Grundstückspreise für nicht bebaubares Bauland?
Meine Frau und ich möchten einen Resthof in Mecklenburg Vorpommern kaufen. Dieser besteht aus drei Gebäuden, die alle so marode sind, daß ein Abriß eigentlich geboten ist.
Nur da das Objekt im Außenbereich liegt, dürfte dort nichts neu gebaut werden.
Das Gelände besteht gemäß Flächennutzungsplan von anno dazumal aus drei Teilen:
Bauland. Damit ist die Hofstätte gemeint, die bebaut ist, aber nicht wieder bebaut werden dürfte. Dann gibt es einen Teil Ackerfläche und einen Teil Wald.
Da die Gebäude so marode sind, ist die Verkäuferin ebenfalls der Ansicht, daß für das Objekt eigentlich nur die Grundstückswerte herangezogen werden können.
Hierfür habe ich beim zuständigen Bauamt Zahlen bekommen. Für die Hoffläche wurden mir als Bauland 40,00 €/m² genannt.
Es liegt der Verkäuferin ein Angebot vor von einem Interessenten, die ihre anderen 32 ha Land kaufen möchte, der die Hofstelle auch nehmen würde, aber nur wenn er die Gebäude abreissen dürfe, um dort Ackerfläche draus zu machen.
Da dann ja noch die Abrißkosten anfallen würden, wird der doch niemals 40,00 €/m² zahlen, oder?
Wir möchten einen fairen Preis aushandeln, ohne die Verkäuferin über den Tisch zu ziehen, aber wir werden jeden Euro brauchen, die Gebäude wieder herzustellen.
Nun meine Frage:
Ist es angemessen, für das Gelände, daß ja heute faktisch kein Bauland in dem Sinne ist, daß man dort eine Baumaßnahme genehmigt bekäme, diesen Preis in voller Höhe zu veranschlagen?
10 Antworten
Aus den Darstellungfen des Flächennutzungsplanes kann nicht abgeleitet werden, dass es sich um "Bauland" handelt. Die Zulässigkeit von Vorhaben ist danach nach § 35 BauGB zu beurteilen; das Grundstück kann nicht als "Bauland" beurteilt werden.
Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist zwar das Bauen nicht grundsätzlich verboten, aber in der Regel nur für landwirtschaftliche Betriebsgebäude zugelassen, die ordnungsgemäß erschlossen sind. Nach § 35 Abs. 2 BauGB können zwar auch andere Gebäude zugelassen werden, Ihr seid dann aber von der Zustimmung von mindestens 20 "Trägern öffentlicher Belange" abhängig. .
Ihr solltet das Grundstück also erst kaufen, wenn Ihr die Zulässigkeit Eures Bauvorhabens durch Bauvorbescheid rechtssicher geklärt habt.
"Unterstützen" heißt nicht "genehmigen"! Das sind nur die üblichen Ausdrücke dafür, dass sie nur dann genehmigen kann, wenn keine öffentlichen Bedenken entgegenstehen. Wie sieht es denn mit der Erschließung aus (Abwasser, Frischwasser, Elektro, Verkehrsfläche????)
Hier wurd schon sehr viel richtiges erwähnt. Ich rate jedoch die Grundstückspreise in der jeweiligen Region vorher ein wenig genauer zu betrachten um nicht in ein Tief zu fallen und hierdurch eventuell Verlustge zu machen. Hier gibt es Informationen zu den Grundstückspreise in Mecklenburg-Vorpommern: http://xn--die-grundstckspreise-zec.de/Mecklenburg-Vorpommern.php
danke für Deinen Beitrag. Wir haben gerade gestern die Bestätigung der Grundbucheintragung bekommen. Es ist also alles gebongt. Wir haben am Ende einen für beide Seiten zufriedenstellenden Preis für das gesamte Anwesen ausgehandelt.
Wir würden nicht abreissen, sondern bilden uns ein, wir bauen dort wieder auf.<
Nun stellt sich noch die Frage, wie und als was ihr die Gebäude nutzen wollt. Dieser Punkt sollte auch geklärt werden. § 35 BauGB regelt die Nutzung. Es sind im Außenbereich nur privilegierte Vorhaben zulässig (z.B. Landwirtschaft). Ich würde in diesem Fall mit der unteren Bauaufsichtsbehörde ein Gespräch suchen. Vereinbart einen Termin mit dem Chef dieser Behörde. Vielleicht erübrigt sich dann für euch die Frage nach dem Grundstückspreis.
