Haus kauf Mieter übernehmen Miete viel zu gering

4 Antworten

Mietvertrag kann nur einvernehmlich geändert werden, ansonsten nicht. Der Käufer übernimmt den alten Mietvertrag wie er ist. Er kann natürlich die Miete erhöhen, aber nur im gesetzlichen Rahmen, bzw. wenn die Miete mind. ein Jahr unverändert war. Im Gegenzug kann der Mieter die Wohnung kündigen wenn er mit einer Erhöhung nicht einverstanden ist.

Woher ich das weiß:Eigene Erfahrung – Jahrzehntelange Erfahrung

Es wäre zwar möglichen im gegenseitigen Einvernehmen den bestehenden Vertrag aufzuheben und einen neuen abzuschließen, ist aber eigentlich nicht notwendig.

Die Miete könnt Ihr entsprechend den gesetzlichen Regelungen auch so erhöhen.

Ich gehe mal davon aus, dass 20 % nicht reichen werden. Das ist immer das Problem bei sehr niedrigen Mieten...

Nein, wäre er nicht. Der Mieter hat doch schon einen gültigen Mietvertrag. Den würdest du beim Kauf mit übernehmen. Du kannst dann allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften die Miete an die ortsübliche Miete angleichen. Aber Vorsicht: Nur um höchstens 20% der Grundmiete erhöhen. Erhöhst du um mehr, ist das Mietwucher und deine Erhöhung wäre rechtsunwirksam.

Wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer unterschreibt, ist der dann auch gültig. Insoweit ist Deine Antwort nicht ganz richtig. - "Kauf bricht nicht Miete" gilt zwar - aber das schließt nicht aus, daß man einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer abschließt. Aber genau das würde ich als Mieter nicht tun. Und dann greift eben allenfalls eine Mieterhöhung, die im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten bleiben muß - das ist dann so weit wieder richtig. Der Mieterhöhung bist zur Vergleichsmiete entkommt der Mieter auch nicht, egal, ob er sich vorab schon einverstanden erklärt oder nicht.

@anjanni

Er wäre nicht gültig. Dafür muss der alte erstmal gekündigt werden. Der neue würde als Nebenabrede gelten. Aber wie gesagt: Wenn in beiden Verträgen zum gleichen Sachverhalt unterschiedliche Regelungen formuliert sind, gilt die für den Mieter günstigere.

@schallerb

Nun wie gesagt der alte mietvertrag würde gekündigt unserer würde dann passend zur Kündigung laufen. Könnte man denn nach Einzug den Mietvertrag frisstgerecht kündigen und dann einen neuen aufsetzen? Ich meine die Mieter wohnen erst seit märz dort...

@Joyo86

Der Alte wurde bereits gekündigt. Brauchst diesbezüglich gar nichts zu machen. Wie lange die Mieter dort wohnen spielt insoweit keine Rolle. Bei einem normalen Mietvertrag versteht sich.

@Joyo86

Nun wie gesagt der alte mietvertrag würde gekündigt

Nein, das hast Du nicht gesagt, Du schriebst, Du wolltest Dich mit den Mietern auf einen neuen Vertrag einigen...

Könnte man denn nach Einzug den Mietvertrag frisstgerecht kündigen und dann einen neuen aufsetzen?

Ja, gemäß § 573a BGB kannst Du das mit einer Frist von 6 Monaten...

@schallerb

Wo und wann wurde der gekündigt???

Drück den Kaufpreis noch etwas. Dann klappt's vielleicht auch mit der Finanzierung.

Schließlich richtet sich der Kaufpreis auch nach dem Mietwert...

Also verhandle dementsprechend mit dem Verkäufer!


Wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreiben würde, wäre der neue Vertrag gültig - aber der Mieter wäre ganz schön blöd...

Das einzige was Du machen kannst, ist: im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten die Miete sukzessive erhöhen (also jedes Jahr ein bißchen, bis Du bei der Vergleichsmiete angekommen bist). Das mußt Du sogar tun, damit das Finanzamt nicht zu viel Geld von Dir will. Die erklären Dir nämlich fix, wie hoch die Miete sein müßte, und wieviel Steuern Du dafür "eigentlich" zu zahlen hättest...

