Gemeinsames Wohneigentum: Mögliche Rechtsform gegen Raucher, Duftstoffverwendung etc.

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Das läßt sich im WEG nur sehr abendteuerlich regeln.

Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung, welche das Rauchen untersagt, kann sich nur auf das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Treppenhaus, Keller oder Außenanlage) beziehen. Sie kann aber nicht in das Sondereigentum (in der Regel die Wohnung) eingreifen, andernfalls die Regelung nichtig, weil verfassungswidrig wäre.

Jetzt zum Winkelzug (Lösung):

  1. Ihr kauft oder errichtet ein Mehrfamilienhaus mit jeweils einer Garage pro Wohnung.
  2. Das Sondereigentum, genauer gesagt das Teileigentum wird nur an der Garage gebildet.
  3. Jeder Garage ist das Sondernutzungsrecht einer Wohnung zugewiesen.
  4. In der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung ist das Rauchen auf den sondernzutungsflächen (die ja rechtlich dann gemeinschaftliches Eigentum sind) ebenso wie auf den gemeinschaftlichen Räumen und Flächen untersagt. Verstöße gegen das Rauchverbot werden als schwere Pflichtverletzung im Sinne des § 18 Abs. 1 WEG vereinbart.

Begründung:

Die WEG kann nur auf ihrem Eigentum Gebrauchsregelungen festlegen. Dadurch, dass die Wohnungen zum Sondernutzungsrecht der Garageneigentümer bestimmt werden, sind die Wohnungen rechtlich gesehen gemeinschaftliches Eigentum. Dennoch kann jeder seine Wohnung alleine Nutzen (Sondernutzungsrecht = alleiniges Gebrauchsrecht), aber nur in dem Rahmen, welche dei Teilungserklärung vorgegeben hat.

Lediglich in den Garagen wäre auf diese Weise das Rauchen noch erlaubt, da diese ja das eigentliche (alleinige) Eigentum der Miteigentümer darstellen, in welches die Gemeinschaft nicht eingreifen darf. Allerdings gibt es für Garagen Brandschutzbestimmungen, die das Rauchen dort untersagen.

"Jetzt zum Winkelzug (Lösung)"

Wow - vielen Dank - das ist ja äusserst clever! Eine ganz hervorragende Idee! Ich werde noch einige Tage weitere Vorschläge und Anregungen abwarten, aber ihr Vorschlag hat gute Karten für die "hilfreichste Antwort".

Also, ich fürchte, Verbot für die Raucher wird kommen, wenn sie denn andere schädigen. Nur so lange wirst Du nicht warten wollen und bei Wohneigentum, es ist ja kein Wohnungseigentum, kann der Träger dieser Einrichtung auch eine entsprechende Hausordnung erlassen. Viel Glück und auch ich bin immer wieder erstaunt, wie Raucher die Schlafenszeit (und auch längere Krankenhausaufenthalte) ohne körperliche Schäden überstehen. Aktuell wurde einer fristlos gekündigt und das Gericht hat die Räumung bestätigt. Er hat Mitbewohner durch die Qualmerei belästigt, so das Gericht.

und das Gericht hat die Räumung bestätigt

Die Verhandlung findet erst am 24.7 statt. Es ging um die Gewährung der Prozesskostenhilfe für den Mieter. Das Amtsgericht hat den Antrag abgelehnt, die nächsthöhere Instanz hat sie wieder gewährt.

Das mit dem Rauchverbot in Mietswohnungen ist von einem Gericht gekipt worden,es musste ein Raucher aus seiner Wohnung ausziehen.Die Kündigung hielt der Richter angesichts der veränderten Beurteilung der Gefahren des Passivrauchens für berechtigt(AZ 24 C 1355/13) ARD Videotext Seite 543

Danke, ja, ich habe das heute morgen auch online in der ZEIT gelesen. Der letzte Satz bei allen Quellen lautet allerdings "Am 24. Juli soll der Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf verhandelt werden". Es scheint also noch gar kein Urteil vorzuliegen, und es ist ein Amtsgericht, es sind also noch diverse weitere Verfahren möglich. Ein entsprechend positives Urteil würde dann auch nicht bindend sein, da es völlig der bisherigen Rechtsprechung entgegensteht. Ich bin slao erstmal skeptisch.

