Haus kauf Mieter übernehmen Miete viel zu gering
Hallo, mein Freund und ich möchten ein haus kaufen, das Erdgeschoss ist vermietet. Den Mieter möchten wir gern übernehmen, nun waren Mieter und Vermieter befreundet und dementsprechend ist auch Miete gezahlt worden. Nun sagt man ja Kauf bricht miete nicht oder so ähnlich. Der jetzige Mieter zahlt aber so wenig dass das für uns mit der Finanzierung nicht tragbar ist. Wir konnten uns im Vorfeld über eine angemessene Mieterhöhung einigen und werden einen neuen Vertrag aufsetzen. Meine Frage nun: wäre dieser Vertrag dann überhaupt gültig?
Danke Sally
5 Antworten
Drück den Kaufpreis noch etwas. Dann klappt's vielleicht auch mit der Finanzierung.
Schließlich richtet sich der Kaufpreis auch nach dem Mietwert...
Also verhandle dementsprechend mit dem Verkäufer!
Wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag unterschreiben würde, wäre der neue Vertrag gültig - aber der Mieter wäre ganz schön blöd...
Das einzige was Du machen kannst, ist: im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten die Miete sukzessive erhöhen (also jedes Jahr ein bißchen, bis Du bei der Vergleichsmiete angekommen bist). Das mußt Du sogar tun, damit das Finanzamt nicht zu viel Geld von Dir will. Die erklären Dir nämlich fix, wie hoch die Miete sein müßte, und wieviel Steuern Du dafür "eigentlich" zu zahlen hättest...
Okay: wenn der Mieter schon damit einverstanden ist und auch unterschreibt, daß er mehr Miete zahlt, kann man ja ansonsten vielleicht den Vertrag weiterlaufen lassen, ohne den gesamten Vertrag zu ändern. Ihr seid da in der Gestaltung durchaus frei, solltet Euch aber beim Anwalt beraten lassen, damit der Mieter das hinterher nicht anfechten kann. Die Beratung kann auch der Notar machen, der den Kaufvertrag beurkundet.
Die entscheidende Frage dürfte sein: gibt es damit einen neuen Mietvertrag (würde ich als Mieter nicht machen, da z.B. die Kündigungsfristen des Vermieters wieder "zurückgesetzt" würden...), oder gibt es eine Mieterhöhung (anfechtbar, wenn jenseits der gesetzlichen Grenzen).
Einvernehmlich wäre dies auf jeden Fall rechtens...
Es wäre kein neuer Vertrag zustande gekommen. Er würde als Nebenabrede gelten. Der alte hätte immer noch volle Gültigkeit. Wenn in beiden Verträgen zum gleichen Sachverhalt unterschiedliche Regelungen formuliert sind, gilt die für den Mieter günstigere.
Also sie haben von der Vorvermieterin eine Kündigung bekommen zum 1.11.2011 diese aber nicht akzeptiert da sie zu diesem Zeitpunkt erst zwei Monate dort Wohnten.
Natürlich ist ein komplett neuer Mietvertrag rechtens, schallerb.
Wenn sie jedoch nur einer Mieterhöhung zustimmen - oder auch, wenn sie nur einer neuen Vereinbarung zu den Nebenkosten zustimmen - dann wäre das u.U. kein komplett neuer Vertrag. Und dann würde ich den Rat des Notars auf jeden Fall vorab einholen.
Und in jedem Fall würde ich über den Kaufpreis noch mal verhandeln...
Wenn der alte Vertrag gekündigt wurde fristgerecht, wobei man zum 01.11.11 nicht kündigen kann, vermutlich zum 31.10.11, dann ist die Kündigung rechtswirksam. Dann kannst du natürlich einen neuen Mietvertrag mit ihnen schliessen wo du eine völlig neue Miete die völlig unabhängig von der Alten ist, vereinbaren. Achte aber auf den Mietspiegel. Kappungsgrenze 20%.
Und wenn du es noch tausend mal wiederholst, nein ist er nicht. Solange der Alte nicht gekündigt wurde.
Der alte ist doch gekündigt... Die unterschreiben das nur nicht weil die meinen das wäre nicht rechtens.
Sie müssen die Kündigung auch nicht unterschreiben. Sie ist auch so rechtswirksam.
Achso das wusste ich nicht, ich dachte die wäre erst dann gültig wenn die Unterschreiben. ( peinlich ). Ich verstehe auch ehrlich gesagt nicht ganz warum die meinen die Kündigung wäre nicht rechtens der Bänker meinte das auch...
Nunja ich danke euch für die schnellen antworten. Ich schaue mal ob ich kurzfrisstig einen Termin mit dem zuständigen Notar bekomme der müsste das dann ja wissen. Danke nochmal.
Diese ist nur wirksam, wenn die vorherigen Eigentümer im Haus wohnten und die Kündigungsfrist von 6 Monaten eigehalten wurde, was vermutlich nicht der Fall ist...
