Haus umschreiben lassen?
Hallo, mein Name ist Sandra, ich bin 38 Jahre und habe Fragen für euch ;-) Meine Eltern haben vor ca. 3 Jahren ein 2Familien-Haus gekauft. Wir wohnen da jetzt zusammen, natürlich in getrennten Wohnungen. Der Kredit läuft auf meine Eltern und sie sind im Grundbuch eingetragen. Jetzt hat uns ein Steuerbrater gesagt, das es schade sei, das nicht ich die Hausbesitzerin bin, da meine Eltern Rentner sind und ich bessere Möglichkeiten hätte etwas abzusetzen, wie z.B. Renovierungsarbeiten etc. Außerdem werde ich, als einziges Kind, das Haus sowieso erben und spätestens dann muss das Haus eh umgeschrieben werden. Jetzt überlegen wir ob und wie man das evtl. jetzt schon machen kann, das Haus auf mich umzuschreiben. Und jetzt meine Fragen: Können meine Eltern mir das Haus schenken oder für einen kleinen Betrag verkaufen? Immerhin gehört das Haus uns ja noch nicht so richtig, da der Kredit ja noch gut 15Jahre läuft. Oder kann man evtl. diesen Kredit auf mich "umschreiben" lassen und mich dann im Grundbuch eintragen? Oder kann man mich einfach als, sozusagen, dritte Besitzerin mit eintragen lassen? Oder gibt es irgendwelche andere Möglichkeiten? Und wen fragt man sowas eigentlich? Einen Anwalt? Einen Finanzberater? Wer kennt sich mit sowas aus?
10 Antworten
da es eine Grundschuld gibt, muss auch die Bank mit dem Geschäft einverstanden sein. Die wollen Personen plus die Grundschuld als Sicherheit ..
Die Übertragung kostet keine Grunderwerbssteuer, auch wenn Zahlungen an Eltern oder Geschwistern vereinbart werden. Und es fällt auch keine Schenkungssteuer an (Freibetrag 400.000 je Elternteil).
Zu Beachten ist die genaue Gestaltung, ich habe die Erfahrung gemacht, dass manche Formulierungen grössere Probleme bedeuten, wenn ein Elternteil ins Heim zieht, nicht mehr geschäftsfähig ist und das Haus verkauft werden soll, oder in Teileigentum umgewandelt, oder ein neuer Kredit aufgenommen. Darum sollte man besser nur ein Wohnrecht einräumen und nicht den umfassenderen Niessbrauch, der einen Verkauf zu Lebzeiten quasi unmöglich macht. Auch sollte man sich nicht auf Rückübertragungsklauseln einlassen, diese Auflassungen stehen auch im Grundbuch, und können eine Verwertung unmöglich machen.
Und natürlich sollte man sich einigen, wie der Kredit getilgt wird, bzw. wie die Kosten verteilt werden.
Steuerlich bringt das aber nicht wirklich viel, Haushaltsnahe Dienstleistungen kann man auch als Mieter/Bewohner absetzen ohne Eigentümer zu sein, Abschreibungen für selbstgenutzte Wohnungen gibts nichts ebensowenig wie man Zinsen absetzen kann.
Hi, wir haben einen ähnlichen Fall, aber mit 2 Geschwistern. Eine Schenkung ist bis zu einem gewissen Betrag Steuerfrei, Kredit umschreiben würde ich nicht, sondern einfach von deinem Konto die Beträge zahlen. Wir haben dazu heute schon ein Gemeinschaftskonto und zahlen alle 3 zu gleichen Teilen.
Zum umschreiben kann ein Notar Auskunft geben, der muss das dann zum Schluss ja auch machen 😉
Und ihr konntet das im Grundbuch einfach ändern lassen ohne den Kredit bei der Bank irgendwie zu verändern? Ich dachte immer, solange meine Eltern den Kredit nicht abbezahlt haben, gehört das Haus nicht irgendwie der Bank und damit haben sie ein Mitspracherecht. Das war meine Sorge.
Das ich den Kredit weiter abzahle ist klar, will meine Eltern ja nicht abzocken. Das wäre also nicht das Problem.
Die Bank hat lediglich ein Pfandrecht in Form einer Grundschuld. Eigentümer und damit verfügungsbefugt in Hinblick auf das Grundstück sind deine Eltern.
Hallo!
Also zu Deiner Frage sollte Dir ein Notar oder auch ein Anwalt die entsprechenden Auskünfte geben können.
Üblicherweise gibt es auch eine Erstberatung, die kostenlos ist.
Worauf ich aber achten würde, ist, daß Deine Eltern irgendeine Art von Wohnrecht behalten oder ein sogenanntes Fruchtgenußrecht. Denn ansonsten wären Deine Eltern nicht abgesichert. D. h., wenn nur die allein im Grundbuch stehst, ohne jeden zusätzlichen Vermerk, dann könntest Du die Eltern irgendwann einfach vor die Tür setzen. Oder falls Dir etwas zustoßen würde und es andere, vorrangige (Kinder) gesetzliche Erben als Deine Eltern gibt, könnten sie ebenfalls das Haus verlieren oder Einbußen erleiden.
Aber am besten, Du wendest Dich mit Deiner Frage an einen kompetenten Notar oder Anwalt. Zumal eine solche Schenkung ohnehin notariell abgehandelt werden muß.
