Gründe für Kündigung eines gestörten Mietverhältnisses?

5 Antworten

Es ist ein Zweifamilienhaus. Mein Sohn ist aufgrund eines Überlassungsvertrages der Vermieter und Besitzer des Hauses.

Dein Sohn ist nicht Besitzer des Hauses, sondern der Eigentümer lt. Grundbuch.

Besitzer bist Du, weil Du den Niessbrauch hast.

Dein Sohn ist also auch Betroffener dieses unseligen Mietverhältnisses, aber soweit ich es verstanden habe, wohnst Du in der oberen Wohnung und die Mieter in der unteren, während Dein Sohn überhaupt nicht in dem Haus wohnt. Richtig so?

indem ich nicht einmal zur Pflege des Gartens das Grundstück betreten darf, auf das ihre Fenster gerichtet sind, zur Pflege (Rasenmähen, Laub entfernen, Bepflanzung giessen.

Was steht im Mietvertrag, wer den Garten nutzen darf? Da die Leute im EG wohnen, wurde er womöglich zur exklusiven Nutzung durch die Mieter an diese vermietet? Dann darfst Du tatsächlich nicht rein.

Wurde Ihnen gemäß Mietvertrag auferlegt, den Garten zu pflegen? Dann müssen sie das auch tun und das bedeutet unter anderem, dass eine bestehende Anlage vor der Terrasse auch durch Giessen vor dem Verderb zu bewahren ist.

Sie behaupten das Wasser hat Legionellen (ich habe es prüfen lassen, es ist ohne Befund).

Das hättest Du nicht tun müssen. Erst ab drei Wohnungen in einem Haus ist die Legionellenprüfung Pflicht. Eine bloße Behauptung der Mieter hättest Du zurück weisen können mit der Bitte, das doch zu beweisen. Dann wäre es deren Sache gewesen.

Sie haben an der Wand neben ihrer Terrasse ca. 4qm Efeu runtergerissen. Die Wand ist durchlöchert und schmutzig, sie bessern sie nicht aus.

Natürlich bessern Mieter keine Wand aus. Allerdings ist das mutwillige Sachbeschädigung, was sie gemacht haben und das rechtfertigt auf jeden Fall eine Abmahnung und die Auferlegung der Reparaturkosten.

Sie haben eigenmächtig die Nachtabsenkung in der Heizung manipuliert, sie lassen den kompletten Heizkessel auslaufen, nur um Kosten zu verursachen.

Kann man den Heizungsraum nicht abschließen?

Die gesamten Nebenkosten für das Haus bezahle ich. Die Mieter haben eine Inklusivmiete.

Wie kann man nur so einen Vertrag machen? Aber die Miete ist hoffentlich so hoch, dass der Nebenkostenanteil der Mieter auch abgedeckt ist. Ansonsten sofort die Miete bis zum Anschlag erhöhen, bzw. ein entsprechendes Verlangen stellen.

Sie lassen den Kaminkehrer nicht ins Haus.

Das hatten wir schon. Nochmal eine Abmahnung, wenn sie sich weiterhin weigern und ansonsten muss der Kaminkehrer das direkt bei denen durchsetzen.

Was den Kündigungsgrund anbelangt, hat Dein Sohn in der Tat recht. Bisher gibt es keinen, aber es gibt mehrer Abmahngründe:

Ggf. mangelhafte Pflege der Außenanlagen, wenn es deren Pflicht ist

Sachbeschädigung an der Fassade

Einlassverwehrung des Kaminkehrers (Kaminkehrer müßte dann auch einen Schlüssel für den Heizungskeller bekommen).

Manipulation der Heizung.

Dein Sohn sollte entweder mit Hilfe von Haus & Grund oder einem Anwalt eine entsprechende Abmahnung zustellen lassen, in der alle diese Punkte korrekt aufgeführt sind. Da es verschiedene Gründe gibt, die das Mietverhältnis extrem belasten, könnte man sicher für ein weiteres abmahnwürdiges Verhalten schon die fristlose Kündigung androhen.

Diese sollte dann aber auch wirklich erfolgen.

