Hauskauf mit Kindern und Wohnrecht/Absicherung Eltern?

Der Stress und das Zerwürfnis ist vorprogrammiert.

Lebenslanges Wohnrecht für Eltern - Kind kann seinen Anteil während Lebenszeit nicht verkaufen - sollte ggf. auch das Beleihen durch das Kind für dessen Anteil ausgeschlossen werden (siehe dazu auch Frage 2).

Es kann beim Erwerb natürlich ein Wohnungsrecht auf dem Grundstück für die Eltern bestellt werden. Eine Beschränkung in der Form, dass das Kind nicht über seinen Miteigentumsanteil verfügen kann, ist nicht möglich. Es kann sich aber schuldrechtlich, also rein vertraglich gegenüber den Eltern dazu verpflichten, seinen Anteil nicht zu verkaufen und zu belasten.

Kind kommt in finanzielle Schieflage - kann dessen Eigentumsanteil bei Pfändung etc. das lebenslange Wohnrecht der Eltern beeinträchtigen, bzw. wie kann sichergestellt werden, daß die Eltern das Haus behalten, auch wenn das Kind "bankrott" geht?

Auf seinem Anteil können die Gläubiger Zwangshypotheken zur Eintragung beantragen und auch eine Teilungsversteigerung ist theoretisch möglich. In der Praxis wird den Eltern ein Recht auf Übertragung des Anteils des Kindes in gewissen Fällen eingeräumt. Z.B. wenn Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen das Kind betrieben werden, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet wird etc. Möglich ist auch ein Anspruch auf Rückübertragung wenn das Kind, entgegen der Vereinbarung den Anteil nicht zu veräußern oder zu belasten, es dennoch tut. Dieser Anspruch kann durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden. Er würde also etwaigen Zwangshypotheken vorgehen.

Wenn die Eltern ihren Teil verkaufen wollen, dann muß das Kind zustimmen - unabhängig davon wie hoch der Eogentumsanteil des Kindes ist.

Das ist schwieriger zu bewerkstelligen (zumindest wenn du den Verkauf des gesamten Eigentums und nicht nur des Anteils der Eltern meinst, denn dem Verkauf des Anteils müssen andere Miteigentümer nicht zustimmen). Spontan würde ich sagen, dass das nur indirekt möglich ist, und zwar durch eben wieder einen Anspruch auf Übertragung des Anteils an die Eltern, sollte das Kind der Veräußerung nicht zustimmen.

In dieser ganzen Angelegenheit muss man natürlich auch noch beachten, dass das Kind mitspielen muss. Das sind enorme Einschränkungen für das Kind und es muss schon beachtliche finanzielle Vorteile erhalten, wenn es sich lohnen soll.

Außerdem muss man damit rechnen, dass, wenn das Kind einen Teil des Kaufpreises tragen soll und diesen finanzieren muss, die Bank den Vorrang vor dem Wohnungsrecht und der Vormerkung haben möchte. Wird der Kredit dann nicht bedient, würden in einer Zwangsversteigerung diese Rechte erlöschen.

1. Lebenslanges Wohnrecht kann man festlegen, dass ein Eigentümer seinen Anteil nicht verkaufen darf, eher nicht.
2. Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt immer erhalten, egal, wem das Haus oder Teile davon gehört/-en.
3. Das wird so nicht gehen.

Für alles kann man aber natürlich zusätzliche vertragliche Regelungen untereinander treffen. Dafür sollte man sich aber nicht auf GF, sondern von einem (auch auf Erbrecht spezialisierten), Notar oder einem Rechtsanwalt (der wohl etwas teurer wäre), beraten lassen.

Denkbar wäre aber auch eine andere Konstruktion, die die Immobilien-Transaktion etwas unkomplizierter machen würde. Eine Partei kauft das Haus, entweder Eltern oder Kind und die andere Partei stellt den eigenen Anteil an der Finanzierung des Kaufpreises als Darlehen zur Verfügung (durch Grundschuld besichert). Bei Erwerb durch das Kind würde außerdem das lebenslange Wohnrecht für die Eltern eingetragen.

Dann wäre das Immobiliengeschäft von der Finanzierung getrennt. Das schiene mir weniger problematisch.

Aber wie gesagt, nur meine Meinung, fachliche Beratung wäre zu empfehlen. Vielleicht kann das der gleiche Notar erledigen, der auch den Hauskauf beurkunden würde.

Soweit das Wohnrecht vorrangig vor evtl. weiteren Rechten eingetragen wäre, kann es nicht untergehen.

Wird der Hauskauf jedoch anteilig oder ganz mit Darlehen finaziert, dann läßt sich die Bank für ihren Eintrag in Abtl. III den Vorrang in Abtl. II (Wohnrecht) einräumen.

Kommt es dan zu einer Verwertung des Hauses unter Zerschlagungsaspekten, geht das Wohnrecht unter.

Um allen Eventuältitäten aus dem Wege zu gehen, empfiehlt sich die Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum.

Jeder erwirbt und belastet dabei ausschließlich seine Eigentumwohnung im gleichen Gebäude.

Da würde ich mich von einem Anwalt/ Notar beraten lassen, da es zuviele fallstricke gibt