@TomKhaGai

Das stimmt,es ist eine Eizelfallentscheidung,und möglicherweise wird da über eine Revision entschieden,das zeigt aber das dort auch langsam umgedacht wird.Unter mir wohnt auch ein Kettenraucher,und der ganze Rauch zieht in meine Wohnung,und ich bin Nichtraucher und Asthmatiker,und reagiere auch auf Zigarettenrauch.Es kann doch nicht sein das ich im Sommer kein Fenster öffnen kann ,den Balkon nicht nutzen kann weil ich zugequalmt werde,da hört es für mich auf mit der selbstbestimmung im Wohnraum,das ist Körperverletzung.Der Raucher soll die Fenster geschlossen halten,so würde ein Schuh daraus werden,soll er doch in seinem Mief ersticken.Man kann nicht allen Rauchern die Wohnung kündigen,das verlange ich auch nicht,es kann aber auch nicht sein das man als Nichtraucher in seiner eigenen Wohnung diesen Stinkern ausgesetzt ist und nichts dagegen machen kann!

@andie61

"das ist Körperverletzung"

Das sehe ich genauso. Solange der Staat Steuereinnahmen aus der Tabaksteuer bezieht, die im Prozentbereich des gesamten Steueraufkommens liegen, wird sich da wenig ändern, bzw. nur sehr langsam.

@TomKhaGai

Ich bin slao erstmal skeptisch

Die nächsthöhere Instanz - das Landgericht Düsseldorf - hat laut Spiegel Online nun die Prozesskostenhilfe bewilligt.

Zitat SPON-Artikel: "Das Landgericht begründete dies mit höchstricherlicher Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof zähle das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und habe diese Rechtsprechung auch nach dem Wandel der gesellschaftlichen Anschauungen über das Passivrauchen nicht geändert".

Ich sehe hier die Möglichkeit, eine Wohnungsbaugenossenschaft (in der Rechtsform einer eG) zu gründen. Eine eG benötigt eine Satzung, in welcher Ihr entsprechende Punkte aufnehmt. Eine Wohnung erhalten hier nun nur Mitglieder, welche natürlich durch ihre Mitgliedschaft die Satzung anerkannt haben. Lasst Euch mal durch einen Rechtsanwalt und Notar beraten, wie man am besten eine solche Idee in die Praxis umsetzt.

Danke! Das klingt ganz gut. Sowas in die Richtung ging mir auch durch den Kopf, im Sinn einer gemeinnützigen Stiftung, eines Vereins (der ja Ziele verfolgt) oder sowas, und alle Mitglieder erklären dann durch Eintritt, das sie diese Ziele mittragen. Verstösst jemand gegen die Ziele, kann er dann möglicherweise ausgeschlossen werden, und gekoppelt an die Mitgliedschaft wäre das Ende des "Wohnungsnutzungsvertrages", oder wie man das dann nennt. Stimmt schon, verbindlich kann einem das nur ein auf Miet- oder Immobilienrecht versierter Anwalt beantworten.

anderer Tipp: Hast du schon mal Akkupunktur bei den Allergien eingesetzt. Mir hat das sehr gut geholfen - aber ich bin ja auch nur gegen Frühjahrsblüher allergisch.

Kann man Verwalter wegen Nötigung und Gelder Veruntreuung anzeigen?

Ich habe im letzten Jahr meine Wohnung verkauft am 31.3.15 und jetzt in diesem Jahr bekomme ich zwei Hausgeldabrechnungen von 2014 und von 2015 (1.1. bis 31.3.15.) Jetzt ist es so, dass der neue Eigentümer über meine Belange abgestimmt hat, obwohl hier Rechnungen vom Mai 2015 und Juni 2015 und auch Dezember 2015 drin sind. Z.B. ist eine Rohrreinigung vom 21.5.15 dabei, obwohl ich kein Besitzer mehr war und seit Juli 2015 auch kein Eigentümer mehr bin und jetzt im April 2016 hat er mir die Abrechnungen erst zugesandt.. Darf der neue Eigentümer überhaupt über meine Belange und Abrechnungen abstimmen? Eine Abrechnung rührt von 2014 und die andere von Januar bis März 2015.

