Gründe für Kündigung eines gestörten Mietverhältnisses?

ich habe die Mieter ausgesucht und das hält mir mein Sohn vor.

Einen Fehler kann man mal machen, aber wie es aussieht, habt Ihr eine ganze Menge Fehler gemacht, die im Grunde nur dadurch zu "heilen" sind, wenn Ihr jetzt dafür sorgt, dass es den Mietern etwas "ungemütlich" wird. Das wichtigste ist, dass Ihr jetzt mit Hilfe eines Rechtsanwalts ein Mieterhöhungsverlangen zustellen lasst, damit es damit keinerlei Probleme gibt und die Leute mal wissen, wo es ab jetzt lang geht.

Wenn ich lese, wie der Sohn den Mietvertrag gemacht hat, bin ich mir sicher, dass er auch keine besseren ausgesucht hätte. Wichtig beim nächsten Mal: Du machst den Mietvertrag als Vermieterin und Ihr lasst Euch von Anfang an von Haus&Grund (Vermieterverein) helfen.

Übrigens hatten wir auch schon mal so einen Fall, wo wir uns nicht mehr anders zu helfen wussten, als es den Mietern so ungemütlich, wie möglich zu machen und dabei aber immer auf der rechtlich sicheren Seite zu bleiben.

Letztlich bestand die einzig wirkliche Maßnahme, dass jeglicher Verkehr mit den Leuten fast ausschließlich über den Rechtsanwalt ging und das wir letztlich eine Mieterhöhung um 20 % (maximal möglich) durchsetzten, sodass ihnen die Wohnung zu teuer wurde. Sie kündigten schließlich, aber das dauerte immerhin rund 3 Jahre. Und die Leute wohnten nicht im gleichen Haus.

Sachbeschädigung ist ein Straftatsbestand und kann bei der Polizei angezeigt werden. Eine einseitige Änderung des Mietvertrages hinsichtlich der Gartennutzung und Pflege durch den Sohn ist nichtig. Die FS sollte sich ersteinmal sofort in Besitz des Mietvertrages setzen, weil sie für dessen Erfüllung vermieterseitig zuständig ist.

Ob ohne weiteres eine Mieterhöhung durch den Bestand eines Pauschalmietvertrages möglich ist, muss bezweifelt werden, wenn der Vertrag die Grundmiete nicht von der BK-Pauschale trennt. Die Heizkostenaberechnung wurde nicht nach Heizkostenverordnung im Mietvertrag verankert.

Im Übrigen ist die FS berechtigt selbst einen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen und zu bezahlen. Das fiele unter Werbungskosten , aber auch da herrscht Unklarheit, wenn der Sohn die Miete einstreicht >>> Die Schwiegertochter macht angeblich die Hausverwaltung?

Wenn die FS den Niessbrauch hat, weshalb streicht der Sohn die Miete ein? Davon hat sie nirgends geschrieben.

Eine Mieterhöhung ist auch bei einem Pauschalmietvertrag möglich. Es müssen lediglich einmal die Kosten errechnet werden, die damit abgedeckt sind, wozu man die Liste aus der Betriebskostenverordnung nehmen kann, um alle Kosten zu ermitteln und von der Gesamtmiete abzuziehen.

Damit hätte man dann den Betrag, der als Kaltmiete der ortsüblichen Miete gegenübergestellt werden könnte. Darauf dann die maximal 20 % Erhöhung und dann wieder den aufs Monat runter gebrochenen Betrag der jährlichen Kosten.

Eine solche Erhöhung, die bestimmt erst einmal bei den Mietern für Entsetzen sorgt, könnte auch dazu verwendet werden, um mit den Mietern über eine etwas niedrigere Gesamtmiete zu verhandeln, die dann aber aufgeteilt wird in Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, wie es sich gehört.

Was die Sachbeschädigung anbelangt, könnten die Mieter argumentieren, dass diese versehentlich bei der Pflege des Efeu-Bewuchses entstand. man wusste schlicht nicht, wie tief sich die Pflanze in Putz und Mauerwerk festkrallt. Die strafrechtliche Verfolgung bleibt dann außen vor, aber der Schadensersatz für das Neuverputzen bleibt.

Ob der Mietvertrag hinsichtlich der Gartennutzung wirklich geändert wurde, kann man erst erkennen, wenn man den Vertragstext kennt, wie er ursprünglich abgeschlossen wurde. Wenn bspw. ursprünglich nur die Mitnutzung drin stand und nachträglich wurde eine Exklusivnutzung für einen bestimmten Bereich zugestanden, der aber die Nutzung des übrigen Gartens ausschließt, muss das nicht unbedingt eine Verschlechterung sein und ob die Mieter hier zugestimmt haben, ist nicht klar hervor gegangen.

