Haus kaufen mit Wohnrecht für den alten Eigentümer als Kapitalanlage geeignet?
Hallo, vielleicht kennt sich ja hier jemand mit dem Thema aus. Wir suchen gerade nach Investitionsmöglichkeiten und sind über das Thema Hauskauf mit lebenslangen Wohnrecht gestoßen. Worauf muss ich als Käufer hier achten?
Meistens sind es ältere Menschen (um die 80) die ihr Haus vergünstigt anbieten, um dafür dann bis zum Lebensende dort kostenfrei (nur Nebenkosten!) zu wohnen. Da wir das Haus nicht selbst benötigen, wäre das für uns kein Problem.
Was mir schon klar ist: - Der reduzierte Kaufpreis ist der Ausgleich für die verlorenen Mieteinnahmen (statistische Tabelle mit entsprechender Lebenserwartung) - Als Eigentümer stehe ich auch für größere Reparaturen am Objekt gerade, obwohl ich keine Einnahmen habe. - Der Mieter kann auch deutlich länger leben als die stat. Erwartung....
Was mir nicht so klar ist: - Wie wird der Kauf steuerlich für mich als Käufer gehandhabt? Da ich keine Einnahmen habe, weiß ich nicht, ob ich zukünftige Investitionen dort steuerlich geltend machen kann. Wird der vergünstigte Preis z.B. 50k bei mir als "Einnahme" gezählt, weil es die Mieteinnahmen ausgleicht?
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Gibt es irgendwo Musterverträge für diese Form des Verkaufs? Würde gerne wissen, was da noch so drin steht :)
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Lassen sich bestimmte Wartungs und Instandhaltungsgeschichten am Objekt vertraglich ausschliessen? Bsp: Der 80 jährige Mieter hat seit 5 Jahren keine Heizung im Obergeschoss und möchte nach dem Kauf sowas sofort repariert haben....Hier gehts mir vor allem um Ausschluss bestehender Schäden, die vor dem Kauf schon da waren aber nicht sofort ersichtlich waren.
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Ist die Formel die man für gewöhnlich für den Kapitalwert nimmt noch sinnvoll für Käufer / Verkäufer? Miete pro Jahr x Zinssatz / 100 * Lebenserwartung in Jahren = Kapitalwert (wobei als Zinssatz 5,5% vorgegeben sind!)
Bin gespannt, ob mir das hier jemand beantworten kann :)
4 Antworten
Ist nur üblich im Familienumfeld, als Investionsmöglichkeit ist mir diese Variante nicht bekannt. Gehe deshalb davon aus, dass eine derartiges Projekt wirtschaftlich nicht gerade lukrativ wäre.
Hallo Martin0304,
hinsichtlich der steuerlichen Behandlung empfehle ich Dir direkt Kontakt mit einem Steuerberater aufzunehmen.
Vielleicht kann ich Dir abseits der steuerlichen Fragen mit der folgenden Zusatzinfo weiterhelfen.
Wenn Du die Immobilie nicht nur aus reinem Eigenkapital erwirbst, sondern auch noch einen Kreditanteil benötigst, hat das Wohnrecht entsprechende Auswirkungen.
Das Wohnrecht wird als Belastung ins Grundbuch eingetragen.
Im Rahmen einer Finanzierung möchten Banken die eigene Grundschuld zur Kreditsicherung i.d.R. im ersten Rang des Grundbuches eintragen.
Hier kommt es also zu einem Konflikt zwischen Wohnrecht und Grundschuld bezüglich des Ranges im Grundbuch.
In der Regel muss das Wohnrecht dabei hinter der Grundschuld zurücktreten, damit eine Finanzierung möglich ist. Nur sehr wenige Banken akzeptieren vorrangige Wohnrechte als Vorlast.
Wenn Du also einen Kredit benötigst, sprich Dich am besten im Vorfeld intensiv mit dem Inhaber des Wohnrechtes ab, ob ein solcher Rangrücktritt möglich ist. Sollte das nicht möglich sein, informiere Dich am besten im zeitnah beim Finanzierungspartner Deiner Wahl, ob eine Finanzierung dennoch möglich ist.
Ich hoffe, ich konnte damit ein wenig weiterhelfen.
Viele Grüße
Mario von Interhyp
Würde das nicht als sinnvolle Investition bezeichnen....Du kennst Dein/Euer Einkommen, warum nimmst Du Dir keinen Steuerberater?
Was mir schon klar ist: - Der reduzierte Kaufpreis ist der Ausgleich für die verlorenen Mieteinnahmen
Kernfage beantwortet!
Das Wohnrecht bedarf der notriellen Beurkundung; der Notar hat da schon was vorbereitet!
Vielleicht noch ein Hinweis aus reichhaltiger Erfahrung:
Es gibt keine bessere Garantie für ein langes Leben des Begünstigten , als Wohn- oder gar Nießbrauchrechte im Grundbuch!