Gilt der Vertrag oder das Gesetz?

der vertrag gilt. neues mietrecht nur bei nach der gesetzesänderung abgeschlossenen verträgen

mmer dann, wenn die Parteien eine individuelle Vereinbarung getroffen haben, die von der seinerzeitigen Gesetzeslage abweicht, hat der Gestaltungswille der Parteien Vorrang vor der gesetzlichen Regelung. Die von ihnen individuell vereinbarten Kündigungsfristen gelten in diesen Fällen fort. Eine Regelung in einem Formularmietvertrag ist aber keine individuelle Vereinbarung. Es muss sich um eine Vereinbarung auf einem gesonderten Schriftstück, welches von beieden Parteien unterzeichnet ist, handelt.

Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen Fristen je nach Dauer des Mietverhältnisses, siehe nachfolgende Tabelle. Für den Vermieter sind daher die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Kündigungsfristen maßgebend: Schreibt der Mietvertrag andere kürzere Fristen vor, so ist er insoweit unwirksam, es gelten immer die gesetzlichen Kündigungsfristen. (§ 573 Abs 4 BGB). bei einer Mietzeit bis zu 5 Jahren: 3 Monate bei einer Mietzeit von 5 Jahren bis 8 Jahren: 6 Monate Bei einer Mietzeit ab 8 Jahren: 9 Monate

Ab 1. Juni 2005 gilt eine Neuregelung: Mieter können künftig den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen – unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Wohnung leben. Die Neureglung gilt für alle Kündigungen, die nach dem 1. Juni 2005 dem Vermieter zugehen. Mieter, die vor dieser Frist bereits gekündigt haben, und eine längeren Frist beachten müssten, können nach dem 1. Juni 2005 erneut kündigen, dann gilt für diese neue Kündigung die kurze 3-Monatsfrist.

Altverträge: Die typische Verlängerungsklausel lautet zum Beispiel: "Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils ein Jahr, sofern es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende gekündigt wird." Die Kündigungsfristen sind nach neuem Mietrecht jedoch zwingend, d.h. zu Ungunsten des Mieters darf davon nicht abgewichen werden (3 Monate K-frist). Daher sind solche Verlängerungsklauseln in Verträgen die nach dem 01.11.2001 abgeschlossen wurden für Wohnraum in aller Regel wohl nicht mehr zulässig bzw. unwirksam.

Zulässig ist dagegen ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 1995. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.5.2000.".oder

"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum 31. März 200.. gekündigt werden."

BGH Urteile vom 22.12.2003 Az. VII ZR 81/03 und 06.10.2004 Az: VII ZR02/04 AG Schöneberg, Urteil vom 30. November 1998, Az: 108 C 325/98; MM 1999, 213-215.

Nach Wirksamwerden der Gesetzänderung am 1. Juni 2005 kann jeder Altvertrag generell vom Mieter mit einer Frist von 3-Monaten gekündigt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Verlängerungsklausel als individuelle Vereinbarung (kein Formularvertrag!) anzusehen ist: Nur in diesen Fällen kann dann noch davon ausgegangen werden, dass vereinbarte Verlängerungsklauseln wirksam sind, sonst nicht.

Ursprünglicher Vertrag bleibt erhalten: Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt, wenn ein solcher Widerspruch nicht erfolgt, nicht aber ein neuer Vertrag geschlossen. BGH 2. Zivilsenat, Urteil vom 29. April 2002, Az: II ZR 330/00. MfG

Vermieterseitige Kündigungsfristen, die vor der Mietrechtsreform zu Gunsten des Mieters länger als die jetzt nach neuem Recht gültigen sind, haben Bestand. Gleiches gilt für kürzere vereinbarte mieterseitige Kündigungsfristen als jetzt nach neuem Recht geltend. Es gilt also in deinem Fall, dass der Vertrag Vorrang vor (dem neuen) Gesetz hat.

Die verlängerte Kündigungsfrist gilt aber nur für den Vermieter. Mieter dürfen nach wie vor innerhalb von drei Monaten kündigen.

Da sich Verträge nach dem Gesetz richten und da sich Gesetze aber ändern können, beschriebenes Papier aber nicht jedesmal geändert werden kann, natürlich immer das Gesetz.