Ich möchte mein altes Haus verkaufen und neu bauen. Wie mache ich es mit der Finanzierung?

5 Antworten

Hallo Oguzhan89,

bei der von Dir beschriebenen Konstellation gibt es unterschiedliche Herangehensweisen:

1. Finanzierung und Bau des neuen Hauses und gleichzeitiger oder späterer Verkauf der Bestandsimmobilie:

Im ersten Moment müsst Ihr die volle Summe für den Hausbau anfragen und finanzieren. Ein Teil des Darlehens wird aber als variables Darlehen aufgenommen und von dem zu erwartenden Verkaufserlös bzw. dem Betrag, der nach Tilgung des aktuellen Darlehens übrig bleibt, abgelöst. 

Diese Finanzierungsmöglichkeit bietet sich bei einem kurzfristigen Kreditbedarf an und wird Zwischenfinanzierung genannt. Viele Banken bieten dies in Form eines variablen Darlehens an. Alle 3 oder 6 Monate (je nach Anbieter) kann man mit einer vierwöchigen Ankündigung das Darlehen zum Teil oder in voller Höhe kostenfrei sondertilgen und somit den Darlehensteil, der nur kurzfristig bis zum Verkauf der Bestandsimmobilie benötigt wird, zurückbezahlen. Die restliche Finanzierungssumme wird klassisch als langfristiges Darlehen finanziert.
Der variable Anteil lässt sich auch jederzeit in eine langfristige Finanzierung umwandeln (mit fester Sollzinsbindung).

Das aktuell bestehende Darlehen müsste im Gegenzug gekündigt werden. Innerhalb der ersten zehn Jahre einer Sollzinsbindung stellt die Bank bei einer vorzeitigen Kündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Diese orientiert sich an dem entstandenen Zinsschaden und kann daher ziemlich teuer werden. Hierzu ist essinnvoll im Vorfeld eine erste Berechnung von Eurer Bank einzuholen, damit Ihr einkalkulieren könnt, wie viel zusätzlich zu dem noch nicht abbezahlten Darlehensteil von dem Verkaufserlös abzuziehen ist.

2. Objekttausch:
Bei einem Pfandtausch, auch Objekttausch genannt, wird ein bestehendes Darlehen auf eine andere Immobilie übertragen. Dieser Tausch erfolgt während des Finanzierungszeitraums und die ursprünglich vereinbarten Vertragsbedingungen bleiben gleich. Es ändert sich ausschließlich das Objekt, welches zur Absicherung der Finanzierung dient.

Ein Pfandtausch wird nicht von allen Banken angeboten und muss daher individuell mit der finanzierenden Bank besprochen werden.Vorausgesetzt wird meist, dass die neue Immobilie gleichwertig oder sogar höherwertig ist. In der Regel verlangt das Kreditinstitut für den Pfandtausch eine einmalige Gebühr (dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung). Die Höhe ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Ich empfehle Euch ein Beratungsgespräch mit Eurer Hausbank und alternativ auch bei einem unabhängigen Finanzierungsvermittler um konkrete Informationen zum Ablauf einzuholen.

Viele Grüße,
Meryem
Interhyp AG

Vielen lieben dank für die zahlreichen Antworten. Bin nun dank euch echt schlauer geworden :) danke echt an alle danke meryem

Für den drei Jahre alten Kredit hängt viel davon ab, wie die Restlaufzeit noch ist. Du solltest Dich aber - bevor Du überhaupt Verkaufs- und Neubauabsichten weiterverfolgst - bei Deiner Bank erkundigen, wie Du den ablösen kannst. Vor drei Jahren waren die Zinsen noch etwas höher als heute. Und das bedeutet, dass Du "Strafzinsen" bezahlen musst! Das will gut durchkalkuliert sein!

Ich würde erst mal das alte Haus verkaufen. Man kann ja den Übergabetermin so gestalten, dass Du zwischendurch nicht ohne "Bleibe" da steht.

In der Zwischenzeit würde ich schon mal Ausschau halten nach einem Bauplatz und mir eventuell Gedanken machen, wie das neue Haus aussehen kann und was es kosten wird, so dass Du beim Verkauf des alten Hauses direkt loslegen kannst.

Wenn Du es umgekehrt machst (also erst neu bauen, dann verkaufen), läufst Du Gefahr, dass Du Dein altes Haus nicht verkauft bekommst - und dann hast Du zwei Kredite am laufen. Nur ein kleines Problem, wenn Du das alte Haus gut vermieten kannst. Aber auch dann könnte es problematisch mit der Finanzierung des neuen Hauses sein - denn dann musst Du schon eine tolle Bonität haben, damit Du einen zweiten Kredit bekommst.

du solltest erstmal versuchen rauszufinden was dein altes Haus jetzt überhaupt wert ist und welchen Marktpreis man überhaupt erzielt da viele alte Immoblienen Häuse jetzt abgestosen werden da die Oma gestorben ist und niemand mehr auf dem Platten Land leben will , auch stichworte Energetische Sanierung was die meisten alten häuser nicht haben + meistens entkernt werden müssen. Da nützt auch frische Farbe auf der fasade wenig.

Ich habe auch mein Haus schätzen lassen habe aber dann am Markt nur die 1/2 bekommen von dem Schätzen von dem Ortsgericht. Daher besser mal unverbindlich einen Markler fragen was man bekommen kann und dann selbst verkaufen.

Sprich mit deiner Bank über das vorhaben vorab und nicht hinterher. 

Du kannst natürlich dann ein neues Haus bauen , ggf must du dann beide kredite abstottern wenn das alte haus nicht genug im verkauf bringt.

Auch genug reserven einplanen minium 60 % eigenkapital sollten es schon sein und keine komplettfinanzierung, es kann immer mal was passieren wie schwangerschaft + Arbeitslosigkeit was uns passiert ist.

Du gehst mit deinem Anliegen zur Bank. Dort wird man dir sagen ob es möglich ist. Wenn es finanziell gut aussieht klappt sowas.

Da würde ich einfach mal mit deiner Bank reden.

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