anbringen und ist mit vielem auch nicht einverstanden.
Was können wir noch tun, ausser unserem Vermieter auf die Nerven zu gehen?
Um kompetente direkte Tipps würde ich mich sehr freuen.
2 Antworten
Ein komplexes Thema.
- Fange wir damit an, dass erst einmal klar sein muss, was die HV eigentlich als Aufgabe hat. Eine Hausmeistertätigkeit ist grundsätzlich NICHT Grundaufgabe nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Das müsstet ihr prüfen, denn das muss die ETG (Eigentümergemeinschaft) separat beauftragen.
- Dein neuer Vermieter ist Euch offenbar wohl gesonnen. Fragt nach, ob er von der HV eine Beschlusssammlung vorliegen hat. Falls es die nicht gibt, ist es keine ordentliche Verwaltung und tatsächlich u.U. ein Kündigungsgrund (natürlich durch alle Eigentümer).
Das folgende hat immer das gleiche Muster:
- Schaut genau nach, welche Nebenkosten Euch bisher in Rechnung gestellt wurden. Üblicherweise ist da auch ein Posten für Hausmeistertätigkeiten. Hier müsst ihr den Vermieter anschreiben, auf die Mängel bei dieser Tätigkeit hinweisen und mit Fristsetzung Abhilfe fordern, ansonsten gibt es eine Minderung auf diese Position.
- Beim Müll ebenfalls der schriftliche Hinweis, dass die Tonnen fremdgenutzt werden und auch hier die Nebenkosten zu mindern sind. Alternativ Abhilfe über Schlüssel an Tonne bzw. Mülleinhausung.
- Das defekte Türschloss ist mit 2 Hinweisen zu versehen: Einbruchschutz (Haftung offiziell der ETG und damit eurem Vermieter zuweisen) und Heizung des Gemeinschaftseigentums Treppenhaus (= Nebenkosten runter).
- Bei den Parkplätzen kommt es auf die Formulierung im Mietvertrag an. Aber auch hier eine schriftliche Fristsetzung zur Sicherstellung der Nutzung der Mietsache. Als Minderung die Kosten eines im Umfeld anmietbaren Platzes ansetzen.
Im Idealfall solltet ihr die Punkte zuerst mit Eurem neuen Vermieter ansprechen und dann mit den anderen betroffenen Mietern. Eine gebündelte Aktion zu allen Vermietern hilft Eurem VM bei der Durchsetzung.
Wenn er als Vermieter unerfahren ist, weist auf das WEG hin. Er muss Anträge rechtzeitig über die HV zur ETV einbringen und so ausführlich und eindeutig formulieren, dass eine eindeutige Antwort gegeben werden kann (z.B. für Eigentümer, die eine Vollmacht ausstellen). Er kann sich auch mit dem Beirat abstimmen, den wird es vermutlich geben.
Hach. Das wäre was für mich als VM. ;-)
Viel Erfolg.
Eins noch: wenn die Abrechnung wie üblich am Jahresende kommt, ist eine ETV im Dezember eigentlich VIEL zu spät. Euer VM sollte dafür sorgen, dass diese spätestens bis Jahresmitte von der HV erfolgt. Dann können bauliche Reparaturen noch zu warmen Jahreszeiten erfolgen - viele Arbeiten sind bei Frost nicht möglich und dann ist der Mangel über den Winter hinweg auch noch da und kann u.U. die Bausubstand schädigen. Vergesst das mit der Beschlusssammlung nicht.
Was können wir noch tun, ausser unserem Vermieter auf die Nerven zu gehen?
Nichts.
Denn die WEG-Verwaltung ist nicht für die Mieter zuständig, nur für die Eigentümer.
Das ist mir bekannt, das die Hausverwaltung nicht für die Mieter verantwortlich ist, aber sehr wohl für die instandsetzung des Hauses.
Nicht zwingend, es kommt wie geschrieben auf das Leistungsbild der HV an, das mit den Eigentümern vereinbart wurde. anitari hat in seiner kurzen Antwort schon Recht.
Vielen lieben Dank für den ausführlichen Tipp.Mein Vermieter hat mir per E-Mail versichert, dass er in Kürze einen Ortstermin mit der Hausverwaltung macht. Da er im Dezember letzten Jahres nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen konnte, bin ich mal gespannt, wie es da weiter geht.
Liebe Grüße