Haus, Kredit, Schulden, Sicherheit und Haftung?
Zwei Ehepartner bauen ein Haus. Beide unterschreiben den Kreditvertrag und sind auch beide im Grundbuch eingetragen. Ebenfalls ist eine Grundschuld in Höhe des Darlehens eingetragen (fast Vollfinanzierung). Vom Haus selbst ist gerade einmal 1 % abbezahlt.
Einer der Partner macht sich nun als Einzelunternehmer selbstständig. Er muss sich für sein Unternehmen Geld leihen.
Haften beide Ehepartner für die Schulden, wenn sich nur einer selbstständig macht? Kann das Haus als Sicherheit dienen und muss der andere Parnter zustimmen? Was passiert, wenn der selbstständige Parnter mit seinem Einzelunternehmen in die Insolvenz muss?
Ein paar Hinweise wären super!
4 Antworten
Ehepartner haften nicht untereinander. Ausnahme: wenn der andere Ehepartner den Kreditvertrag für die selbständige Tätigkeit mit unterschreibt oder eine Bürgschaft erteilt.
Da das Haus praktisch zu 100% fremdfinanziert ist, ist es als Sicherheit für eine weitere Grundschuld wertlos. (Der selbständige Ehepartner könnte nur seinen hälftigen Anteil als Sicherheit einbringen, das ganze Haus nur mit Zustimmung des anderen.)
Wenn der selbständige Partner insolvent wird, und ein Insolvenzverfahren macht, dann fällt sein hälftiger Anteil am Haus in die Insolvenz. D.h. seine Schulden am Haus werden in das Insolvenzverfahren einbezogen. Das Haus kann man dadurch vor einer Zwangsversteigerung schützen, indem man mit dem Insolvenzverwalter und der Gläubigerbank (Hausfinanzierung) eine Lösung findet (Z.B. Die Hausbank entlässt ihn aus den Schulden, der andere Ehegatte ist weiterhin voll Schuldner und erhält den zweiten Miteigentumsanteil am Haus, also Volleigentum, der Insolvenzverwalter stimmt zu, weil für ihn nichts zu holen ist) Ansonsten wird der Hälftige Anteil des insolventen Partners versteigert (v.a. wenn der Insolvenzverwalter glaubt, der Erlös könnte höher sein als die Schulden, was hier aber unwahrscheinlich ist)
Bitteschön!
Jedem Ehepartner (wenn sie gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind) gehört das Haus je zur Hälfte. D.h. wenn einer insolvent ist, wird sein hälftiger Anteil versteigert (also nicht das ganze Haus). Dazu muss man wissen, dass solche hälftigen Anteile in einer Versteigerung schlecht weg gehen. Dh. der andere Ehepartner könnte die Hälfte günstig ersteigern. Da sowieso die alten Schulden (stehenbleibende Grundschuld) noch drauf sind, ist das Bargebot sowieso sehr gering. Aus diesem Grund ist eine Versteigerung hier ohnehin unwahrscheinlich. Man kann einfach die Hälfte dem anderen abkaufen und der Insolvenzverwalter wird sehr wahrscheinlich freiwillig zustimmen.
gesamtschuldnerische Haftung gilt nur dort wo man einen Vertrag unterschrieben hat. Also so wie du schreibst: Man haftet nur gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch, die das Haus finanziert. (keine gesamtschuldnerische Haftung für Schulden aus der selbständigen Tätigkeit, außer beide haben auch diese Darlehnsverträge unterschrieben.
Wenn die Raten weiter bedient werden, wird die hausfinanzierende Bank nichts machen. Die ist ja zufrieden. Aber die Gläubiger des selbständigen Ehegatten könnten eine Zwangshypothek in den hälftigen Anteil des selbständigen Ehegatten ins Grundbuch eintragen lassen. Im Moment (da das Haus voll finanziert ist) bringt das zwar nichts. Aber wenn das Haus in 20 Jahren z.B. abbezahlt ist, dann besteht die Chance, aus dieser Zwangshypothek erfolgreich vorzugehen. (Lösung des Problems: Ihr überschreibt die Haushälfte des selbständigen Ehegatten auf den "sicheren" Ehegatten, so dass ihm das ganze Haus gehört. Der Hausbank ist das egal. Und die Gläubiger des selbständigen E. können nicht aufs Haus zugreifen. Der selbständige Ehegatte ist eh zur Hälfte über seinen Zugewinnausgleichsanspruch am Haus beteiligt, so dass es bei Eheleuten ohnehin egal ist, wem das Haus gehört.)
