Haus verkaufen, kredit bleibt beim verkäufer?
Ist es eigentlich möglich ein bankfinanziertes Haus zu verkaufen ohne den Kredit zu überschreiben?
Verkäufer hat ein Haus per Kredit gekauft... das ganze ist 100% abgesichert über Grundschulden (u.a. auf das Haus selbst). Kann der Eigentümer das Haus weiter verkaufen, den Kredit aber ganz regulär tilgen (Grundschulden bleiben drin).
Der Käufer macht paralell dazu einen eigenen Kreditvertrag mit dem Verkäufer mit einer tilgung in der Höhe der Tilgung des anderen Kredites.
Hintergrund ist der.... das haus sollte vor Jahren von mir gekauft werden, leider spielten die Banken nicht mit. Mein Vater hat das Haus als Strohmann bankfinanziert gekauft (bank war involviert)... ich zahle die tilgung seit dem als Miete an meinen Vater. Da 2019 die zahlen gestimmt haben sollte das ganze dieses Jahr eigentlich übernommen werden.... leider hagelte Corona rein und hat die zahlen wieder versaut.
Das ganze soll dennoch übernommen werden jetzt endlich weil es inzwischen ein steuerliches Problem darstellt mit der Miete = tilgung Lösung da die Mieteinnahmen versteuert werden müssen.... daher will ich das haus jetzt offiziell kaufen. Wenn der Hausverkauf losgelöst vom Kredit funktionieren würde wäre es optimal.
der käufer/verkäufer würde es mitmachen
Das bedeutet, dass der Käufer den Kaufpreis um die Grundschuld verringert?
antworte mal seperat, kann hier nicht genug zeichen posten
7 Antworten
Verkäufer hat ein Haus per Kredit gekauft... das ganze ist 100% abgesichert über Grundschulde n (u.a. auf das Haus selbst).
Das Geheimnis liegt in dem unter anderem. Dein Vater haftet offenbar mit mehr wie nur dem Haus.
Dein Vater ist Eigentümer und Kreditnehmer, das Haus samt Grundstück ist ein Teil der Banksicherheit.
Du bezahlst den Kredit, warum ihr daraus einen Mietvertrag gemacht habt, muss man jetzt nicht verstehen. Du kannst in der Höhe jederzeit Schenkungen an den Vater machen, außer die Abschreibung Vermieter war gewollt. Wenn dein Vater bereits beim Erwerb als Kreditnehmer aufgetreten wäre und du als Erwerber- hätte man sich den Zwischenschritt sparen können.
Solange dein Vater Kreditnehmer bleibt, ist der Bank der Eigentümer egal, sie hat ihre Sicherheit nach wie vor in dem Haus. Im Erbfall würde auch beides auf die Erben übergehen.
Wenn du noch Geschwister hast und Vater stirbt: das Haus ist Erbmasse und du bist Mieter, daher solltest du auch in das Haus nur wie ein Mieter dein Kapital stecken.
Vielleicht solltet ihr mal gemeinsam zum Steuerberater?
Dann macht am besten einen gemeinsamen Termin bei der Bank. Ohne die Bedenken der Bank von damals zu kennen, ist alles Spekulation.
Da zu 100% finanziert, fließt vermutlich auch kein Geld bei der Übertragung. Du übernimmst die Grundschuld, der Vater haftet weiterhin gegenüber der Bank. Je nachdem um welche monatliche Tilgung es sich hier handelt: vielleicht geht auch ein Ratenkauf oder in Form von Mietkauf. Evtl musst du mit dem Konstrukt auch noch zu einem Anwalt. Im Hinterkopf solltest du immer haben: was geschieht wenn Vater und ich mal Streit haben oder wenn weder ich noch Vater die Tilgung bezahlen können. Was geschieht im Erbfall: sowohl deinem als auch dem des Vaters.
Die Bank hatte keine bedenken... nur vorschriften bzgl. Kapitaldienstfähigkeitsnachweis der in einer bestimmten form gerechnet werden muss die die Realität einfach nicht darstellt. Damals war schon ausgemacht dass wir es umschreiben sobald die Zahlen stimmen....