Okay: wenn der Mieter schon damit einverstanden ist und auch unterschreibt, daß er mehr Miete zahlt, kann man ja ansonsten vielleicht den Vertrag weiterlaufen lassen, ohne den gesamten Vertrag zu ändern. Ihr seid da in der Gestaltung durchaus frei, solltet Euch aber beim Anwalt beraten lassen, damit der Mieter das hinterher nicht anfechten kann. Die Beratung kann auch der Notar machen, der den Kaufvertrag beurkundet.

Die entscheidende Frage dürfte sein: gibt es damit einen neuen Mietvertrag (würde ich als Mieter nicht machen, da z.B. die Kündigungsfristen des Vermieters wieder "zurückgesetzt" würden...), oder gibt es eine Mieterhöhung (anfechtbar, wenn jenseits der gesetzlichen Grenzen).

Nunja des lieben Frieden willens würden sie unterschreiben ich weiß nicht ob ich hier zahlen nennen darf aber sie wissen das was sie jetzt bezahlen wirklich nicht viel ist Momentan bezahlen sie nichtmal das Öl für heiß Wasser. Ich habe nur Angst das sie wenn unser Vertrag gilt also erst ab 1.11. sie auf einmal sagen ätsch das war nicht rechtens.

@Joyo86

Einvernehmlich wäre dies auf jeden Fall rechtens...

Es wäre kein neuer Vertrag zustande gekommen. Er würde als Nebenabrede gelten. Der alte hätte immer noch volle Gültigkeit. Wenn in beiden Verträgen zum gleichen Sachverhalt unterschiedliche Regelungen formuliert sind, gilt die für den Mieter günstigere.

@schallerb

Also sie haben von der Vorvermieterin eine Kündigung bekommen zum 1.11.2011 diese aber nicht akzeptiert da sie zu diesem Zeitpunkt erst zwei Monate dort Wohnten.

@schallerb

Natürlich ist ein komplett neuer Mietvertrag rechtens, schallerb.

Wenn sie jedoch nur einer Mieterhöhung zustimmen - oder auch, wenn sie nur einer neuen Vereinbarung zu den Nebenkosten zustimmen - dann wäre das u.U. kein komplett neuer Vertrag. Und dann würde ich den Rat des Notars auf jeden Fall vorab einholen.

Und in jedem Fall würde ich über den Kaufpreis noch mal verhandeln...

@Joyo86

Wenn der alte Vertrag gekündigt wurde fristgerecht, wobei man zum 01.11.11 nicht kündigen kann, vermutlich zum 31.10.11, dann ist die Kündigung rechtswirksam. Dann kannst du natürlich einen neuen Mietvertrag mit ihnen schliessen wo du eine völlig neue Miete die völlig unabhängig von der Alten ist, vereinbaren. Achte aber auf den Mietspiegel. Kappungsgrenze 20%.

@anjanni

Und wenn du es noch tausend mal wiederholst, nein ist er nicht. Solange der Alte nicht gekündigt wurde.

@schallerb

Der alte ist doch gekündigt... Die unterschreiben das nur nicht weil die meinen das wäre nicht rechtens.

@Joyo86

Sie müssen die Kündigung auch nicht unterschreiben. Sie ist auch so rechtswirksam.

@schallerb

Achso das wusste ich nicht, ich dachte die wäre erst dann gültig wenn die Unterschreiben. ( peinlich ). Ich verstehe auch ehrlich gesagt nicht ganz warum die meinen die Kündigung wäre nicht rechtens der Bänker meinte das auch...

@Joyo86

Nunja ich danke euch für die schnellen antworten. Ich schaue mal ob ich kurzfrisstig einen Termin mit dem zuständigen Notar bekomme der müsste das dann ja wissen. Danke nochmal.

@schallerb

Diese ist nur wirksam, wenn die vorherigen Eigentümer im Haus wohnten und die Kündigungsfrist von 6 Monaten eigehalten wurde, was vermutlich nicht der Fall ist...

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