Heizkessel 38 jahre alt! Muss getauscht werden ist das eine modernisierung?

5 Antworten

Die Meinungen gehen nicht nur hier auseinander. Prinzipiell kann es nicht nur ein ja oder nein geben, sondern auch einen Anteil an der Investition, die als Modernisierung gerechnet werden kann.

Im Grunde ist das aber gar nicht so wichtig. 12T€ könnte hinkommen. Das wären dann bei 11 % Umlage pro Jahr 110 € Mieterhöhung.

Vermutlich wird der Vermieter versuchen, diesen oder sogar einen noch höheren Betrag aufgrund der Modernisierung als Erhöhung verlangen. Nun könnt Ihr anfangen zu streiten. Falls Ihr nicht gerade einen Mietvertrag habt, in dem die Mieterhöhungen in irgend einer Form limitiert sind (Index- oder Staffelmiete), könnte der Vermieter stattdessen auch eine ganz normale Mieterhöhung als Marktanpassung vornehmen.

Angenommen, Ihr zahlt jetzt 500 € Kaltmiete und andere zahlen schon wesentlich mehr für ein Reihenhaus, könnte er mit 20 % Erhöhung auch auf 100 € pro Monat mehr kommen.

Durch die Erneuerung der Heizung spart Ihr jede Menge Heizkosten ein. Ein Drittel weniger ist ohne weiteres drin. Statt vielleicht 1500 € fallen dann im Jahr vielleicht nur noch 1000 € an. Oder Ihr hattet sogar mehr als 2000 € Energiekosten, dann könnte sich das auf vielleicht 1300 bis 1400 € reduzieren. Ersparnis also ca. 45 bis 60 € pro Monat.

Somit würde ich vorschlagen, dem Vermieter aufzuzeigen, dass Ihr nicht bereit seid, die Investition zu 100 % als Modernisierung anzuerkennen, dass Ihr aber nach Inbetriebnahme der neuen Heizung bereit seid, 40 € mehr Miete zu zahlen. Vielleicht verhandelt man noch etwas und einigt sich dann auf 60 € mehr oder irgendwas dazwischen.

Ein vernünftiger Vermieter wird auch erkennen, dass es wesentlich besser ist, sofort deutlich mehr zu bekommen, als sich in einen Prozess zu verwickeln mit unbekanntem Ausgang und hohen Kosten.

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung
Ist das jetzt eine modernisierung oder nicht?

Ja:

  1. Ist es keine Instandsetzungs- bzw. Erhaltungsmaßnahme n. § 555a BGB, weil der 38 Jahre alte Heizkessel noch tadellos funktioniert.
  2. Sondern eine Modernisierung, da der Austausch lediglich aufgrund der aktuellen Immissionswert erforderlich ist. Gem. § 555b Nr. 6 BGB ein Umstand, den der Vermieter nun "nicht zu vertreten hat".
  3. Dürfte die Anlage nicht nur den strengen Abgasvorschriften entsprechen (Klimaschutz), sondern energieeffizienter arbeiten (Heizstoff sparen), weitere Kriterien n. § 555b Nr. 1, 2 BGB.
  4. Demnach derf der VM "die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen".

G imager761

Ich vermute, dass der Kessel mit festen Brennstoffen beheizt wird. Wenn der nun nach fast 40 Jahren errneuert werden soll / muss, ist das eine reine Instandhaltung und nichts anderes. Der Ersatz ginge 100%ig zu Lasten des Vermieters. Er ist verantwortlich, dass die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten bleibt. Dazu gehört eine zugelassene Heizung. Die jetzige ist gesperrt und muss ersetzt werden.

Zumal der FS hier nicht berichtet, dass eine neue (andere) Heizungsanlage installiert werden soll.

Selbst wenn jetzt eine moderne effizientere Anlage installiert würde, dürften nur max. 20% der Kosten als Modernisierung umgelegt werden, 80% liefen unter Instandsetzung. Möglicherweise könnten Fördermittel in Anspruch genommen werden die dann auch von den Kosten abzuziehen wären. Vom verbleibenden Rest dürften dann 11% jährlich (davon 1/12 mnatlich) als Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht werden.

es ist eine öl heizung! die laut schornsteinfeger gute werte hat aber die 30 jahresgrenze weit überschritten hat. der heizungsbauer hat was von 9 bis 12k euro gesprochen. soweit ich weis sind die verrohrungen im keller neu (kupfer) also am kessel steht baujahr 80 also was letztendlich gemacht wird erfahre ich dann anfang september

@bof02

reicht nicht 15-20.000 € solar anlage eventuell dazu rechnen ca 7.000 -8.000 € bei neuem Öl Kessel alternativ Bio Heizöl Tanken

glaub ich persönlich nicht das er so viel da reinsteckt

Nein, das ist eine dringend erforderliche Sanierung. Wie wenn das Dach ein Loch hätte... Auf keinen Fall drauf einsteigen, dass die Mieter da was hinzu zahlen!

