Hauskauf: Zahlungstermin nach Notarbesuch

5 Antworten

Du kannst mit dem Verkäufer einen Mietvertrag abschließen für die Zeit nach dem Verkauf und der Übergabe des Hauses und Euch auf eine Miethöhe einigen. Diese könnte ggf. schon vom Kaufvertrag abgezogen werden. Wenn Du Angst hast, dass er das Haus nochmals verkaufen könnte, kannst Du eine Vormerkung eintragen lassen, deren Gebühr nicht hoch ist, dann wird der Kaufvertrag direkt beim Grundbuchamt vermerkt und blockiert einen nochmaligen Verkauf.

Bis zur Anberaumung eines Notartermins kann es recht flott gehen. Im Regelfall bestimmt der Verkäufer die Notarauswahl, sobald dir der Name bekannt ist, rufe ihn an und schildere ihm das die Kaufpreisfälligkeit Januar 2013. Er wird das dann in der Urkunde mit aufnehmen und bevor du und der Verkäufer zur Unterzeichnung einen Termin bekommst, wird dir ein Entwurf des Kaufvertrages zugesandt. Dort kannst du dann nachschauen, ob alles in deinem Sinne vermerkt wurde oder welche Änderungen noch erforderlich sind.

Wenn nun der Verkäufer noch vier Monate in der Hütte verweilen möchte, sollte die Zahlung auch erst zum späteren Zeitpunkt erfolgen oder aufgrund der unentgeldlichen Überlassung der Kaufpreis entsprechend gedrückt werden.

Kaufpreis drücken, guter Punkt.

Was ist eure Einschätzung zu einer anderen Frage:

Festlegung des Kaufpreises über Einbeziehung von abziehbaren Kosten wie z.B. Küche etc. zur Reduktion von Grunderwerbssteuer und Notarkosten?

  1. Derartige Abzugskosten wirken sich sowohl auf die Grunderwerbsteuer als auch die Notarkosten aus, richtig?

  2. Wenn ich sich der Kaufpreis, und somit meine Kosten reduzieren ist das ja erstmal gut für mein Budget. Aber trifft mich der reduzierte Kaufpreis später an anderer Stelle, z.B. beim möglichen Wiederverkauf oder sonstwo? Wie sieht es die Bank wenn der Wert der Immobilie sinkt und der Finanzierungsbedarf trotzdem gleich bleibt (vor und nach diesem Kostenabzug bzw. der Kaufpreisänderung)? Wo sind die Vor- und Nachteile?

@Rocketman2000

Antworten ware alle gut und hilfreich, aber bitte auch meinen letzten/neuen Punkt kurz beantworten.

@Rocketman2000

so da bin ich wieder, aber die Hunde hatten kein Verständnis das der Alte am PC hockt und wollten erst einmal zwei Stunden raus.

Also @Rocketman2000, zu Frage 1) ja diese Abzugskosten beeinflussen Grunderwerbsteuer, Notatkosten sowie auch evtl. noch deine jährlich zu tragende Grundsteuer.

zu 2) zu einem späteren Weiterverkauf hat das meines Erachtens keine Auswirkungen. Falls du dich einmal entscheidest, die Hütte zu veräußern läßt du dir wohl möglicherweise ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes fertigen. Auch mit der Bank dürfte es keine Probleme geben, denn ich denke mal du hast ja bereits eine Finanzierungszusage erhalten und du kannst es bei einem möglichen Gespräch informativ anbrigen. Das Geld kannst du entweder für die Erwerbsnebenkosten verwenden oder als Sondertilgung einsetzen. Die Vorteile liegen bei Punkt 1. Nachteile? Der jährliche Abschreibebetrag verringert sich ein wenig.

Wenn du nun auch noch vom Veräußerer die Küche übernimmst, könntest du diese auch aus dem Kaufpreis der Immobilie herausnehmen, dto. trifft auch, falls vorhanden auf eine Heizanlage zu. Die Immobilie selbst abzgl. Grund kannst du jährlich im Regelfall mit 2% - 50 Jahre lang abschreiben, aber die Küche auf 10 Jahre mit 10%. das alles reduiert Nr. 1) und dein jährlicher Abschreibbetrag erhöht sich mit Auswirkung auf dein versteuerndes Einkommen.

@helmutgerke

Haus abschreiben? Man lernt nicht aus. Geht das auch, wenn ich selbst darin wohne und es kein Spekulationsobjekt ist?

Den Kaufpreis zu drücken ist sinnvoll; man zahlt ja dementsprechend weniger an Steuer, Makler und Notar.

Es ist eher normal, daß beim Kauf einer gebrauchten Immobilie der Übergabezeitpunkt mind. 6-8 Wochen nach notariellem Kaufvertrag liegt. Schließlich muß der Verkäufer erst einmal ausgezogen sein und der Käufer muß die Kaufpreiszahlung durch seine finanzierende Bank organisieren. Und dazu muß wiederum erst der Notar die Bank mit den notwendigen Unterlagen versorgen.

Bei dir ist die Zeitspanne jetzt etwas länger, aber im Prinzip ist es dasselbe.