Über diese beiden Abrechnungen hat der neue ET abgestimmt? Beide Abrechnungen waren falsch, da er die ganzen Kosten, welche nach dem 31.3.15 angefallen sind, alle auf mich, bzw. in den zeitraum 1.1.15 bis 31.3.15 anteilig umgelegt hat. Z.B. Heizungsrechnung, Dezember 2015, Rohrreinigung 21.5.15 etc. Darüberhinaus waren alle Miteigentumsanteile falsch und nicht nach der teilungserklärung. Auch die Qudratmeterzahl war falsch. Im Protokoll steht, dass das mit der Quadratmeterzahl geringfügig ist. Ich weiß nicht, ob das geringfügig ist wenn eine Eigentümerin 11 QM mehr hat.

Dann hat er fürs letzte Jahr und vorletzte Jahr Hausgeldzahlung einbezogen, da es 5 Monate lang keinen Verwalter gab. 203 Euro mal 5, also habe ich 1015 Euro nachbezahlt. In diesem Betrag sind aber auch Verwaltervergütung enthalten. Fallen die jetzt auch an, wenn es keinen Verwalter gibt. Da von Oktober 14 bis Ende Februar 15 keinen Verwalter gab und der neue Verwalter erst ab 1.3.15 eingetreten ist.

Jedenfalls will der Verwalter jetzt aus beiden Abrechnungen Geld, obwohl die beide falsch sind. Die eine Abrechnung von 2014 die im April 2016 beschlossen wurde über 1300 Euro kann ich ja meinem Mieter gegenüber garnicht mehr abrechnen.

Jetzt droht er mir mit gerichtlichem Mahnbescheid wenn ich das nicht bis 23.5.16 bezahlt habe. Ist das nicht Nötigung?? Es hat im 7. April 16 eine EV gegeben. Der neue ET könnte ja theoretisch Klage gegen die Abrechnung eingereicht haben. Schliesslich hat er einen Monat Zeit und einen weiteren Monat Zeit die Klage zu begründen. Also bis 7. Juni 16. Ist das dann nicht Nötigung und kann ich dagegen Anzeige erstatten?

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Praxis zu Wohnung - Nutzungsänderung?

Hallo,

wir haben folgende Situation:

durch Immobilienscout haben wir eine Wohnung gefunden, die früher als Praxis diente. Bei der Explose stand aber „Wohnen und Arbeiten  unter einem Dach“, deshalb sind wir auch von einer Wohnung ausgegangen. Bei der Besichtigung und allen weiteren Schritten haben wir mit dem Verkäufer über eine Wohnung gesprochen, er hat lediglich erwähnt, dass es sich um eine frühere Praxis handelt. 

Nun habe ich alle Unterlagen bekommen inklusiv Entwurf für den Kaufvertrag. Und musste feststellen, dass in Nutzungsänderungen sowie im Kaufvertrag immer noch „Arztpraxis“ steht.

Ich habe mit dem Verkäufer telefoniert und er möchte diese Nutzungsänderung nicht machen, sondern besteht darauf es so zu verkaufen. Das argumentiert er mit dem Risiko für ihn. Wenn er die Änderungen macht und wir es doch nicht kaufen, hat er auch keine Möglichkeit mehr einen Käufer für „Praxis“  suchen. Da die Nutzungsänderung von Gewerblich zu Wohnung ziemlich einfach ist und umgekehrt komplizierter ist, will er 100% sicher sein, bevor er vielleicht in die Regung zieht, Nutzungsänderung zu machen. Bearbeitungszeit, nach meinen Informationen ca. 6-8 Wochen.

Daraufhin habe ich mich erkundigt. Die Miteigentümer sind mit der Nutzungsänderung einverstanden. Das habe ich aber nicht schriftlich, nur mündliche Aussage von der Verwaltung. Mit den Unterlagen und Bauplänen(Vorabbaupläne, wie ich es umbauen würde) war ich auch bei der Bauaufsicht, die haben damit auch kein Problem, nicht mal Statiker brauche ich, da praktisch nichts geändert wird, bei tragenden Wänden sowieso. Dies habe ich auch nur mündlich. Schön und gut, dass alle mir zusagen und meinen, dass es kein Problem ist Nutzungsänderung zu machen. Aber ohne schriftliche Bestätigungen möchte ich nicht weiter machen, wenn einer sich später anderes überlegt, riskiere ich eine Praxis zu besitzen und keine Wohnung.