Effektiv läuft es ja, und die Bank weiß das auch... evt. gehts auch durch aber falls nicht brauche ich eben einen plan b.
vielleicht geht auch ein Ratenkauf oder in Form von Mietkauf.
es wäre ja ein Ratenkauf... den Kaufpreis für die immobilie zahle ich wie bisher direkt auf sein Kreditkonto... nur als zweck tilgung+zinsen statt miete. Anwalt brauchen wir auch nicht da soweit alles klar ist zwischen uns. Wenn keiner die tilgung zahlen könnte und auch meine partnerin nicht (und es ist extrem unwarscheinlich dass alle es gleichzeitig nicht könnten) könnte das Haus locker verkauft werden.... es hat allein seit dem zeitpunkt des kaufs vor über 5 jahren einen starken wertzuwachs gehabt (das wird auch noch so ein problempunkt sein beim Kaufvertrag und dem FA). Auch Unfälle und Tot sind abgesichert... bis jetzt bin ich noch nie jemanden etwas schuldig geblieben... selbst wenn es holprig wurde).
Wie gesagt... es läuft... und nicht erst seit gestern. Das einzige was mich immer wieder bremst sind deutsche Vorschriften... in einer "normalen" Welt hätte die Bank eine zu mind 180% durch Grundschuld abgesichertes Darlehen einfach direkt vergeben.... aber hier haben wir leider "schutz"vorschriften die alles verkomplizieren. Da muss man dann leider immer wieder Konstrukte bauen um dinge möglich zu machen (die teilw. viel Geld kosten.... wie bei diesem die doppelten Notarkosten/Grundbuchkosten).
Ich dachte jetzt mehr die Raten im Vertrag zu verankern: Auch wenn zu 100% finanziert, hat das Gebäude heute einen Wert x welchen sowohl der Notar, wie auch das Finanzamt wissen wollen. Und die Situation musst du nun irgendwie in den Vertrag bringen, denn es ist ja keine Schenkung.
Dein Vater überträgt dir das Eigentum sofort, Besitz und Lasten gehen ebenfalls sofort über, du verpflichtest dich die Raten in Höhe von y am 01. eines jeden Monats zu zahlen, Sonderzahlungen sind möglich. Wie du nun sicherstellen kannst, dass du irgendwann die Löschungsbewilligung von der Bank bekommst, weiß ich gerade nicht. Evtl hat der Notar hier eine Idee.
Evtl macht es Sinn dem Vater noch eine Rückauflassungsvormerkung einzutragen, falls du doch mit der Zahlung in Verzug kommst. Evtl auch seine Zustimmung für eine beabsichtigte weitere Beleihung durch dich.
Wenn der Kredit irgendwann auf dich übergeht, bekommst du die Löschungsbewilligung von der Bank- akzeptiert dich die Bank bereits als Kreditnehmer hat das Haus einen Wert x, welchen durch die Übernahme der Restschuld in Höhe von y gemindert wird.
Geplant war Kaufpreis = Restsumme vom Darlehen. Und dann einen direkten Kreditvertrag mit ihm mit einer monatlichen Zahlung der Tilgungssumme + Zinsen. Das mit der Rückauflassungsvormerkung schaue ich mir an, guter tipp.
Problem was ich noch sehe ist dass das Finanzamt stress machen könnte wg. zu geringem kaufpreis weil der immobilienwert stark gestiegen ist, wobei es ja schon vor Jahren einen (mündlichen) vertrag gab der besagt hat dass ich das ganze so übernehmen werde wenn möglich.... muss man mal schauen wie es läuft.
Wichtig ist jetzt erstmal das es schlichtweg über die Bühne geht... entweder inkl. kreditübernahme oder eben mit einer Ausklammerung des ganzen erstmal.