Schliesslich hat der Vermieter in den letzten 38 Jahren auch Rückstellungen für diese Sanierung tätigen können, sogar müssen.

Bei einer Modernisierung könnte er die Kosten abwälzen, wenn dadurch der Komfort steigen würde; bei Sanierung nicht.

ok danke dir! der meinung bin ich auch ich lass es darauf ankommen im sep. soll es gemacht werden und der vermieter muss ja alles schriftlich genau darstellen wenn er mehr geld will (als moderniesierung abrechnen)

@bof02

Lass dich einfach nicht einwickeln von wegen "mehr Komfort'. Eine Wohnung muss adäquat beheizt werden können; Punkt. Womit ist alleine seine Sache.

Der Tausch/Ersatz des Kessels wegen dessen Verschleiß und folgender Sperre ist eine reine Instandhaltung die allein vom Vermieter zu tragen ist.

@albatros

Nicht ganz, aber fast... Es ist kein Verschleiss, bzw. Abnützung. Es liegen betriebliche Sicherheitsmängel oder Abgasmängel vor. Die Heizung funktioniert gemäss der Schilderung noch, darf aber nicht mehr in Betrieb gesetzt werden.

Eine Instandhaltung ist ein anderer Begriff für Wartung, Aufrechterhaltung der Funktionstüchtigkeit. Eine Instandsetzung ist eine Reparatur zur wieder Inbetriebnahme. Im vorliegenden Fall kommt beides nicht in Betracht. Es ist der Totalersatz der Heizanlage, welches über die bautechnischen Rückstellungen erfolgen muss, welche aus den regulären Mieteinnahmen zu finanzieren sind.

@tenno5034

Der FS schreibt vom Ersatz des Kessels, nicht der Heizungsanlage.

Für mich ist der Tausch eindeutig eine Instandsetzung.

soweit ich weis wird der kessel und ich denke der brenner getauscht. Die heizkörper und rohre bleiben. zumindest geh ich davon aus! (da das system soweit läuft) ps. bitte nicht streiten, ich freue mich über die hohe beteiligung

Hiernach ist das eine Modernisierung:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1.

durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2.

durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3.

durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4.

durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5.

durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6.

die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7.

durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Das von dir zitierte Gesetz gilt nur, wenn die Anlage voll funktionsfähig ist. In diesem Fall ist sie das nicht mehr, sonst würde der Schornsteinfeger nicht den Betrieb untersagen. Somit ist es eine Instandsetzung.

@Renick

Über den Zustand der Sache die ersetzt wird, findet sich im Gesetz nichts, insoweit geh ich davon aus, dass es darauf nicht ankommt.

@lesterb42

Das steht gleich im ersten Satz mit dem Wort "bauliche Veränderungen". Um etwas zu verändern muss es intakt sein. Ansonsten nennt man es Reparatur oder Instandsetzung.

Man muss wirklich genau unterscheiden, was eine Modernisierung ist und was eine Instandhaltung. Viele Vermieter vermischen das mehr oder weniger absichtlich. Du findest daher auch zahlreiche Gerichtsurteile zu dem Thema. Beispielsweise werden bei Baumaßnahmen neben einer Modernisierung gleichzeitig auch Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt. Und so sieht es auf den ersten Blick alles wie eine Modernisierung aus, was natürlich erhebliche Auswirkung auf die Mieterhöhung hat.

@Renick
Um etwas zu verändern muss es intakt sein.

Warum?

Die Problematik wegen der Modernisierungsumlage ist mir durchaus bewust.

@lesterb42
Warum?

Weil es ansonsten in der Rechtsprechung als Instandsetzung angesehen wird. Und dann gilt allein §538 BGB. Das ist zu unterscheiden.

Beachte in dem Zusammenhaung auch §559 Abs. 2 BGB:

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

@Renick

Nach dem Absatz 2 müßte man dann die Kosten aufteilen. Alles als Instandhaltung zu beurteilen halte ich - gerade bei diesem alten Gerät - für gewagt.

die heizung fuktioniert soweit aber der schornschteinfeger nimmt sie nicht mehr ab weil sie 38 jahre alt ist und jetzt muss mindestens ein neuer kessel her. es hies zwischen 9 und 12 k euro. und ixh bin der meinung das es keine moderniesierung ist.

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