Häuser weiterverkaufen, die man (noch) nicht besitzt?
Ich lese gerade aktuell das Buch ,,rich dad poor dad" von Robert Kiyosaki und hierbei beschreibt er ein Vorgehen, bei dem ich mich frage, ob das überhaupt in Deutschland möglich ist.
Er hatte die Möglichkeit während einer Wirtschaftskrise sehr günstig ein Haus zu kaufen. Weil er das Geld aber nicht hatte, annoncierte er dieses für ein paar tausend Dollar mehr in der Zeitung und hat direkt einen Käufer gefunden.
Er hat dann sozusagen das Haus weiterverkauft und nur den Kaufbetrag an den ursprünglichen Besitzer weitergereicht und die Differenz verdient.
Ist dieses Vorgehen theoretisch in Deutschland möglich? Weil offiziell laut Grundbucheintrag gehört es ja immer noch dem ursprünglichen Besitzer..
9 Antworten
In Deutschland dann möglich, wenn man nicht gekauft, sondern ohne notariellen Kaufvertrag in der Zwangsversteigerung den Zuschlagsbeschulß erhalten hat.
Mit dem Beschluß kann man dann allerdings nur mit notariellem Kaufvertrag das Objekt weiterverkaufen, obwohl man das Meistgebot noch nicht bezahlt hat; allerdings hat man die Bietgarantie geleistet, falls ein betreibender Gläubiger eine solche verlangt hat.
der Notar fordert üblicherweise einen Grundbuchauszug an. Da stehst Du nicht drin, also kein Notarvertrag möglich. Lediglich ein Vorvertrag wäre machbar, in dem der Käufer natürlich auch zu Vertragsstrafe verpflichtet sein könnte, wenn Notarvertrag nicht unterzeichnet wird von ihm.
Also nur teilweise verbindlicher Vertrag. Wie machst Du die Besichtigung eines Hauses, das Dir nicht gehört. Da ist ja kaum mit dem ursprünglichen Verkäufer zu rechnen. Der würde ja dann auch eher den höheren Kaufpreis nehmen wollen und Du bist raus.
Theoretisch schon. Praktisch aber nicht, weil der Kaufpreis in der Praxis zu 95% erst fließt, wenn der Käufer im Grundbuch mit einer Vormerkung gesichert ist. Und für den zweiten Käufer kann die erst eingetragen werden, wenn der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Und als Eigentümer wird er erst eingetragen wenn er den Kaufpreis aus dem ersten Vertrag gezahlt hat.
In Deutschland ist das ganze Verfahren zwar teurer, dafür aber auch deutlicher sicherer als in den USA und anderen Ländern.
Nein, das ist nicht möglich, noch nicht mal theoretisch. Denn vom Gesetz her ist man nur dann in der Position, eine Immobilie verkaufen zu können, wenn man im Grundbuch eingetragen ist.
Aber wenn du einen Gewinn mit dem Objekt machen kannst, ist es ja kein Hindernis, auf den Grundbucheintrag zu warten.
Ich kann auch morgen dein Haus verkaufen
Nein, das kannst du definitiv nicht. Der Vertrag wäre unwirksam. Denn per Gesetz ist bei Verträgen über Immobilien generell eine notarielle Beurkundung erforderlich. Verträge ohne Notar haben keine Gültigeit bei Immobilien! Und der Notar hat die Aufgabe, sicher zu stellen, dass du als Verkäufer auch berechtigt bist zum Verkauf. Deshalb fordert er erst mal einen Grundbuchauszug an. Stehst du nicht drin, hat sich die Sache erledigt. Das funktioniert in Deutschlad daher nicht so wie du es dir denkst.
Ich will dir nicht zu nahe treten, aber das lernt jeder Jurastudent in ersten Semester. Natürlich wäre der Kaufvertrag nicht unwirksam. Es gilt das Abstraktionsprinzip.
Ob der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedarf, ist eine völlig andere Frage, um die es hier nicht geht. Wenn du dem Notar sagst, dass du den Grundbesitz durch Vorvertrag erworben hast, die Eigentumsumschreibung aber noch nicht vollzogen ist, dann beurkundet der dir das. Quelle: Mach ich beruflich.
Theoretisch geht dies. Du kaufst das Haus, dein Notar muss dir bestätigen, dass der lastenfreien Umschreibung nichts im Wege steht, beurkundest Vertrag 2 - sinnvoller Weise beim gleichen Notar. Als Eigentümer im Grundbuch immer noch ursprünglicher Eigentümer, in der Urkunde 2 verweist du auf Urkunde 1 und wartest ab. Ein guter Käufer würde sich nur in Urkunde 2 etwas überlegen, was ihm zusteht- sofern Urkunde 1 aus nicht vorhersehbaren Ereignissen nicht wie vorgesehen zum Vollzug kommt.
Hallo, halte ich für schwierig; wie will denn der Käufer 1 gegenüber dem Käufer 2 die Auflassung erklären, wenn er (Käufer 1) noch nicht im Grundbuch steht?
Geht nur mit Legitimation über die rechtswirksame Urkunde 1 und mit der Anweisung an den Notar Urkunde 2 erst einzureichen, wenn Urkunde 1 beim Grundbuch ist. Die Eintragung einer AV aus Urkunde 1 sollte vor Urkunde 2 beantragt sein.
Ist im Erbfall ja nichts anderes. Im Grundbuch noch der Verstorbene, die Erben legitimieren sich über den Erbschein, beurkundet wird mit den Erben.
Alles eine Frage der Formulierung und der Reihenfolge.
Interessanter die Frage, ob man jemanden findet, der sich darauf einlässt.
Als juristische Person, mache ich solche Verträge öfter. Als Privatperson.....
Das größte Risiko trägt der in der Mitte, sofern Käufer 2 die Beantragung der Auflassung nicht an die Kaufpreisfälligkeit knüpft. - abweichend von der Frage.
In Verbindung mit dem finanziellen Teil... wäre Käufer 2 unter Umständen sein Geld los.
Das kann er ohne Probleme. Die Auflassung wird eben erst später wirksam, wenn er die Verfügungsbefugnis erlangt. Möglich auch per Kettenauflassung.
Ich kann auch morgen dein Haus verkaufen. Der Vertrag wäre wirksam. Die andere Frage ist, ob ich den Kaufvertrag erfüllen kann. Die Antwort ist also nicht zutreffend. In der Praxis werden Kaufverträge oft geschlossen, wenn der Verkäufer das Eigentum an der Kaufsache noch nicht erworben hat.
Das Vorhaben würde in Deutschland trotzdem scheitern, siehe meine Antwort.