Gegenüber dem Finanzamt könntest du den Schenkungsfreibetrag von oben nach unten ausnutzen. Evtl kann man die von dir gezahlte Miete als bereits erbrachten Gegenleistung darstellen. Wenn es als Erbübertragungsvertag ausgestaltet wird, fällt zumindest keine Grunderwerbsteuer an.
das mit der Grunderwerbssteuer wusste ich, das mit der Miete passt bis jetzt... wir haben es als Kapitalanlage genommen und dadurch die miete mit den kaufkosten gegengerechnet. Ist jetzt nur ausgeschöpft, daher fällt ab jetzt steuer an was unpraktisch ist.... darum soll das jetzt kurzfristig übernommen werden. Klar hab ich draufgezahlt dadurch bis alles durch ist, aber dinge mit denen man Leute "schützen" möchte sind nicht immer vorteilhaft. Ich will nicht wissen was mich solche Hilfskonstrukte um Dinge doch zu ermöglichen mit der Zeit gekostet haben :-). Aber selbst wenn ich da jetzt nochmal 6000€ drauf zahle... ich schätze den Wertgewinn der Immobilie auf ca. 50.000€-60.000€ minimum nach aktueller Marktlage. Also alles richtig gemacht.... selbst wenn es etwas umständlich war :). Es ist ärgerlich... aber ist eben leider so.
Nein. Dem wird die Bank nicht zustimmen!
in wie fern muss sie zustimmen? Konnte im Vertrag nichts dazu finden.
Ach ne, warte. Das Grundpfandrecht bleibt ja. Aber dumm wäre es für den Käufer. Wenn du die Raten nicht zahlst, ist er das Haus los, auch wenn er an dich fleißig weiter zahlt! Und am schlimmsten ist es für dich. Wenn er dich nicht mehr bezahlt, kannst du das Haus nicht mehr bezahlen und sitzt auf dem Kredit und er schuldet dir Geld und du hast keine Sicherheit
ich habe die frage ergänzt. Der künftige rechtliche käufer ist eigentlich schon der aktuelle Käufer der das Haus auch jetzt schon abbezahlt (in form eine Mietzahlung in Tilgungshöhe direkt auf das Tilgungskonto). Es ist eigentlich eine verwaltungstechnische Angelegenheit
Dazu brauchen Sie im Vertrag nichts zu finden, da ein Schuldnerwechsel völlig ausgeschlossen und nicht nicht vorgesehen ist!
Schuldner soll der „alte“ Eigentümer bleiben
"Eigentliche" Eigentümer gibt es nicht!
Eigentümer ist der, welcher im Grundbuch als solcher eingetragen ist.
Drum geht es ja. Eigentümer des Hauses wechselt, der Schuldner für die Bank bleibt. Der Kreditvertrag wird auch nicht gekündigt... er läuft einfach weiter.
Ein solcher Wechsel muß mit notariellem Kaufvertag und folgender Eintragung im Grundbuch vollzogen werden.
Eine Kreditübernahme scheidet aus.
Der Käufer kann gleichwohl mit entsprechender Vereinbarung im Kaufvertrag die bestehenden Grundpfandrechte zur Besicherung seines eigenen neuen Kredites übernehmen und gleichzeitig das Altdarlehen des Verkäufers ablösen.
genau so meinte ich es ja. Die Grundfrage ist schlichtweg ob der Kredit irgendwo an das Eigentum der Immobilie gekoppelt ist. Konnte da nichts finden. Grundschulden sind ja auch an das objekt gekoppelt und nicht an den Eigentümer des Objektes.
Man kann einem Dritten die Zustimmung erteilen, den eigenen Grundbesitz als Sicherungsgeber in notarieller Form mit Grundpfandrechten zur Absicherung von dessen Schulden zu gestatten.
Gerät der Schuldner bewußt oder zufällig in Zahlungsschwierigkeiten, kommt dann das belastete Objekt des Sicherungsgebers in die Zwangsversteigerung.
Ja funktioniert. Was Käufer und Verkäufer regeln ist für die Bank unerheblich. Der Verkäufer haftet nachwievor persönlich und die Immobilie dringlich. Voraussetzung ist dass die grundpfandrechte vom Käufer übernommen werden.
