Haus vor Zwangsversteigerung ohne Eigentürmer kaufen?

5 Antworten

Oje, oje, teilweise viel Unwissen hier unterwegs ...

Also, ich versuche mal, die Fragen zu beantworten und ein paar unrichtige Antworten hier zu entkräften.

  1. Die Bank kann nicht ohne Zustimmung des Eigentümers vor dem ZV-Termin veräußern, ansonsten würde sie ja auch keinen ZV-Termin brauchen. Die Bank kann auch den Eigentümer nicht anderweitig zum Verkauf zwingen als eben genau über die Zwangsversteigerung (ZV).

  2. Bevor ein ZV-Termin angesetzt wird, erfolgt die Verkehrswertfestsetzung. Zu diesem Zweck gibt das Amtsgericht in nahezu allen Fällen ein Gutachten in Auftrag. Sollte es also bereits einen angesetzten Termin geben, so sollte es auch ein Gutachten geben. Einsicht darin erhaltet ihr über das Amtsgericht oder die Bank, welche die ZV betreibt.

  3. Mit der Bank solltet ihr verhandeln, um zu erfahren, zu welchem Preis sie einen Zuschlag im ZV-Termin erteilen lassen würde.

  4. Rein theoretisch kann der Eigentümer trotz laufenden Verfahrens das Haus verkaufen, was aber ohne Mitwirkung der betreibenden Bank für euch keinen Sinn macht, da ihr das Grundbuch nicht lastenfrei bekommt, heißt Grundschulden undd Zwangsversteigerungsvermerk bleiben drin, wenn nicht die kompletten Schulden abgelöst werden können. Die Bank könnte aber eventuell mit dem Eigentümer verhandeln, ob dieser bereit wäre, bei einem freihändigen Verkauf mitzuwirken. Das kann für den Eigentümer Sinn machen, wenn er sich beispielsweise auf dem Wege mit der Bank im Gegenzug über etwa verbleibende Restschulden einigen kann.

  5. Ein freihändiger Verkauf birgt ein paar Risiken aufgrund der Grundbucheintragungen, deshalb sollte man sich alle Zusagen schriftlich bestätigen und im Notarvertrag für die Nichteinhaltung entsprechende Rücktrittsrechte einbaueen lassen. Ein Restrisiko, dass es scheitert, weil unterwegs eine der Parteien nicht mehr mitmachen will und man unter Umständen auf ein paar Kosten hängen bleibt, ist jedoch nicht ganz auszuschließen.

  6. Dass nur die betreibende Bank euren Hauskauf finanzieren würde, ist Unsinn. Bei entsprechenden Absicherungen und notarvertraglichen Regelungen könnt ihr mit der von euch gewünschten Bank finanzieren, genauso auch, falls ihr das Haus schlussendlich bei einem ZV-Termin kauft. Natürlich sollte die Bank euch vor dem ZV-Termin eine schriftliche verbindliche Finanzierungsbestätigung ausstellen, das ist aber im allgemeinen kein Problem.

Fazit: Verhandlungen mit der betreibenden Bank sind unumgänglich, da ihr ja auf jeden Fall wissen müsst, welcher Betrag von der Bank gefordert wird, um bei einem eventuellen freihändigen Verkauf vor dem ZV-Termin die Löschungsbewilligung zu erteilen und den ZV-Antrag zurückzunehmen. Vorsicht - falls es mehrere im Grundbuch eingetragene Gläubiger gibt, so müssten alle entsprechend ihre Bereitschaft erklären, Löschungsbewilligung zu erteilen!

Wenn ihr mit der betreibenden Bank verhandelt und Einigkeit erzielt habt, so hat am ehesten die Bank die möglichen Motivationshilfen, um den Eigentümer zur MItwirkung zu bringen, beispielsweise eben durch Verhandlungen über etwa verbleibende Restschulden, indem sie dem Schuldner bei den Bedingungen etwas entgegen kommt. So hätte der Schuldner eine Regelung und die Bank könnte die Kosten des ZV-Termins sparen.

