Hilfe Schwarzbau gekauft!?
Hallo ihr Lieben. Ich habe ein dringendes Problem und hoffe dass mir hier einige vielleicht die aktuelle Rechtslage dazu erklären können, bevor wir zu einem Anwalt rennen. Wir haben vor gut anderthalb Jahren ein Haus mit Anbau/Ferienwohnung gekauft. Jetzt wollten wir diese gerne erweitern und mussten feststellen dass die jetzige Ferienwohnung eigentlich nur eine Garage gewesen ist, zu der es keine Baugenehmigung für den Umbau gibt. Sie ist also so gesehen ein kompletter Schwarzbau (von nicht beheizter ungefähr 25 Quadratmeter großen Garage zur knapp 50 Quadratmeter beheizten Ferienwohnung inklusive Küche und Badezimmer umgebaut). Der Verkäufer hat uns damals nicht darauf hingewiesen, aber er sagte, er habe den Umbau vor ca 3 Jahren getätigt. Da wir davon ausgegangen sind dass er die erforderlichen Baugenehmigungen eingeholt hat, haben wir auch nicht nachgefragt.
Meine Frage ist nun: kann ich den Verkäufer in irgendeiner Art und Weise dafür haftbar machen und den Kauf vielleicht sogar rückabwickeln oder eine Entschädigung verlangen? Immerhin könnte jetzt jederzeit das Ordnungsamt den Rückbau oder sogar den Abriss der Ferienwohnung verfügen??!
Schonmal vielen Dank für eure Antworten!
9 Antworten
Der Schwarzbau ist meines Erachtens als Mangel zu betrachten. Dazu gibt es auch ein BGH-Urteil, dass ich jetzt aber nicht gefunden habe. Soweit ich weiß, war das erste in 2003 und ein weiteres kam 2013. (Soll der Anwalt recherchieren!)
Die Durchsetzung von Ansprüchen könnte meines Erachtens problematisch werden, wenn eine Sachmängelgewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde. Hier funktionieren dann wohl eher die Argumente der arglistigen Täuschung.
Gehen Sie also zum Anwalt und lassen sich ordentlich beraten.
Kommt drauf an, was im Vertrag steht. Wenn die Ferienwohnung erwähnt ist, schuldet der Verkäufer sie auch.
Dann würde ich ihn dazu verdonnern, den Zustand herzustellen, also genehmigen zu lassen.
Sonst muss man es selber versuchen. Ich würde das als verdeckten Mangel sehen, ggf. bewusst verschwiegen.
Nein diesbezüglich steht nichts im Kaufvertrag, nur "gekauft wie gesehen", also die Standardfloskeln.
@Spokoj
In rechtlicher Hinsicht problematisch wird die Rechtsdurchsetzung für den Käufer nur unter einem Gesichtspunkt, der auch in der genannten Entscheidung vom 12.04.2013 eine Rolle spielt. Üblicherweise wird beim Verkauf von gebrauchten Immobilien die Sachmängelgewährleistungen des Verkäufers ausgeschlossen, was jedenfalls bei Privatverkäufen möglich ist. Dem Käufer stehen daher nur dann Gewährleistungsansprüche zu, wenn der Verkäufer über den Mangel arglistig getäuscht hat, was der Käufer nachweisen muss. In der Praxis kommt es dann auf die Schwere des Mangels an.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/immobilie-ist-mangelhaft-wenn-baugenehmigung-fehlt_080861.html
Wenn ihr Pech habt, wird die Baubehörde jetzt von EUCH den Rückbau in eine Garage verlangen.
Wie ihr mit dem Vorbesitzer dann weiter verfahrt, interessiert die Behörde nicht.
Da könnt ihr nur privat klagen.
Ohne Anwalt werdet ihr da nicht weit kommen.
Zuerst musst du prüfen, ob der Anbau nachträglich genehmigt werden kann. Die Kosten für die Nachgenehmigung (Bauantrag, Genehmigungsgebühren) kannst du als Schadenersatz vom Verkäufer erstattet verlangen.
Falls eine Nachgenehmigung nicht möglich ist (Baubehörde lehnt ab, Rechtsmittel sind erfolglos) dann kannst du vom Kaufvertrag zurücktreten (Kauf wird rückabgewickelt) oder du kannst Minderung des Kaufpreises verlangen (Rückzahlung eines Teiles des Kaufpreises, weil die Immobilie nicht voll genutzt werden kann, wie im Kaufvertrag vorausgesetzt).