Weiß ich aus Berufserfahrung.
Ich denke mal, die einfachste Lösung ist wohl eine Überschreibung. Der Kredit bleibt erhalten, Du bedienst ihn, Dein Vater hat aber keine Einnahmen mehr zum Versteuern-da er dann kein Eigentum mehr hat-, und wenn die Bank vernünftig ist,spielt sie auch mit...... Wir haben ein ähnliches Modell gewählt.
eigentlich war es so geplant, corona macht aufgrund von Verlusten dieses Jahr wahrscheinlich einen strich durch die Rechnung.
Die Bank gewährt dem Käufer einen neuen Kredit zur Kaufpreiszahlung, der mit den bereits bestehenden Grundpfandrechten besichert bleibt.
der kredit sollte eigentlich einfach übernommen werden... aber wenn die regularien das verbieten brauche ich eine alternative Lösung.
Der Käufer löst mit seinem neuen durch bestehende Grundpfandrechte gesicherten Kredit die Altschulden ab. Das wird so auch im notariellen Kaufvertag festgeschrieben.
Ein völlig normaler Vorgang.
Einfaches "Kredit überehmen" gibt es nicht!
Bank und Notar werden Ihnen dies gerne bestätigen.
Die Grundpfandrechte würden bleiben wie sie sind..... und auch der Kreditnehmer würde bleiben. Was sich ändern würde wäre der Eigentümer der Immobilie.
Ein gewagtes Unterfangen!
Zahlt der Schuldner nicht, weil nicht mehr kann oder will, kommt das Haus unter den Hammer!
Der Käufer als neuer Eigentümer verliert dann sein Kaufobjekt in der Zwangsversteigerung.
Kein Notar würde einen solchen Schmarren beurkunden!
Wie in der erweiterung geschrieben.... die ganze aktuelle Situation ist eh nur konstruiert. Das ganze läuft seit Jahren problemlos.... der kredit wird direkt vom käufer weiter bedient, wie es auch jetzt schon der Fall ist. Es ändert sich nur der Eigentümer der Immobilie, nicht der Schuldner des Kreditvertrages.
es ist die Realität... seit vielen jahren :). Das einzige was fehlt ist die Umschreibung des Objektes auf die eine oder andere Art.
Wenn ich mir jetzt für 1000€ einen Flatscreen finanziere.... dann kann ich den am nächsten Tag weiter verkaufen ohne der Bank auch nur Bescheid zu geben. Bei der Baufinanzierung steht eben noch die Grundschuld mit drin, sollten aber immer noch 2 getrennte Verträge sein. Falls nicht muss es da ja eine rechtliche oder vertragliche Grundlage geben... die suche ich (falls existent).
Verträge über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bedürfen zwingend zu deren Wirksamkeit der notariellen Schriftform!
Dabei geht es nicht um € 1.000 für einen Flatscreen mit Kaufvertrag!
Dazu und den möglichen Folgen wurde hinreichend ausgeführt.
ich sehe die gründe noch immer nicht. Sind Kreditvertrag für die Hausfinanzierung gebunden an den Eigentum der immobilie, und wenn ja wo genau ist das definiert?
Nein!
Sie können mit Zustimmung eines Eigentümers dessen Grundbseitz in notarieller Form mit Grundpfanrechten belasten, die der Absicherung Ihres eigenen Kredites dienen.
Schenkung nach oben geht nur bis zu einer Freigrenze von 20.000€ und der weg über die Miete war erstmal einfacher. Er sollte ursprünglich als Bürge auftreten... hat die Bank nicht akzeptiert (bzw. akzeptieren können). Ich weiß nicht ob das gegangen wäre dass man es gleich so gemacht hätte dass er Kreditnehmer und ich Eigentümer geworden wäre.. geplant war die Übernahme schon früher.
Ich suche jetzt einfach einen weg das ganze sauber auf mich zu übertragen... wenn der Kredit nicht geht zumindest mal das Eigentum am Haus.