Die FS sollte natürlich im Besitz eines Vertragsexemplars sein, schon um zu sehen, ob ihr der ganze "Niess" auch ausgezahlt wird. Sie sollte außerdem, wenn schon die "Schwiegertochter" die HV macht, auch alle Belege einsehen können, die die Schwiegertochter geltend macht. Nicht dass diese einfach alles und jedes als Kosten rein rechnet, was im eigenen Haushalt entsteht und der Mutter bleibt nichts mehr von der Miete oder viel zu wenig.

Die Mutter kann nur dann für die Erfüllung des MV zuständig sein, wenn sie dazu vom Sohn bevollmächtigt wurde, denn sie ist nicht Vertragspartnerin der Mieter (dummeweise!).

Ob die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung in diesem Fall nicht sogar Pflicht wäre ist eine neue Frage. In der Heizkostenverordnung §2 steht:

Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.

Da der Vermieter nicht selbst in dem Haus wohnt, muss demnach die Heizkostenverordnung angewendet werden. Wenn das Haus ganz normal über Heizkörper beheizt wird, gibt es auch keine Ausnahme, die dagegen sprechen würde. Auch diese Sache wäre wohl ein Ansatzpunkt, um eine Mietvertragsänderung durch zu setzen. Rechtsanwalt!

Das habe ich sschon versucht der FS zu erklären bei der Kaminkehrerdiskussion. Sie geht darauf nicht ein. Der Sohn hat bei richtiger Anwendung des Niesssbrauches auch mit dem von Ihm abgeschlossenen MV nicht zu schaffen, weil der Nießbraucher diese Aufgabe hat. Danach richtet sich alles Weitere....

Die Inklusivmiete ist daraus entstanden, dass früher unsere Eltern im Erdgeschoss wohnten und wir keine Thermostate angebracht haben.

Das ist kein Grund, die Heizkosten nicht wenigstens nach Wohnfläche aufzuteilen. Im Zweifamilienhaus braucht man keine Wärmemengenzähler, obwohl sie schon sehr vorteilhaft wären und vor dem nächsten Mietverhältnis auch angebracht werden sollten. Von Thermostaten ganz zu schweigen.

Beim Wasser ist es das gleiche: Entweder Aufteilung nach Personenzahl oder nach Wohnflächenanteilen. Alle anderen umlegbaren Nebenkosten, die im Lauf der Zeit steigen können, werden ebenso umgelegt. Aber das muss man im Mietvertrag vereinbaren. Hinterher darf man damit nicht ankommen. Also unbedingt vor dem nächsten Mal vermieten beachten und das nächste Mal vermietest Du selber und lässt Dich von jemand beraten, der wirklich was davon versteht.

Da wäre schon mal die "Störung des Hausfriedens"

Ignorieren könnte vielleicht besser sein, als ständig verbalen Angriffen ausgesetzt zu werden.

Wir reden nicht miteinander. Sie sind im August eingezogen, ich habe sie eine Woche, bis ihre Möbel aus London kamen, in meinem Gästezimmer wohnen lassen, sie haben bei mir gegessen und ich habe ihnen alles gezeigt und im Landkreis umher gefahren. Seit Mitte September reden sie nicht mehr mit mir. Seitdem mein Sohn es nicht erlaubt hat die Wand zwischen Küche und Esszimmer zu seinen Kosten zu entfernen.

Also Du meinst, es muss auf alle Fälle erst einmal abgemahnt werden. Nach wievielen Mahnungen kann eine Kündigung folgen?

BGB §543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Satz (2) 2.: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn...

der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet ...

Satz (3)

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst ... nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dann gibt es dazu noch ein paar Ausnahmen, die aber bei Euch nicht vorliegen. Eine rechtlich haltbare Abmahnung kann aber wiederum nur ein Rechtsanwalt korrekt schreiben.

In Eurem Fall gab es mehrere Verstöße gegen die mietvertraglichen Pflichten. Dass man den Kaminkehrer nicht einlässt, dass man die Heizung manipuliert hat, und dass man die Gartenpflege vernachlässigt und dass man die Wand beschädigt hat. Alles für sich kein Kündigungsgrund, aber Abmahngründe und da die Verstöße offenbar serienweise erfolgen, wäre der nächste schwere Verstoß von mietvertraglichen Pflichten nach einer Abmahnung wegen der genannten Dinge schon der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt, der also dann auch die fristlose Kündigung rechtfertigt.

Achtung: Wenn sie Dich schwer beleidigen oder gar bedrohen, ist überhaupt keine Abmahnung erforderlich. Der Vermieter, also Dein Sohn muss es nicht hinnehmen, dass seine Mutter beleidigt oder bedroht wird. Da braucht es dann auch keine Abmahnung mehr.

Eine Abmahnung dokumentiert im Übrigen auch die schweren, bereits begangenen Verstöße und sollte schon allein deshalb ausgesprochen, bzw. geschrieben werden.