Nochmal, wie ich gestern schon schrieb, unbedingt auch die Übergabeverträge und den Mietvertrag prüfen, ob es nicht auch eine Möglichkeit gibt, den Sohn zum konsequenten Handeln zu bewegen.

Sind diese Mieter raus, unbedingt den nächsten Mietvertrag mit Dir als Vermieterin abschließen und nicht mit dem Sohn als Vermieter, damit Du das selbst unter Kontrolle hast, wer Dir Deinen "Niess" bezahlt.

Ansonsten gilt: Ab heute wird zurück gemobbt. Es wäre doch fast schon zum Lachen, wenn Ihr zusammen keine Möglichkeit finden würdet, die Mieter so unter Druck zu setzen, dass sie freiwillig gehen. Aber die Maßnahmen und Handlungen müssen gut überlegt werden.

Das erste muss auf jeden Fall ein Mieterhöhungsverlangen bis zum höchstmöglichen Betrag sein, das unbedingt ein Rechtsanwalt für Euch stellen sollte. Mit Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel oder Vergleichsmieten Eurer Stadt oder Region.

Dein Sohn sollte zu Dir halten und nicht zu seinen komischen Mietern, die er Dir rein gesetzt hat.

Danke, Du hast alle Punkte wunderbar bearbeitet. Alles ist richtig was Du sagst, leider nicht der letzte Satz, ich habe die Mieter ausgesucht und das hält mir mein Sohn vor. Ich sagte als Gegenargument, dann dürfte es auch keine Scheidungen geben, wenn man von Anfang an, den Charakter eines Menschen klar erkennen könnte. Meinem Sohn fiel unangenehm auf, dass die Mieter soviele Forderungen hatten. Einen abschliessbaren Briefkasten, einen abschliessbaren Kellerraum, einen Spion in der inneren Wohnungstür. Dieser Spion ist dann eigentlich nur für mich gedacht. Beide Wohnungen haben eine schwere Holztüre mit glasklarem, bodenlangem Sicherheitsglas rechts und links daneben. Man sieht genau, wer vor der Türe steht und auch von 2 Fenstern sieht man zum Gartentor und man hat alle Möglichkeit einen Fremden gar nicht ins Haus zu lassen. Zu dem Punkt Garage, schrieb der Mieter, dass er auf keinen Fall jemals die Garage der Eltern freischaufeln wird. Das alleine hätte meinen Sohn bremsen müssen, diese Mieter zu nehmen.

Mein Sohn hat mir den ausgefüllten und unterschriebenen Mietvertrag nicht gezeigt. Als die Mieter bei ihm empört anriefen, weil der Sohn meiner Putzfrau das Laub entfernte, habe ich wissen wollen, was er bei dem Punkt Garten ausgefüllt hat. Er schrieb, wie bei allen Mietern vorher: Gartenanteil - nicht näher erläutert. Jetzt hat er deren Gartenbenützung auf die Terrasse und 2 Meter vor ihren Fenstern beschränkt. Ich habe die 4 grossen Hortensien ausgepflanzt und bei mir eingepflanzt. Den Rest giesse ich mit gehörigem Abstand.

An der vorderen Hauswand ist eine grosse, alte Kletterrose. Als ich die im Frühjahr zurück schnitt und düngte, haben die Mieter das Fenster aufgerissen und zugeknallt. Der Vorgarten gehört keinesfalls zur unteren Wohnung und trotzdem wollen sie mir das Pflegen verbieten. Aber sie "lieben" Rosen und Hortensien, wie sie anfangs sagten!

@Madhani28
ich habe die Mieter ausgesucht und das hält mir mein Sohn vor.

Einen Fehler kann man mal machen, aber wie es aussieht, habt Ihr eine ganze Menge Fehler gemacht, die im Grunde nur dadurch zu "heilen" sind, wenn Ihr jetzt dafür sorgt, dass es den Mietern etwas "ungemütlich" wird. Das wichtigste ist, dass Ihr jetzt mit Hilfe eines Rechtsanwalts ein Mieterhöhungsverlangen zustellen lasst, damit es damit keinerlei Probleme gibt und die Leute mal wissen, wo es ab jetzt lang geht.