Alles in allem bleibt aber zu sagen, dass die Fronten, wenn es einmal so weit gekommen ist wie in diesem Fall, häufig sehr verhärtet und Verhandlungen entsprechend schwierig sind. Zumindest scheint aber die Eigentümerin selbst ja auch grundlegend verkaufen zu wollen, vielleicht ist das ja ein Ansatz. Sollte es funktionieren können, lasst euch auf jeden Fall umfassend von einem Notar beraten, damit der Verkauf sauber über die Bühne geht und auch die Lasten alle aus dem Grundbuch kommen, die von euch nicht übernommen werden sollen.

LG

Die Bank kann den Eigentümer nicht zwingen vorher zu verkaufen. Allerdings wäre das im Interesse des Eigentümers versuchen vorher zu verkaufen, da dann in der Regel der Preis höher ist als in einer Zwangsversteigerung. Es ist möglich mit der Bank zu verhandeln. Man kann dieser ein Angebot machen. Allerdings kann man das Haus in der zV günstiger bekommen.

Der Gerichtsgutachter kommt und macht ein Gutachten. Die (Noch) Eigentümer müssen diesen aber nicht und das Objekt lassen, so dass das Gutachten meistens nichts taugt und man sozusagen oft "die Katze im Sack" ersteigert. Ohne Fachmann würde ich sowieso nicht alleine das Abenteuer Ersteigerung angehen, dazu benötigt man einen Fachmann.

Hier einmal Infos über den Ablauf der Zwangsversteigerung: http://www.schuldnerakuthilfe.com/zwangsversteigerung-immobilien.html

Wenn das Haus zur Zwangsversteigerung ausgeschrieben wurde, habt Ihr eine offizielle Veröffentlichung und ich würde in diesem Fall auch mit der Bank sprechen. Aber die Bank kann ohne Zustimmung des Eigentümers nicht verkaufen, dass sieht das Gesetz nicht vor. Die Bank kann den Eigentümer auch nicht dazu zwingen. Stellt sich der Eigentümer quer, habt Ihr so keine Chancen. Ein weiteres Problem kann werden, dass eine Bank, die Euch das Haus finanzieren soll, auch einen Gutachter rausschicken wird und den müßten die Eigentümer reinlassen. Das könnt Ihr leider auch nicht verlangen. Die Situation ist daher nicht so einfach. Ich kann nur empfehlen nochmals das Gespräch mit den Eigentümern zu suchen.

Ohne den Eigentümer geht das nicht. Allerdings auch nicht ohne den betreibenden Gläubiger (wohl Bank), da die Veräußerung ansonsten relativ unwirksam wäre. Das Gutachten wird recht zügig nach der Verfahrensanordnung in Auftrag gegeben. Steht ein Versteigerungstermin fest, gibt es auch schon ein Gutachten.

Hallo,

wenn die ZV im Grundbuch steht, werdet Ihr keine Bank finden, die das Haus finanziert, außer der Bank, die die ZV betreibt. Grundsätzlich ist es möglich, das Haus vor der ZV freihändig zu kaufen, wenn Ihr mit dem Verkäufer einig werdet.. Es gibt aber noch weitere Hürden, die ich Euch hier erspare. Es macht Sinn, mit der Bank zu sprechen und zu fragen, ob ein Erwerb vor der ZV möglich ist. Erst dann macht es Sinn weiter nachzudenken.

Das Haus ersteigern, solltet Ihr nur, wenn Ihr das Geld vor der ZV auf dem Konto habt. Alles andere wäre hochgradig riskant.

Ob man ein Haus mit so einem "Dachschaden" kaufen sollte, ist eine andere Frage. Auch hier sehe ich einige Risiken.

Gruß

dervagabund

Hallo,

Warum wird uns das Haus nur die Bank finanzieren, die jetzt auch die ZV betreibt? Gibt es rechtliche Gründe oder ist das generell ein Risikogedanke?

Der Dachdecker hat uns sehr genau gesagt, was an dem Dach nicht in Ordnung ist, und sagte auch, dass noch keine Feuchtigkeit im Mauerwerk oder den Decken ist. Also generell leicht zu renovieren wäre, es muss aber getan werden.

Viele Grüße

@recaanje

Hallo,

rechtliche Gründe gibt es dafür nicht. Die finanzierende Bank steckt schon im Risiko drin, deswegen ist es für sie leichter, den Schuldner auszuwechseln, als für eine fremde Bank zu einer Risikobewertung zu kommen.

Gruß

dervagabund

Was möchtest Du wissen?