Heizkosten Pauschale im Mietvertrag ändern
Ich bin Vermieter und mir wurde ein weiteres Objekt angeboten. Das Problem ist, dass in den Mietvertägen eine NK Pauschale inkl. Heizkosten und Warmwasser vereinbart wurde.
Da es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen handelt und der Vermieter selbst nicht darin wohnt ist laut Heizkostenverordnung eine solche Abrechnung unzulässig.
Der jetzige Vermieter zahlt zudem bei dieser Regelung nahezu 50% der gesamten Nebenkosten selbst (Nett von ihm, aber für meine Kaufentscheidung Kontraprduktiv)
Meine Frage ist ob und wie man nun die Heizkosten aus der Pauschale rauslösen kann. Da die Mieter zurzeit wie schon gesagt nur 50% der eigentlichen Kosten Zahlen werden diese sicher auch nicht erfreut sein.
Wie setze ich es nun um? BK-Pauschale möchte ich behalten. Die HK + WW möchte/muss ich gesondert abrechnen.
3 Antworten
Heizkosten müssen zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden ( s. Heizkostenverordnung). Du bist also gesetzlich verpflichtet, für die Zukunft dafür zu sorgen, dass nach Verbrauch abgerechnet wird. Voraussetzung dafür ist die Installation von Heizkostenverteilern an den Heizkörpern oder Wärmemengenzählern. Danach solltest du allen Mietern schriftlich mitteilen, dass die HK künftig nach Verbrauch abgerechnet werden. Solang das nicht geschieht, sind die Heizkosten um 15% zu kürzen. Natürlich ist die Pauschale um einen angemessen Betrag zur reduzieren, ansonsten müsste der Mieter ja doppelt zahlen.
Ich möchte darauf hinweisen, dass ab 2014 die Wassererwärmungskosten nicht mehr rechnerisch ermittelt werden dürfen sondern mittels Wärmemengenzähler. Diese musst du in jeder Wohnung installieren
Danke für deine Antwort. Die Pauschale zu reduzieren würde in diesem Falle nicht funktionieren, da die Pauschale momentan nur die tatsächlichen Kosten deckt.
Es sieht vielmehr so aus, dass der jetzige Vermieter die Heizkosten KOMPLETT aus der eigenen Tasche zahlt. Die Pauschale umfasst BK HK WW Abwasser. Jedoch ist diese Pauschale so dermaßen falsch kalkuliert, dass sie eben nur 50% der Kosten deckt.
Lösung wäre zurzeit. Pauschale abschaffen. Zähler rein für Wasser und Heizung und BK genau abrechnen. Beispiel: Mieter zahlt jetzt 100€ NK pauschal. Es entstehen aber Kosten von 200€ monatlich. Ist es jetzt rechtlich tatsächlich erlaubt in diesem Maße (es ist alles belegbar und korrekt) die richtigen Summen abzurechnen? Ergibt sich dadurch ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter? Muss der Mieter zustimmen oder kann ich einfach die Abrechnung umstellen?
Dann teile das Deinen Mietern mit. Wichtig dabei ist, dass Du die Kosten mit Rechnungen etc. belegen kannst.
Versuchen. Ansonsten Auskunft beim Haus und Grund holen.
das geht nur mit neuen mietvertaegen beim kauf bleiben die alten vertaege bestehen nur neue mietvertaege koennen angepast werden eine aenderung ihrer seits ist nicht moeglich weil sie das haus ja nicht so haetten kaufen muessen hate selbst mal so einen fall das das haus in dem ich wohnte verkauft wurde und die mietvertraege auch NK pauchalen enthalten haben
Ganz so ist es m.W. aber nicht. Auch wenn das Haus nicht verkauft wird, könnte der jetztige Eigentümer die BK-Pauschalen an die tatsächlichen Kosten anpassen. Er muss dies lediglich belegen können.
Ich rate dem pot. Käufer, dass vor dem Kauf, der jetztige Eigentümer die BK-Pauschalen entsprechend erhöht. Dann sieht er ja, wie die Mieter reagieren und welchen Ärger er sich evt. einheimst.
Aber rein rechtlich, können Pauschalen natürlich angepasst werden. Es muss im jetztigen Mietvertrag nur klar sein, was die Kaltmiete ist und was an BK-Pauschalen bezahlt wird.
Umgekehrt müsste der Vermieter die BK-Pauschalen reduzieren, sollten die tatsächlichen Kosten niedriger sein, als der Mieter mit den Pauschalen zahlt.
Im Netz gibt es dazu weitere Infos - stand vor ein paar Monaten selbst vor dem Problem.
ich habe ein gerichts urteil vom amtsgericht saarbruechen das eine pauchale abrechung im mietvertrag im vollem unfang rechtes ist das dabei die kosten die wirklich entstanden sind keine rolle spielen
Das mag schon sein. Es kommt auch auf den Einzelfall an. Was genau beklagt wurde und wie das Urteil begründet ist. Im übrigen werden Urteile von einem Amtsgericht häufig in den nächsten Instanzen verworfen.
Natürlich ist das rechtens. Es ist aber auch rechtens, das die BK-Pauschale angepasst wird. Es kann doch nicht sein, das vor 10 Jahren eine BK-Pauschale vereinbart wird und die sind für immer und ewig gleich. Inflationsbedingt steigen diese ja permanent - es kann doch nicht sein, dass die BK-Pauschale mit korrekter Begründung nicht angepasst werden kann bzw. darf.
Das geht wohl aus dem genannten Urteil so auch nicht hervor - oder?
doch genau das war das problem was der neue vermieter damals hatte im urteil steht auch er haette ja das haus mit diesen vertaegen nicht kaufen brauchen bei mir stand auch im mietvertag bei den NK handelt sich es um einen fest betrag
OK - es ist nur möglich, wenn im Mietvertrag auf den §560 Abs. 1 BGB verwiesen wird. - Was wohl in der Regel nicht der Fall sein wird.
Eine Erhöhung der Pauschale durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nur möglich, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. (§ 560 Abs 1 BGB).
§ 560 Veränderungen von Betriebskosten (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. (3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Vor dem Kauf wäre wohl ein wirklich guter Anwalt für Mietrecht zu fragen, ob/was man machen könnte. Und in jedem Fall - wie bereits erwähnt - sollte der jetztige Eigentümer diese Suppe erstmal auslöffeln.
Es stellt sich durchaus die Frage, wie der Verstoss gegen die HKVO zu werten ist. M.W. kann/muss diese eingehalten werden, nach Vorankündigung - nicht rückwirkend!
sage ich ja ein anwalt waehre von vorteil weil wenn es dumm loeft legt der vermieter in einem kaltem winter noch geld drauf LG
Wie alt ist das Urteil? Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde.
Eine Anpassung der Pauschale ist nur zulässig, wenn das optional im MV vereinbart wurde. Eine Anpassung bei monatlichen Vorauszahlungen ist seitens beider Vertragspartner nach der Zustellung einer formal- und inhaltlich korrekten Abrechnung ab übernächstem Monat möglich bzw. zulässig. Heizkosten müssen nach Verbrauch und nicht pauschal abgerechnet werden.
2,5 jahre
Eine Pauschale kann nur dann angepasst werde, wenn das mietvertraglich als Option vereinbart wurde/ist. Wenn das nicht vereinbart wurde, gilt die Pauschale fürs gesamte Mietverhältnis.
er kann da garnix machen ausser nicht kaufen