Nein, wäre er nicht. Der Mieter hat doch schon einen gültigen Mietvertrag. Den würdest du beim Kauf mit übernehmen. Du kannst dann allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften die Miete an die ortsübliche Miete angleichen. Aber Vorsicht: Nur um höchstens 20% der Grundmiete erhöhen. Erhöhst du um mehr, ist das Mietwucher und deine Erhöhung wäre rechtsunwirksam.
Wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer unterschreibt, ist der dann auch gültig. Insoweit ist Deine Antwort nicht ganz richtig. - "Kauf bricht nicht Miete" gilt zwar - aber das schließt nicht aus, daß man einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer abschließt. Aber genau das würde ich als Mieter nicht tun. Und dann greift eben allenfalls eine Mieterhöhung, die im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten bleiben muß - das ist dann so weit wieder richtig. Der Mieterhöhung bist zur Vergleichsmiete entkommt der Mieter auch nicht, egal, ob er sich vorab schon einverstanden erklärt oder nicht.
Er wäre nicht gültig. Dafür muss der alte erstmal gekündigt werden. Der neue würde als Nebenabrede gelten. Aber wie gesagt: Wenn in beiden Verträgen zum gleichen Sachverhalt unterschiedliche Regelungen formuliert sind, gilt die für den Mieter günstigere.
Nun wie gesagt der alte mietvertrag würde gekündigt unserer würde dann passend zur Kündigung laufen. Könnte man denn nach Einzug den Mietvertrag frisstgerecht kündigen und dann einen neuen aufsetzen? Ich meine die Mieter wohnen erst seit märz dort...
Der Alte wurde bereits gekündigt. Brauchst diesbezüglich gar nichts zu machen. Wie lange die Mieter dort wohnen spielt insoweit keine Rolle. Bei einem normalen Mietvertrag versteht sich.
Nun wie gesagt der alte mietvertrag würde gekündigt
Nein, das hast Du nicht gesagt, Du schriebst, Du wolltest Dich mit den Mietern auf einen neuen Vertrag einigen...
Könnte man denn nach Einzug den Mietvertrag frisstgerecht kündigen und dann einen neuen aufsetzen?
Ja, gemäß § 573a BGB kannst Du das mit einer Frist von 6 Monaten...
Wo und wann wurde der gekündigt???
Herrje, das ist ja gruselig, was hier wieder alles für ein Müll geschrieben wurde...
Ein Mietvertrag kann jederzeit einvernehmlich geändert oder aufgehoben und neu abgeschlossen werden. Der Abschluss eines neuen Vertrags würde dabei automatisch als Aufhebung des alten gewertet...
Eine Kündigung durch den Voreigentümer wäre nur rechtens, wenn a) ein entsprechend geregelter gesetzlicher Kündigungsgrund gem. § 573 BGB vorhanden wäre, oder b) der Voreigentümer selbst im Haus wohnt und gemäß § 573a BGB mit 6 Monaten Frist kündigt. Ich bezweifle, das eines dieser Kriterien zutrifft, somit wäre die Kündigung unwirksam...
Wenn der Fragesteller laut Grundbuch Eigentümer und in das Haus eingezogen ist, darf er gemäß § 573a BGB ohne Begründung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Selbstverständlich darf er danach mit den Mietern einen komplett neuen Vertrag abschließen, wenn diese damit einverstanden sind...
Bei Punkt 3 bin ich mir nicht sicher. Ein Käufer übernimmt den Mietvertrag. Damit übernimmt er eigentlich auch die Kündigungsfristen. Und die können bei langer Wohnzeit auch länger als 6 Monate sein.
Hier nicht, der Fragesteller schrieb hier irgendwo, dass die Mieter erst wenige Monate dort wohnen...
Es wäre zwar möglichen im gegenseitigen Einvernehmen den bestehenden Vertrag aufzuheben und einen neuen abzuschließen, ist aber eigentlich nicht notwendig.
Die Miete könnt Ihr entsprechend den gesetzlichen Regelungen auch so erhöhen.
Ich gehe mal davon aus, dass 20 % nicht reichen werden. Das ist immer das Problem bei sehr niedrigen Mieten...
Mietvertrag kann nur einvernehmlich geändert werden, ansonsten nicht. Der Käufer übernimmt den alten Mietvertrag wie er ist. Er kann natürlich die Miete erhöhen, aber nur im gesetzlichen Rahmen, bzw. wenn die Miete mind. ein Jahr unverändert war. Im Gegenzug kann der Mieter die Wohnung kündigen wenn er mit einer Erhöhung nicht einverstanden ist.
Nunja des lieben Frieden willens würden sie unterschreiben ich weiß nicht ob ich hier zahlen nennen darf aber sie wissen das was sie jetzt bezahlen wirklich nicht viel ist Momentan bezahlen sie nichtmal das Öl für heiß Wasser. Ich habe nur Angst das sie wenn unser Vertrag gilt also erst ab 1.11. sie auf einmal sagen ätsch das war nicht rechtens.