Wissen Sie noch zufällig, ob es eine Frist gibt, innerhalb welcher man das Haus überschreiben kann, ohne dass z. B. ein Gläubiger / Insolvenzverwalter Widerspruch einlegen kann?
Macht es Sinn die Überschreibung bereits vor Beginn oder bei Beginn der Selbstständigkeit zu veranlassen?
Das macht Sinn. Denn sobald das mit der Selbständigkeit anfängt schlecht zu laufen, können die Gläubiger einwenden, dass verwertbares kapital vor dem Zugriff der Gläubiger entzogen werden soll (was ja auch Zweck des Ganzen ist). Dann können die Gläubiger die Übertragung wirksam anfechten. Wenn das aber rechtzeitig vorher gemacht wird, kann die Übertragung nicht angefochten werden.
Aber die Übertragung kostet Gebühren für Notar und Grundbuchamt (aber keine Grunderwerbssteuer).
Wissen Sie noch zufällig, ob es eine Frist gibt, innerhalb welcher man das Haus überschreiben kann, ohne dass z. B. ein Gläubiger / Insolvenzverwalter Widerspruch einlegen kann?
Deutlich bevor es Anzeichen für eine mögliche Insolvenz gibt.
Macht es Sinn die Überschreibung bereits vor Beginn oder bei Beginn der Selbstständigkeit zu veranlassen?
Ja.
Ehepartner haben grundsätzlich getrennte Vermögen. In bezug auf den gemeinsamen Kreditvertrag haften beide Kreditnehmer als Gesamtschuldner.
Das hat an dieser Stelle nichts mit der Ehe zu tun.
Er muss sich für sein Unternehmen Geld leihen.
Wenn er alleine einen Kreditvertrag dafür abschließt, haftet er auch nur alleine.
Kann das Haus als Sicherheit dienen und muss der andere Parnter zustimmen?
Wenn das Haus schon zu 100% belastet ist, kann es praktisch nicht mehr als Sicherheit für einen weiteren Kredit dienen. Ein Ehegatte kann alleine natürlich nur seinen Anteil am Haus belasten.
Was passiert, wenn der selbstständige Parnter mit seinem Einzelunternehmen in die Insolvenz muss?
Dann haftet er mit seinen kompletten Vermögen einschließlich seinen Anteil am Haus. Wenn das Haus aber bis zum Rand mit einen Grundschuld belastet ist, gibt es dort nix zu holen.
Von der Konstruktion ist abzuraten, sinnvollerweise sollte der nichtselbstständige Partner alleine im Grundbuch stehen.
- Nein, die Ehepartner haften nicht gemeinschaftlich
- Das Haus kann als Sicherheit dienen, wenn beide eine weitere Grundschuld unterschreiben. Damit wird die neue finanzierende Bank aber nicht einverstanden sein, da die alte Bank im Rang vor ihr steht. Eine neue Grundschuld wäre wertlos.
- Im Prinzip wie Punkt 2. Die neue Bank hat kein Interesse an einer Verwertung der Immobilie, weil ein möglicher Verkaufserlös vollständig an die erste Bank gehen würde.
Eheschulden sind gemeinsame Schulden.
Das Haus, erst 1% getilgt taugt als Sicherheit nichts.
Geht ein Ehepartner in die Insolvenz wird das Hazs verwertet (Zwangsversteigerung), den Rest der Schulden teilen sich die Ehepartner gemeinsam.
Es geht hier um Schulden, die nur EIN Ehepartner gemacht hat!
Ab wann wird das Haus verwertet, wenn der andere nicht-insolvente Partner weiterhin die Raten bedient? Der nicht-insolvente Parter hat ja keine Schulden.
Danke für die ausführliche Antwort.
Ist es denn möglich, dass nur der Teil des insolventen, selbstständigen Partners versteigert wird?
Die Partner haften gesamtschuldnerisch für das Haus. Bedeutet das, dass sie nur der hausfinanzierenden Bank gegenüber gesamtschuldnerisch haften, aber der der insolvente Partner für seine alleinigen Schulden nur mit seinem Vermögen (also der Hälfte)?
Wenn die Raten für das Haus von dem nicht-insolventen Partner weiter bedient werden, ab welchem Zeitpunkt ist dann das Haus der Ehepartner gefährdet?