Wenn ich lese, wie der Sohn den Mietvertrag gemacht hat, bin ich mir sicher, dass er auch keine besseren ausgesucht hätte. Wichtig beim nächsten Mal: Du machst den Mietvertrag als Vermieterin und Ihr lasst Euch von Anfang an von Haus&Grund (Vermieterverein) helfen.

Übrigens hatten wir auch schon mal so einen Fall, wo wir uns nicht mehr anders zu helfen wussten, als es den Mietern so ungemütlich, wie möglich zu machen und dabei aber immer auf der rechtlich sicheren Seite zu bleiben.

Letztlich bestand die einzig wirkliche Maßnahme, dass jeglicher Verkehr mit den Leuten fast ausschließlich über den Rechtsanwalt ging und das wir letztlich eine Mieterhöhung um 20 % (maximal möglich) durchsetzten, sodass ihnen die Wohnung zu teuer wurde. Sie kündigten schließlich, aber das dauerte immerhin rund 3 Jahre. Und die Leute wohnten nicht im gleichen Haus.

@bwhoch2

Sachbeschädigung ist ein Straftatsbestand und kann bei der Polizei angezeigt werden. Eine einseitige Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der Gartennutzung und Pflege durch den Sohn ist nichtig. Die FS sollte sich ersteinmal sofort in Besitz des Mietvertrages setzen, weil sie für dessen Erfüllung vermieterseitig zuständig ist.

Ob ohne weiteres eine Mieterhöhung durch den Bestand eines Pauschalmietvertrages möglich ist, muss bezweifelt werden, wenn der Vertrag die Grundmiete nicht von der BK-Pauschale trennt. Die Heizkostenaberechnung wurde nicht nach Heizkostenverordnung im Mietvertrag verankert.

Im Übrigen ist die FS berechtigt selbst einen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen und zu bezahlen. Das fiele unter Werbungskosten , aber auch da herrscht Unklarheit, wenn der Sohn die Miete einstreicht >>> Die Schwiegertochter macht angeblich die Hausverwaltung?

@Gerhart

Wenn die FS den Niessbrauch hat, weshalb streicht der Sohn die Miete ein? Davon hat sie nirgends geschrieben.

Eine Mieterhöhung ist auch bei einem Pauschalmietvertrag möglich. Es müssen lediglich einmal die Kosten errechnet werden, die damit abgedeckt sind, wozu man die Liste aus der Betriebskostenverordnung nehmen kann, um alle Kosten zu ermitteln und von der Gesamtmiete abzuziehen.

Damit hätte man dann den Betrag, der als Kaltmiete der ortsüblichen Miete gegenübergestellt werden könnte. Darauf dann die maximal 20 % Erhöhung und dann wieder den aufs Monat runter gebrochenen Betrag der jährlichen Kosten.

Eine solche Erhöhung, die bestimmt erst einmal bei den Mietern für Entsetzen sorgt, könnte auch dazu verwendet werden, um mit den Mietern über eine etwas niedrigere Gesamtmiete zu verhandeln, die dann aber aufgeteilt wird in Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, wie es sich gehört.

Was die Sachbeschädigung anbelangt, könnten die Mieter argumentieren, dass diese versehentlich bei der Pflege des Efeu-Bewuchses entstand. man wusste schlicht nicht, wie tief sich die Pflanze in Putz und Mauerwerk festkrallt. Die strafrechtliche Verfolgung bleibt dann außen vor, aber der Schadensersatz für das Neuverputzen bleibt.

Ob der Mietvertrag hinsichtlich der Gartennutzung wirklich geändert wurde, kann man erst erkennen, wenn man den Vertragstext kennt, wie er ursprünglich abgeschlossen wurde. Wenn bspw. ursprünglich nur die Mitnutzung drin stand und nachträglich wurde eine Exklusivnutzung für einen bestimmten Bereich zugestanden, der aber die Nutzung des übrigen Gartens ausschließt, muss das nicht unbedingt eine Verschlechterung sein und ob die Mieter hier zugestimmt haben, ist nicht klar hervor gegangen.

Die FS sollte natürlich im Besitz eines Vertragsexemplars sein, schon um zu sehen, ob ihr der ganze "Niess" auch ausgezahlt wird. Sie sollte außerdem, wenn schon die "Schwiegertochter" die HV macht, auch alle Belege einsehen können, die die Schwiegertochter geltend macht. Nicht dass diese einfach alles und jedes als Kosten rein rechnet, was im eigenen Haushalt entsteht und der Mutter bleibt nichts mehr von der Miete oder viel zu wenig.

