Fristlose Kündigung durch den Vermieter - Was tun?

5 Antworten

Eine Freundin von mir hat heute wegen Mietrückständen (3 Monatsmieten) eine fristlose Kündigung erhalten. 

Die Kündigung ist rechtens.

Die Mietrückstände sind durch Nichtzahlung des Gehalts in der Arbeit entstanden. 

Das ist nicht das Problem des Vermieters, er ist keine Bank und nicht alle Vermieter sind reich.

Manchmal hat man als Vermieter sehr hohe Ausgaben, wie z.B., wenn ein neues Dach fällig ist.

Sie hatte im Januar bereits eine ordentliche Kündigung erhalten, jedoch ohne Angabe von Gründen. Diese wurde durch den Mieterbund als unwirksam erklärt. 

Richtig, der Vermieter muss immer den Kündigungsgrund in einer Kündigung angeben.

Kann man die fristlose Kündigung denn jetzt erstmal unwirksam machen und wenn ja wie? Ich habe gelesen, dass sie einfach den rückständigen Betrag zahlen muss, dann ist die fristlose Kündigung hinfällig. Stimmt das?

Das geht, sofern es in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal zu Mietrückstand kam.

Hat der Vermieter neben der fristlosen Kündigung gleichzeitig hilfsweise fristgerecht gekündigt, so wird durch Zahlung aller Rückstände und die laufende Miete die fristlose Kündigung unwirksam, aber die Fristgerechte bleibt bestehen.

Sie soll 492 EUR Anwaltskosten zahlen. Für ein Schreiben???? 

Vergnügen des Vermieters.

Muss der Vermieter vorher selbst abmahnen oder kann er direkt einen Anwalt einschalten?

Fehlende Mietzahlung muss nicht angemahnt werden aber man kann z.B. ein Mahnbescheid erstellen lassen

Wenn sie auf das Schreiben antwortet, würde sie direkt mit erwähnen, dass die ordentliche Kündigung aus dem Januar aufgrund von fehlenden Gründen ebenso unwirksam ist. 

Weder Vermieter noch Mieter sind verpflichtet, die andere Partei auf Formfehler hinzuweisen.

Jetzt muss eine neue ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfolgen oder?

Dann aber nur aus mit entsprechender wirksamer Begründung und das ist bei ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters nicht so einfach.

Zahlt sie aber morgen, sagen wir mal zumindest 50% der bestehenden Forderung, ist sie ja nicht mehr 2 komplette Monatsmieten im Rückstand.

Nein, das geht so nicht, nur voll ausgleichen.

MfG

johnny

 Ich habe gelesen, dass sie einfach den rückständigen Betrag zahlen muss, dann ist die fristlose Kündigung hinfällig.

So ist es! Hat der Vermieter allerdings hilfsweise ordentlich gekündigt, bleibt dies wirksam.

Wenn ja, bis wann muss das bezahlt werden?

Sofort und auch komplett. Eine Teilzahlung macht die Kündigung nicht unwirksam.

Sie soll 492 EUR Anwaltskosten zahlen. Für ein Schreiben???? Muss der Vermieter vorher selbst abmahnen oder kann er direkt einen Anwalt einschalten?

Ich denke nicht, dass ein Mieter dafür zahlen muss, wenn ein Vermieter nicht in der Lage ist, ein Kündigungsschreiben zu formulieren.

Jetzt muss eine neue ordentliche Kündigung durch den Vermieter erfolgen oder?

Ja, allerdings hat er nun einen guten Grund dazu.

Woher ich das weiß:Beruf – Immobilienfachwirt

Sie hat die fristlose Kündigung provoziert. Wenn der Vermieter einen Anwalt einschaltet, ist das sein gutes Recht. Auch die Anwaltskosten gehen zu Lasten des säumigen Mieters.

Wichtige Kernfrage wie ist den Der Absatz "Sie hatte dies an den Vermieter schonmal kommuniziert, aber keine Rückmeldung erhalten" erfolgt schriftlich via Einschreiben, mündlich Mail ?? Anscheinend hat der Vermieter nicht / "nicht nachweislich" bekommen.  Wurde hier nachgehackt ? Du bist natürlich immer in der Beiweispflicht .  Im schlechten Fall sagt der Vermieter "zur Recht" keine Miete gezahlt 3 Monate ,Kündigung . Da die Kündigung abgeschmettert wurde, hat natürlich der Vermieter einen Anwalt beauftragt. Hier hilft nur ein klärendes Gespräch wenn vorher schon immer miete "Pünktlich bezahlt wurde " und jetzt bezahlt wird klärt das.  Ein Anwalt ist teuer kostest pro Stunde ca. 200-350 Euro . Der Brief ist dann nur das Ergebnis von dem consulting. 