Zuerst gilt einmal der Zustand des Hauses zum Kaufzeitpunkt als geschuldete Beschaffenheit des Objekts vertraglich definiert. Etwaige Mängel zum jetztigen Zeitpunkt muß der Verkäufer gleich angeben.

Dann löst man das Ganze einfach indem man die Übergabe, also den Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten auf denselben Termin legt wie die Kaufpreiszahlung. Sprich Geld gegen Ware.

Das ist rechtlich die einzige saubere Lösung, bei der keiner übervorteilt wird.

Bis dahin bleibt der Verkäufer weiterhin Besitzer mit allen Verpflichtungen und zahlt natürlich keine Miete. Er muß aber das Haus instand halten und evtl. Reparaturen durchführen.

Erst wenn der Verkäufer dem Notar den Eingang des Kaufpreises bestätigt, leitet dieser den Eigentümerwechsel im Grundbuch ein.

Du solltest mit deiner Bank verhandeln, daß sie bis zur Kaufpreiszahlung keine Bereitstellungszinsen verlangt.

Wie erwähnt kannst du den zu versteuernden Kaufpreis senken, indem du Zubehör, die nicht unmittelbar zum Haus gehören separat ausweisen läßt.

Das ist in der Regel der Zeitwert der Einbauküche oder Einbauschränke, ein Gartenhäuschen, eine Markise usw. Alles was fest zum Haus gehört wie Heizung, Fenster, Bodenbeläge usw. gehört definitiv nicht dazu. Übertreibe die Angaben nicht, da dir sonst das Finanzamt gar nichts anerkennt.

Euch allen vielen Dank!

Soweit bin ich jetzt gut informiert.

Einen schönen Abend.

Hallo, auch wenn der Thread schon etwas älter ist passt meine Frage hier ganz gut rein.

Wir haben ein Hausgekauft und im Vertrag steht der Kaufpreis ist fällig und zahlbar bis spätestens 15.01.2015. Ein Punkt dabei ist, dass das Haus auch bis dahin besenrein sein muss.

Nun würde bereits ausgemacht, dass die Übergabe im Idealfall bereits im Dezember 2014 stattfindet, sobald das Haus besenrein ist. Die Verkäufer versichern, dass dies in den nächsten Tagen der Fall ist und wir sollen doch das Geld schon einmal überweisen. Natürlich wollen wir uns vorher davon überzeugen, dass das Haus tatsächlich besenrein ist. Und das nicht erst nach Zahlung zum Übergabezeitpunkt feststellen, oder eben auch nicht.

Im Vertrag steht weiterhin: "Die Übergabe des Kaufobjektes erfolgt spätestens mit Eingang des vollständigen Kaufpreises." Wir verstehen das so, dass die Übergabe erfolgen kann und danach die Zahlung eingeleitet wird, bzw. dies gleichzeitig abläuft, nicht aber die Übergabe erst nach der Zahlung erfolgt.

Machen wir hier einen Denkfehler und müssen wir erst Zahlen und dann ist die Übergabe?

Der Notar hält nur fest, was vorher vereinbart wurde. Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, daß der Kaufpreis am 31.01.2013 vollständig bezahlt sein muß und an dem gleichen Tag das Haus übergeben werden soll, dann kann das der Notar beurkunden.

Sinnvoll ist, den Notartermin frühzeitig zu machen. Es dauert einige Zeit, bis der Vertrag aufgesetzt ist und bis der Notar seine Rechnung stellt. Die im Vergleich zum Rest des gesamten Kaufwertes recht niedrig ist.

Der Notar verliest den Vertrag. Die beteiligten Parteien unterschreiben. Der Käufer muß wie vereinbart zahlen, der Verkäufer muß wie vereinbart zur Verfügung stellen. Der Notar prüft nicht, ob der Preis zu hoch ist. Er macht auch keine Vorschläge, wann wer auszieht oder wer wieviel Miete zahlen soll.

@Novesianer: Miete will der Verkäufer grds. nicht zahlen.

@ sumpfbub: Der Notar kann Zahlungstermin und Übergabe für den 31.1.2012 beurkunden. Das ist gut zu wissen.

Was sind die üblichen konkreten zeitlichen Abstände zwischen Notartermin, und welchen/den dann folgenden Schritten?

@Rocketman2000

Festgelegte Zeiten gibt es meines Wissens nicht. Wenn ich mich recht entsinne, war etwa drei Wochen nach Erhalt des Entwurfs der Termin beim Notar angesetzt. Bei dem Termin wurde verlesen und unterschrieben.

Nach ein paar Wochen kam der Termin für den Auszug, ein paar Tage vorher haben wir bezahlt und der Notar hat die Zahlung bestätigt. Damit waren wir dann Eigentümer. Diese Termine haben wir einfach vorher vereinbart; es war keine bestimmte Frist, die es gesetzlich einzuhalten gab.

Da Du ohnehin nicht um den Notar kommst, wenn Du die feste Absicht zum Kauf hast, solltest Du Dich einfach mit ihm zusammensetzen und fragen. Der Notar soll nicht urteilen; er soll lediglich dafür sorgen , daß der Vertrag erfüllt wird. Ob Du zuviel oder zuwenig zahlst oder ob das Objekt eine Bruchbude oder ein Palast ist, soll ihn nicht interessieren.

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