Die Mutter kann nur dann für die Erfüllung des MV zuständig sein, wenn sie dazu vom Sohn bevollmächtigt wurde, denn sie ist nicht Vertragspartnerin der Mieter (dummeweise!).

Ob die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung in diesem Fall nicht sogar Pflicht wäre ist eine neue Frage. In der Heizkostenverordnung §2 steht:

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Da der Vermieter nicht selbst in dem Haus wohnt, muss demnach die Heizkostenverordnung angewendet werden. Wenn das Haus ganz normal über Heizkörper beheizt wird, gibt es auch keine Ausnahme, die dagegen sprechen würde. Auch diese Sache wäre wohl ein Ansatzpunkt, um eine Mietvertragsänderung durch zu setzen. Rechtsanwalt!

@bwhoch2

Das habe ich sschon versucht der FS zu erklären bei der Kaminkehrerdiskussion. Sie geht darauf nicht ein. Der Sohn hat bei richtiger Anwendung des Niesssbrauches auch mit dem von Ihm abgeschlossenen MV nicht zu schaffen, weil der Nießbraucher diese Aufgabe hat. Danach richtet sich alles Weitere....

Hast du den Nießbrauch nur für deine Wohnung oder für das gesamte Haus? Wenn für das gesamte Haus: dann hättest du an die Mieter vermieten müssen und nicht dein Sohn. Und dann käme evtl. doch eine erleichterte Kündigung wegen des Zweifamilienhauses in Betracht, da du als Vermieter auch dort wohnst.

Da gibt es mehr als einen Kündigungsgrund.

Die Inklusivmiete war vielleicht nicht so eine kluge Entscheidung.

Weshalb Du die Nebenkosten insgesamt zahlst, musst Du mit Deinem Sohn klären.

Das mit den Kündigungsgründen ist schwierig, wenn noch nicht abgemahnt wurde.

@bwhoch2

Also Du meinst, es muss auf alle Fälle erst einmal abgemahnt werden. Nach wievielen Mahnungen kann eine Kündigung folgen?

@Madhani28

BGB §543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Satz (2) 2.: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn...

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet ...

Satz (3)

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst ... nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dann gibt es dazu noch ein paar Ausnahmen, die aber bei Euch nicht vorliegen. Eine rechtlich haltbare Abmahnung kann aber wiederum nur ein Rechtsanwalt korrekt schreiben.

In Eurem Fall gab es mehrere Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten. Dass man den Kaminkehrer nicht einlässt, dass man die Heizung manipuliert hat, und dass man die Gartenpflege vernachlässigt und dass man die Wand beschädigt hat. Alles für sich kein Kündigungsgrund, aber Abmahngründe und da die Verstöße offenbar serienweise erfolgen, wäre der nächste schwere Verstoß von mietvertraglichen Pflichten nach einer Abmahnung wegen der genannten Dinge schon der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt, der also dann auch die fristlose Kündigung rechtfertigt.

Achtung: Wenn sie Dich schwer beleidigen oder gar bedrohen, ist überhaupt keine Abmahnung erforderlich. Der Vermieter, also Dein Sohn muss es nicht hinnehmen, dass seine Mutter beleidigt oder bedroht wird. Da braucht es dann auch keine Abmahnung mehr.

Eine Abmahnung dokumentiert im Übrigen auch die schweren, bereits begangenen Verstöße und sollte schon allein deshalb ausgesprochen, bzw. geschrieben werden.

Wer den Kaminkehrer nicht reinläßt, der bekommt einen Kaminkehrer mit Polzeischutz. Der kommt immer rein, wenn er will. Danach sind eventuell Kosten für ein neues Schloss fällig.

Guck mal in den Mietvertrag, was da zur Grundstücksnutzung steht. Wenn es mitvermietet wurde, darfst du leider nicht aufs Grundstück und muss dem Verwildern zusehen. Das Betreten wäre dann Hausfriedensbruch. Ansonsten muss der Vermieter die Pflege anmahnen, nicht die liebe Nachbarin. Zerstörung oder unsachgemäße Nutzung stellt man den Mietern in Rechnung. Einen fehlenden grünen Daumen zu berechnen ist natürlich nicht einfach.