Dieser Beitrag hat keinen erhellenden Inhalt.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann bereits bei 2 offenen MM, ja sogar bei 1 MM + 1 Cent, erfolgen. Da hat  der Vermieter ja noch reichlich Geduld gezeigt.

Warum der der Mieter nicht zahlen kann ist völlig irrelevant.

Wenn der AG so lange nicht zahlt hätte sie selbst, evtl. sogar fristlos, kündigen können und sicher ALGI + evtl. Wohngeld bekommen.

Die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand kann nur mit unverzüglicher Zahlung des kompletten Rückstandes unwirksam gemacht werden. Ob 4 Wochen noch als unverzüglich angesehen werden, kann ich nicht beurteilen.

Hat der Vermieter jetzt auch gleichzeitig, wegen unregelmäßiger Mietzahlungen, fristgerecht gekündigt bleibt diese Kündigung aber wirksam.

Unwirksam wird die fristlose Kündigung jedoch nicht wenn ihr in den letzten 2 Jahren schon einmal wegen Mietrückstand von diesem Vermieter gekündigt wurde.

Der Vermieter kann für jeden 3zeiler an den Mieter einen Anwalt beauftragen. Die Kosten sind, erst mal, seine Sache.

Der Inhalt der fristgerechten Kündigung von Januar wäre interessant.

Einem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen ist möglich, wenn er mit dem Vermieter in einem Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnt. Dann allerdings muß sich der Vermieter auf sein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573a BGB berufen und die Kündigungsfrist ist 3 Monate länger. Also mindestens 6 Monate.

.... wurde durch den Mieterbund als unwirksam erklärt.

Das können nur Gerichte aber sicher nicht der Mieterbund!! Eine Kündigung ist so lange rechtswirksam, bis ein Gericht etwas anderes entscheidet.

Ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten oder mehr rechtfertigt die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Ein kluger Vermieter tut das, um seine Rechtsposition und seine Ansprüche zu sichern. Alles andere könnte ihm als (stillschweigende) Billigung des Mietrückstandes ausgelegt werden.

Wenn sie jetzt Geld hat, sollte sie umgehend die ausstehenden Mietzinsen begleichen. Damit verbessert Sie ihr Position in einem Gerichtsverfahren.

Der Vermieter kann immer und zu jeder Zeit einen Anwalt einschalten. Die Kosten dafür muss er aber einklagen. Das geschieht dann im Rahmen der Räumungsklage.

Hinweis:

Hat der Vermieter einen Rechtsanwalt damit beauftragt, die Kündigung zu erklären, so ist der Mieter trotz Zahlungsverzug außnahmsweise nicht dazu verpflichtet, dem Vermieter die Anwaltskosten im Rahmen des Verzugsschadens zu ersetzen. Der Vermieter muß die Kosten in diesen Fällen selbst tragen. Die Gerichte gehen davon aus, dass das Schreiben einer Kündigung bei so klarer Rechtslage (Zahlungsverzug über 2 Monate), nicht der Einschaltung eines Anwaltes bedarf. (Anmerkung: Solche Schreiben sind mit sehr hohen Kosten verbunden, da sich der Streitwert, nach dem sich die Gebühren des Anwaltes berechnen, aus einer 12-fachen Monatsmiete berechnet (z.B. AG Regensburg Urteil vom 1. Dezember 1989, Az: 4 C 651/89).

Mietrecht 09 - 2014 Mietrechtslexikon

Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kuend_zverzug.htm

@Kapp83

Kenne ich! Aber jeder Vermieter wird es trotzdem probieren! Und es gibt Gerichte, die anders entscheiden.

@bmke2012

Da möchte ich den Wortlaut der Kündigung hier sehen. Es scheint nicht so zu sein, dass die außerordentliche Kündigung des RA so alle Interessen des Vermieters abdeckt.

Wenn der komplette Mietrückstand bezahlt wurde, dann gibt es kein Gerichtsverfahren, weil der Klagegrund beseitigt wurde.

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