Grundlagen Vorkaufsrecht Einfamilienhaus
Hallo zusammen!
Frage an die Rechtsversteher unter euch:
Besitzer eines Einfamilienhauses hat dieses vermietet. Mietvertrag ist Standardmietvertrag von "Haus und Grund" ohne irgendwelche Besonderheiten. Nach einem Jahr Vermietung möchte Besitzer das Haus verkaufen. Hat der Mieter des Hauses in jedem Fall ein Vorkaufsrecht (nach BGB 577 wo es um vermietet Wohnräume geht) oder bedarf es eines besonderen Vermerks dieses Rechtes im Mietvertrag? Wie gesagt: weder im Grundbuch noch im Mietvertrag ist irgendwas bzgl. eines Vorkaufsrechtes festgehalten und es geht um ein Einfamilienhaus...
Danke und Gruß
6 Antworten
Der Eigentümer kann das Haus nur vermietet verkaufen, weil Kauf nicht Miete bricht. Der Käufer kann danach jedoch Eigenbedarf anmelden. Ein Vorkaufsrecht für den Mieter gibt es nicht und wäre auch nur mit Zustimmung des Eigentümers eintragungsfähig.
A L L G E M E I N E S B A U R E C H T Vorkaufsrecht eines Mieters nach Wohnungsumwandlung
BGH, AZ: VIII CR 384/97
Ein Mieter bewohnte eine Wohnung in einem Haus. Das Gebäude wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt, anschließend erfolgte der Verkauf. Der Mieter machte ein Vorkaufsrecht geltend. Der BGH hat entschieden, daß dem Mieter ein derartiges gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine normale Mietwohnung oder um eine öffentlich geförderte Mietwohnung handelt. Dieses Vorkaufsrecht bestünde nur dann nicht, wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters bereits eine Eigentumswohnung war. Das Vorkaufsrecht besteht nur für den ersten Verkaufsfall nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Im vorliegenden Fall war die erste Veräußerung eine Zwangsversteigerung des Hauses. Hier entschied der BGH, daß auch eine solche Zwangsversteigerung einen Verkaufsfall darstellt. Daraus folgt, der Mieter hat kein Vorkaufsrecht.
Das EFH war bereits Eigentum bevor der Mieter einzog, daher hat er kein Vorkaufsrecht. Ein Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht (dieses muss nicht im Grundbuch stehen), wenn der Eigentümer während der Mietzeit das Haus in Wohnungseigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz aufteilt und die Wohnungen dann verkauft. Praktisch einfach wäre es aber, dem Mieter das Haus anzubieten. Da muss man keinen anderen Käufer suchen. Eine Pflicht dazu gibt es aber nicht.
Vorkaufsrechte sind generell im Grundbuch eingetragen. Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht.
Nein, das stimmt definitiv nicht, Vorkaufsrechte können sich auch aus dem Gesetz ergeben.
Hmm, kann das Vorkaufsrecht später durch den Mieter in's Grundbuch eingetragen werden lassen, ohne Einwirkungsmöglichkeit des Vermieters?
Die Antwort von Jamaga bezieht sich auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus...oder wird da nicht differenziert?
Vorkaufsrecht hiesse auch nicht einfach, dass du es zu deinem Preis kaufen kannst, du kannst in einen bestehenden Kaufvertrag als Käufer eintreten oder so ähnlich, also Geldwertmäßig brächte ihm das keine besonderen Vorteile.
Ja, aber wie ist das denn bei Einfamilienhäusern? Ich meine, natürlich wäre es praktisch, direkt an den Mieter zu verkaufen, aber hat man als Eigentümer die Pflicht, es dem Mieter anzubieten oder fällt das unter die Vertragsfreiheit?