LG
Das habe ich auch nicht angenommen, daß Du so einfach auf die Idee kommen würdest, Deine Eltern rauszuwerfen :-).
Aber wenn es um etwas so Großes und Wesentliches wie Haus und Wohnmöglichkeit geht, sollte man alle Eventualitäten einkalkulieren und sich dagegen absichern, weil man erfahrungsgemäß nie sagen kann, was das Leben alles mit sich bringen kann. Es kann ja etwa auch zu Fremdeinflüssen kommen, wenn man einen Partner kennenlernt oder sonst vielleicht irgendwelche Einflüsterer auf den Plan treten.
Daher wäre es eben wirklich sinnvoll (und auch fair natürlich), auch den Eltern diese Absicherung zu geben. Denn dann ist das alles gleich von Vornherein geregelt und es kann auch durch irgendwelche heute noch nicht absehbaren Umstände zu keinen gröberen Problemen kommen.
Der Friede sollte nach Möglichkeit schon vorbereitet werden, noch ehe überhaupt ein Krieg in Sicht ist - das ist immer das Beste :-).
Hallo sdelfi,
gerne gebe ich Dir bezüglich Deiner Fragen auch erste Hinweise.
Im ersten Schritt ist wichtig, dass Du und Deine Eltern mit der jetzt finanzierenden Bank sprecht.
Es liegt letztendlich in Ihrer Entscheidung, ob das Darlehen auf Dich umgeschrieben wird.
Gerne nenne ich Dir aber 2 Möglichkeiten, die Du in Deinem Fall hättest (wenn die Bank denn zustimmt):
1. Schuldnertausch
Hierbei ist ein vorgenommener Austritt Deiner Eltern aus dem Darlehensvertrag gemeint und gleichzeitig Dein Eintritt in den bestehenden Darlehensvertrag. Du als neuer Darlehensnehmer musst alle bestehenden Rechte und Pflichten übernehmen. Die Schuldübernahme muss durch einen notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Vorab wir natürlich Deine Kreditwürdigkeit von der Bank geprüft.
2. Umschuldung
Eventuell sind Deine Eltern an einem Zeitpunkt der Finanzierung angekommen, an dem Sie das Darlehen bereits kündigen können. Die neue Finanzierung könntest Du dann direkt aufnehmen. Der Vorteil hier ist, dass du Dir für die neue Finanzierung den sehr günstigen Zins, der aktuell am Markt herrscht, sichern kannst.
Eventuell könnte das Sonderkündigungsrecht hier interessant für Dich sein.
Wenn die Sollzinsbindung bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert besteht, können Deine Eltern nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten Ihre bestehende Finanzierung kündigen. Hierbei fällt für Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Sofern die Sollzinsbindung des Darlehens noch keine zehn Jahre ab Vollauszahlung besteht, können Banken laut Rechtsprechung eine Kündigung verweigern. Daher bist Du und Deine Eltern auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Sollte Ihnen die vorzeitige Kündigung gewährt werden, berechnet Ihnen Ihr bisheriger Darlehensgeber in der Regel die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen.
Unter folgendem Link kannst Du Dir über den Vorfälligkeitsentschädigungsrechner mal einen Überblick verschaffen und die ungefähren Kosten berechnen.
http://www.interhyp.de/Vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner
Mein Vorschlag an Euch - vereinbart einen Termin bei der jetzt finanzierenden Bank und lasst euch über die Möglichkeiten beraten.
Ich wünsche Dir und Deinen Eltern viel Erfolg und alles Gute!
Viele Grüße
Carina von Interhyp
Deine Eltern sind Eigentümer. Ob das Hausgrundstück noch finanziert wird, spielt dabei keine Rolle. Daher können sie es auch an dich veräußern.
Da du das einzige Kind bist, ist das aus erbrechtlicher Sicht auch recht unproblematisch. Es wird dann üblicherweise im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf dich zum Alleineigentum übertragen, wobei sich deine Eltern zumindest einen Nießbrauch vorbehalten. Etwaige Rückübertragungsansprüche können mit einer Vormerkung im Grundbuch gesichert werden.
Wegen des Vertrages könnt ihr eich an einen Notar eurer Wahl wenden. Wegen den steuerrechtlichen Auswirkungen an den Steuerberater.
Nachteil ist, dass hier Notar- und Gerichtskosten in nicht niedrigem Umfang anfallen. Beim Erwerb aufgrund Erbfolge kaum bis gar keine Kosten.
Ich werde mich mal noch mit einem anderen Steuerberater darüber unerhalten, so im Nachhinein kommt es mir auch komisch vor. So viel Aufwand wegen angeblichen Steuervorteilen? Ich weiß nicht. Allerdings dachte ich immer das die Erbschaftssteuer auch sehr hoch ist. Sind da die Notarkosten bei einer Umschreibung wirklich mehr?
Das kommt darauf an, wie viel das Haus wert ist. Für Kinder gibt es relativ hohe Freibeträge. Allerdings kenn ich mich im Steuerrecht nicht wirklich aus.
Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro sollte man schon mit insgesamt 2000-3000 Euro Notar- und Gerichtskosten rechnen. Je nachdem, was alles gemacht werden soll.
Klar, meine Eltern würde ich natürlich damit absichern. Wobei ich mir nicht vorstellen kann das es jemanls soweit kommen würde, das ich meine Eltern rauswerfen würde. Aber trotzdem, das sollte man machen.