Manipulationen am Heizkessel? Ist das beweisbar? Wieso trägst du die ganzen Nebenkosten? Ich würde nur meinen Anteil zahlen, der Rest muss der Vermieter klären. Dazu könnte man Werte aus den Vorjahren heranziehen. Kann/darf man den Heizungskeller abschließen?

Die Wand ist kaputt? Das ist eigentlich Vermietersache, es sei denn, sie hätten das Loch in die Wand gehämmert. Nicht, dass sie deshalb noch die Miete kürzen.

Kündigungsgründe könnte man im Mietvertrag suchen. Ausbleibende Zahlungen etc. könnte man anführen. Aber für so einen Fall gibt es Rechtsanwälte. Man könnte z. B. mit einer fristgerechten Kündigung beginnen.

Den Heizkeller habe ich jetzt abgesperrt. Die Kaminkehrerin fand das in Ordnung. Die Inklusivmiete ist daraus entstanden, dass früher unsere Eltern im Erdgeschoss wohnten und wir keine Thermostate angebracht haben. Einmal haben meine Eltern das Öl bezahlt und einmal wir. Auch das Wasser kann man nicht trennen. Das Haus wurde 1970 gebaut, da waren die Heizkosten noch niedrig.

@Madhani28
Die Inklusivmiete ist daraus entstanden, dass früher unsere Eltern im Erdgeschoss wohnten und wir keine Thermostate angebracht haben.

Das ist kein Grund, die Heizkosten nicht wenigstens nach Wohnfläche aufzuteilen. Im Zweifamilienhaus braucht man keine Wärmemengenzähler, obwohl sie schon sehr vorteilhaft wären und vor dem nächsten Mietverhältnis auch angebracht werden sollten. Von Thermostaten ganz zu schweigen.

Beim Wasser ist es das gleiche: Entweder Aufteilung nach Personenzahl oder nach Wohnflächenanteilen. Alle anderen umlegbaren Nebenkosten, die im Lauf der Zeit steigen können, werden ebenso umgelegt. Aber das muss man im Mietvertrag vereinbaren. Hinterher darf man damit nicht ankommen. Also unbedingt vor dem nächsten Mal vermieten beachten und das nächste Mal vermietest Du selber und lässt Dich von jemand beraten, der wirklich was davon versteht.

Man könnte z. B. mit einer fristgerechten Kündigung beginnen.

Aber auch nur, wenn man einen Grund hat oder der Vermieter selbst im Haus wohnt. Ist hier aber nicht der Fall.

Wieso trägst du die ganzen Nebenkosten?

Übersehen, dass es sich um Niessbrauch handelt? Die kompletten Mieteinnahmen gehen in ihre Tasche und da ist das Geld für die Nebenkosten hoffentlich einkalkuliert.

Natürlich ergeben sich aus diesem Verhalten Kündigungsgründe. Will dein Sohn nicht das Geld für einen Anwalt auslegen?

Er ist Mitglied im Haus und Grundbesitzerverein und hat auch eine Rechtschutzversicherung. Er sagt, das sind keine Gründe, nur Eigenbedarf wäre ein Grund. Gib mir bitte Gründe, die er anführen könnte. Ich leide darunter mit so bösartigen Menschen, die mich völlig ignorieren, unter einem Dach zu leben.

@Madhani28

Da wäre schon mal die "Störung des Hausfriedens"

@Madhani28

Ignorieren könnte vielleicht besser sein, als ständig verbalen Angriffen ausgesetzt zu werden.

@Realisti

Wir reden nicht miteinander. Sie sind im August eingezogen, ich habe sie eine Woche, bis ihre Möbel aus London kamen, in meinem Gästezimmer wohnen lassen, sie haben bei mir gegessen und ich habe ihnen alles gezeigt und im Landkreis umher gefahren. Seit Mitte September reden sie nicht mehr mit mir. Seitdem mein Sohn es nicht erlaubt hat die Wand zwischen Küche und Esszimmer zu seinen Kosten zu entfernen.

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