Wir wollen dort selbst wohnen, Ferienwohnungen und einen Wohnmobilstellplatz errichten. Dazu vielleicht ein Hofcafé.
Die Leiterin des zuständigen Bauamtes hat sich nach Einsicht in unser Konzept so geäußtert:
"Die Gemeinde wird alle ihre Maßnahmen unterstützen".
Hierfür würde dann mittels Bauleitplanung ein vorhabenbezogener Bebauunsplan erstellt werden.
auf eine mündliche aussage hast du keinen rechtsanspruch, das zu tun, was du gerade beschreibst. stelle eine bauvoranfrage und liefere dein nutzungskonzept mit. hinweis: auch stellplätze sind bauliche anlagen auch wenn dir das gründstück noch nicht gehört, du dich über den kaufpreis noch nicht einigen kannst, dieser bescheid hat letztendlich rechtskraft. bis ein vorhabenbezogerner B-Plan seine rechtswirkung entfaltet, dauert es auch noch eine längere zeit. über den grundstückspreis kann ich keine aussagen treffen. es gibt bodenrichtwerte, die ggf. bei der geminde einsehbar sind. jedoch sind diese für den verkäufer nicht bindend. geschicktes verhandeln ist nun angesagt! viel glück....
ihr könnt die gebäude sanieren d.h.auf den grundmauern neu errichten und müsstet dann für die reine gebäudefläche plus zufahrt den baulandpreis zahlen,für garten gibts einen preisabschlag,da allerdings ein mitbewerber da ist,der den acker kaufen will,versucht, euch mit dem zu einigen.
ein mitbewerber da ist,der den acker kaufen will,versucht, euch mit dem zu einigen.
Das wäre eine ziemlich abgefeimte Variante, zu der ich mich fast hinreißen lassen könnte, wenn die Verkäuferin nicht die nächsten 30 Jahre unsere Nachbarin wäre.
Diese Auskunft ist rechtswidrig; ob neue Gebäude auf alten Grundmauern oder neue Nutzungen alter Gebäude im Außenbereich zugelassen werden kann niemand vorhersehen.
Ist es angemessen, für das Gelände, daß ja heute faktisch kein Bauland in dem Sinne ist, daß man dort eine Baumaßnahme genehmigt bekäme, diesen Preis in voller Höhe zu veranschlagen?
Ich halte einen Abschlag für angemessen, aber wühl Dich mal bei den Experten (Sprengnetter-Forum, bewertungstheoretische und bewertungspraktische Fachfragen) durch: http://www.sprengnetter.de/open/view_shop/0/action/standard%3Bdetail/menu/137/M/zOFhfA
Danke für den Link.
Es war tatsächlich ein Eintrag vorhanden, aus dem sich Zusammenhänge mit unserer Problematik erkennen ließen.
Tatsächliche Gewißheit kann aber wohl nur eine Bewertung durch den Fachmann erbringen.
nein, man macht seinen eigenen preis und den bezahlt man oder lässt es
wenn der fachmann jetzt sagen würde, das wäre imme rnoch 40€ wert, wäre es mir acuh egal, würd ich trotzdem nicht zahlen
alles preis für ackerland, abriß in abzug bringen, sonst machst DU verlust
ich hasse es verlust zu machen
Die würden wir auch nicht bezahlen wollen/können.
Aber die Verkäuferin wird die nächsten Jahrzehnte unsere Nachbarin sein. Und in der Argumentation wäre es halt entspannter, wenn man über den Grundstückspreis anhand von üblichen Werten arbeiten könnte, um ihr das Gefühl zu geben, daß wir sie nicht abzocken wollen. Was wir auch tatsächlich nicht wollen.
Wir werden versuchen, mit dem Verkäufer einen Vorvertrag auszuhandeln, mit der Option, vom Kauf zurückzutreten, sollte es bei der Genehmigung Probleme geben.
Aber die Bauamtsleiterin hat gesagt. "Das Amt wird alle ihre geplanten Maßnahmen unterstützen".
Danke für die Antwort.