Nun habe ich eine Reihe von Fragen bzw. Möglichkeiten, auf die ich hier eine Antwort oder zumindest ein Anstoß bekomme.

1. Kann ich Nutzungsänderung von Gewehrblich zu Wohnung ohne Miteigentümer machen?

2. Reichen mir nur schriftliche Bestätigungen von Miteigentümer oder muss ich zum Notar?

3. Kann ich mich für den Anfang mit der schriftlichen Bestätigung von Miteigentümer zufrieden geben und wenn es nötig ist zum Notar zu gehen, es später zu machen?

4. Müssen alle Miteigentümer  zu Notar oder wie läuft es ab? Dies frage ich, weil es wahrscheinlich schwierig wird alle gleichzeitig zum Notar zu holen.

5. Kann ich schon jetzt auf schriftliche Bestätigung von Bauaufsicht bestehen? Nämlich, darauf bestehen dass was er mir Mündlich zugesichert hat, auf dem Papier.

6- Gibt es irgendwelche weitere Möglichkeiten sich bezüglich der Nutzung der Wohnung abzusichern? 

Ich wäre für alle Antworten, Denkanstoßen und weiterführende Informationen sehr dankbar.

P.S. Es geht um Wohnung in NRW – Kreis Viersen, falls es länderspezifische Unterschieden gibt.

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Abschlagszahlungen / Wasserkosten im Wohnungseigentum

Hallo Leute,

folgende Frage(n): Ich wohne in meiner Eigentumswohnung. Der Hausverwalter erstellt eine Betriebkostenabrechnung für den Zeitraum: 01.01. - 31.12. eines Jahres Die Kosten für Wasser und Schmutzwasser ermittelt er folgendermassen: Jahresrechnung der Stadtwerke August bis August : Kommt da eine Nachzahlung heraus, so setzt er diese an, zzgl. den Abschlägen, welche in dem Kalenderjahr entstanden sind. Wir haben Wasserzähler auf Funkbasis, welche den Zeitraum 01.01. - 31.12. eines Jahres erfassen. Ist er nicht "gezwungen" eine Abgrenzung von 2 aufeinanderfolgenden Jahresrechnungen vorzunehmen, oder darf er das so abrechnen? Wir haben 2 Zapfstellen, welche ohne Zähler versehen sind, auf meinem Wunsch hin , entsprechende Zähler einzubauen, wurde ich überstimmt, mit der Antwort, dass Allgemeinwasser nie einen hohen Verbrauch verursacht. Dieses begründet er mit seinem reichlichen Erfahrungswerten. Er vergleicht aber m.M. nach Äpfel mit Birnen. Da er 2 verschiedene Zeiträume zugrunde legt. Die Wasserrechnung von August 11 bis August 2012 beinhaltet einen Verbrauch von 1067 m³ der gemessene Verbrauch von Januar bis Dezember 2012 liegt bei 884,650 m³.

In dieser ist automatisch eine Abgrenzung zum 01.01.12 der Stadtwerke enthalten. Die Folgerechnung beläuft sich auf 964 m³. Wenn ich dort eine Abfrenzung der m³ vornehme, komme aich für 2012 auf 1025 m³. Das wäre ein Verschnitt von ca. 141 m³. Ist das so erlaubt wie er das macht? Meiner Meinung nach, müsste er die Differenz als Allgemeinwasser hinnehmen und dieses separat nach Miteigentumsanteilen verteilen oder verdammt noch mal die Wasserstände der Hauptuhr zum 31.12. festhalten. Leider befindet sich die Hauptuhr nicht bei mir im Haus. Selbiges wird er für Strom machen. Die Heizkosten für das abzurechnende Jahr erhält er von der Messfirma zu spät, bzw.es hängt dort noch ein weiterer Verwalter mit drin, so das er für z.B. 2012 die Heizkosten aus 2011 zugrunde legt. Wenn jemand ein paar Paragrafen weiss, womit ich mal ein deftiges Antwortschreiben erstellen kann, wäre ich dankbar. Netten Gruß und euch allen einen GUTEN MORGEN und schon einmal ein schönes Wochenende.

Gruß Carsten

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